编辑丨拾初集团
从7月份开始发酵，经过一个多月“认房不认贷”终于大招落地。
继广州、深圳发布之后，上海和北京也于2023年9月1日晚间宣布了“认房不认贷”政策。截至目前，北上广深四个一线城市均官宣“认房不认贷”。
“认房不认贷”是指不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在本市均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。
国家对于房地产行业的维稳措施正在逐步推出。
早在8月17日，证监会给出新政策，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，是为了帮助国内的房地产行业从股市增发股票，补充资本金，也就是让股民给房地产行业输血；再加上目前正在推进的存量房贷利率下调，此招则是为了降低房产购买者的成本支出。
No.1
“认房不认贷”对哪些人有影响？
一线城市置换人群大利好
市场苦降首付久矣，现在放开，等于是放大了需求分母。首套刚需不论，因为先前的政策对首套刚需已经比较友好，只是在购入时不会再增加浪费首套房名额这样的担忧。“认房不认贷”对于改善性需求直接受益，特别是对于一线城市的居民影响更为明显。一是因为2017年之后的“认房又认贷”推行至今，积压了相当部分的需求；再者是2021年初指导价的推行，又变相积压了部分需求；最重要的是二套房贷利率的加码，更打压了不少购房置业的需求。
满足上海、深圳等一线城市的购房条件，且在当地无房，但在外地有贷款记录的这批人，先前不能贷款，现在也可以贷款了；一些卖了房子，名下无房的这批人，先前置换不起，现在可以了；再者，对自己目前住房不满意，但因为卖了也无法贷款的这批人，现在也可以推进了……但需要注意的是，作为新政策，很多地区尚未实行“认房不认贷”，而且不同的银行和地区可能会有不同的政策和标准，消费者应该及时了解政策的最新动态和细节再做出购房决定。
No.2
新政后首日北京二手房成交量翻倍
上海楼市周末上演“速度与激情”
北京“认房不认贷”新政落地后，二手房市场迅速活跃起来。9月3日，记者以购房者身份从多家房产中介处了解到，新政后首个周末，无论是带看量还是成交量均较之前大幅增加。“据我了解，周六一天全北京二手房就签约了900套左右，这是以前10天到15天的量。”一家房产中介某门店员工对记者表示，现在是换房的好时机，一方面现在不像以前挂牌长时间卖不出去，只要价格合适，还是比较好出手的，因为客户群体多了；另一方面，换房选择的余地也比以前大，比如“以小换大”，以前想买100平方米的房子，现在可以考虑买120平方米的房子了，因为可以多贷款。
政策落地后的首个周末，上海楼市持续躁动。有报道称，政策正式落地后，许多新楼盘的工作群彻夜未眠，“新政落地3小时成交3套”“一夜卖掉10套豪宅”的消息也开始在坊间流传。9月3日，上海国贸虹桥璟上的一名置业顾问向记者透露，“认房不认贷”政策落地后，售楼处的人流量明显增加，“一下子就火起来了”。而在二手房市场，中介门店的电话咨询、预约看房数量明显增长，挂牌量亦大幅提升。
No.3
镰刀还是利好？
买卖双方新一轮博弈开始
趁着政策变好，除了原本就在计划买房的，还有很多观望客户进场，开始买房，而其中的绝大部分，是中产的置换，在新政落地之后，二手房源平台上面的挂牌量显著上升，可见一斑。而接下来，我们首先看到的楼市变化，一定是短期成交量和成交均价的同步上升。
大批量的房源涌入二手房市场，购房的人选择变得更多了，这是绝对的利好吗？不一定，请一定擦亮双眼，因为优质的二手房在增加，同时垃圾资产也在同步泛滥，这需要购房者更加仔细的研判挑选，避免踩雷。另一方面，这些挂牌卖房的其中很大一部分是想要置换新房。这就意味着，楼市的打新将涌入一大批人群，一些积分较低的真刚需或受到打压。
专家认为，“认房不认贷”政策将来还是需要继续细化，针对各种不同的人群执行什么样的政策，以及是否落实新的房贷的新政，利率是否需要调整，首付款比例是否需要调整，后续还需要进一步细化相关的政策。而除了“认房不认贷”这一政策之外，房地产政策工具箱里其实还有其他政策可供未来使用。就北京等城市来说，除了调整“认房又认贷”，政策工具箱中可用的调控工具还有很多，例如调整普通住宅和非普通住宅标准、降低交易税费、为房企提供更多资金支持等。
所以，对于手里有2套以上房产且属于非优质资产的人，这或许是近期最好的出手机会；刚需类置换则不必操之过急，政策只会价码，不会突然消失，合适的房源会一直有；中产高杠杆置换则不可取，再次背上高杠杆等于将镰刀割向自己，一夜返贫不是梦。