作者 |罗乾波
出品 |睿诚研究院
今日，据证券时报和财联社等官媒报道：
8月31日电，从多个信源获悉，多家全国性商业银行将于9月1日起再度下调存款挂牌利率，这将是继今年6月初全国性商业银行下调存款挂牌利率后，时隔不到三个月的再度下调；也是2022年9月以来，商业银行根据自身经营需要和市场形势，第三轮主动调整存款挂牌利率。记者了解到，相比于6月的下调，此次存款利率调降幅度普遍更大，且主要针对定期存款和大额存单。记者从两家国有大行和一家股份制银行了解到，9月起，这些银行将下调定期存款挂牌利率，其中，一年期下调10个基点，二年期下调20个基点，三年期、五年期定期存款挂牌利率下调25个基点。
简析：
睿诚研究院发现，昨日，广州和深圳等典型城市，快速以旗手之姿推出了各自的“认房不认贷”的落地细则，引发了业内众多的关注。
其实，此政策，也牵扯着房贷利率有效变化和调整等事宜。
为加速新客户的入市，监管层，通过上述“认房不认贷”的最新政策，设计出了一个相对系统的体系，然而，整体时局中，众多的存量房贷亦如大山，压在了很多人的身上，苦不堪言。
故而，存量和增量房贷等问题的，如何有效平衡，将是当下一个非常现实和棘手的问题。
存量房贷，是上一个周期高价时代的现实；
增量房贷，为当前新阶段特殊时刻的表征。
历史和现实问题，相互交织，考验政策制定的智慧。
相对而言，积数十年之功的存量市场的问题，远大于近几年新增房贷的情况，不可能忽视之。
因此，各界，对存量房贷利率的能否及何时可有效调整？
变成了目前市场中的一个热点问题，关护着许多人的生活。
新问题将牵出旧问题，房贷利率的变化，将导致商业贷款还款总额、还款周期和每月还款数量的波动，也将造成银行既定收益和业绩的变化等。
新模式的出台，必将冲击原来固有和而与逆行多年的闭环系统。
其调整的难度较大，这也就是存量房贷利率相关政策，只闻其声，难见其身的主要缘故。
市场上，很多人皆在质疑和观望。
首付比例和未来2-30年每月具体还款多少，是购房者必须要考虑的具体问题，有而将影响其最后的决策。
只是，在当下的趋势里，新旧体系激烈碰撞，而使得存量房贷问题快速凸显出来。
如何有效优化存量房贷，和不影响增量市场的发展？有而变得非常重要、和不可能不直面的一个重大问题。
在类似政策推出效率的纠结中，同步同比一刀切，也不甚现实，毕竟各自状态所依存的基础条件不一样，房贷、房价、地价和周期等，是一个有紧密联系的函数关系。
于当前而言，就是一个要用现在的新条件，去解答过去已经成立的方程，其中的难度系数很大。
很多朋友，有意或无意，将此存量房贷下调的问题简单化了，睿诚研究院认为，如果延续此思路，对某一个主体而言，并不是一个好事——只基于某一端思考而来解决问题的思路，于全局来看，必将带来更多更严重的新问题，旧与新两个子系统，和宏观大系统之间，很难协和。
所以，我们建言：
存量房贷利率下调必然会来，但不要操之过急。
因为房贷利率调整一事，不是一个简单的问题，如上所述，它涉及的东西比较多。
也不是日常小朋友所玩的跷跷板那样，你上我下、左高右低那样简单。
说白了，即为一个系统的金融问题。
链条上的每一个环节和整体，都要进行科学及适时的思考，才能最后设计出与达成有效的策略和具体政策。
这才是综合解决问题的良方。否则，很容易头痛医头的偏废窠臼和新问题。
以上相关分析，睿诚研究院今日的观点，并不是来为存量房贷利率政策的出台站台和辩解，而是从科学及合理的角度来阐述的，希望大家能够进行专业和冷静的思考，而不要被那些四处飘荡的情绪和言辞所干扰自己的认知与判断。
实际上，上面的分析，主要从房贷利率、房价等方面做了一些分析，也仅为一个角度的观察。
为什么，在本文开始，要摘录那个存款挂牌利率下调的新闻呢？
为什么，在存量房贷利率政策未成形前，官媒要隆重吹风存款利率下调的事情呢？
其实，存量房贷利率和存款之间，有很强的相关性。
这里，就不多说了，免得过于理论化和说教，而被大家鄙视。
银行生存的本质，就是基于存贷之间息差而日成立的，要银行按现行条件来下调存量房贷利率，过去来意立足的存贷之间的息差将被击破，而且，数年来积累的盘子体量巨大，降低1-2个BP对其相关上下游的利益结构造成很大冲击。
利益链条上的各类主体，都会大声呵斥，致使各大银行都将不会轻举妄动。
然而，在当前艰难时局之下，要改变相关困境，在存量和增量房贷利率两端都要发力，才能激活购买力和市场，但是，也不能是支撑原来存量房贷利率成立的系统崩塌和发生重大事故，进而要从源头来寻求破解点和平衡。
存量房贷下降，必然直接导致银行等主体利益受损，故而，在市场提振、房贷减压、购买力激活、维护银行链条上的合理利益结构等，最后的调节变量都直接指向居民存款利率这一指标。
归结起来，即为——系统之上的每一个主体或节点，都要为国家整体的发展贡献自己的力量，并且要在老新系统和现实问题等复杂条件下，寻求合理的平衡。
新房贷利率下降，导致存量房贷利率也要相应下调，存量型居民存款利率也需同步律动，唯此，才能在基础体系方面达成新的平衡。
而且，在救市政策、存量房贷利率优化和存款等之中，并未为解决新问题而对旧系统推倒重来，做了一些边界的限制。
上述新闻中，有两大要点可以来说明这个观点：
1）此次存款利率调降幅度普遍更大，且主要针对定期存款和大额存单。
2）一年期下调10个基点，二年期下调20个基点，三年期、五年期定期存款挂牌利率下调25个基点
主要针对的就是那些长期、定期和大额的存款，不能云淡风轻躺在银行悠哉吃利息，必须要参与到有效的金融和经济的“平急两用”的大循环中来。
号召存款和货币来参与市场的流通，而不借助增发和破发来饮鸩止渴。
将“已经或将要酣睡”的存款，有效激活，对破解时局下的重要难点，意义重大。
但，具体政策在推出的过程中，显得比较谨慎——逐步下调存款利率+从商业银行试点+年度递增存款利率下调幅度（尤其是从第三年开始2.5倍的下调大尺度）等，实际上，在一定程度上，对存量房贷利率的下调，预埋了相关的时间和空间的缓冲，10-25个基点的，反映到存量房贷利率的调整上，也是有限的。
不可能，为获当下之“卵”去“杀鸡”。
综合来看，对存款利率下调的动作，在直接性和尺度上，对存量房贷利率的调整的相关性较弱。如果缺乏紧密的关系，让居民拿出存款和认同房贷利率的效果将会大打折扣。
所以，睿诚研究院独家认为，对存量房贷利率下调一事，大家还需花时间去观察，没有这么快，毕竟新旧模式的对撞，不是一件简单的事情。
当然，大家都不可否认上述政策的积极价值和探足意义。
只是，需要考虑的问题很复杂，无需心急。
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