《这座城市的房子，暂时不要碰》
什么城市的房子可以买，什么城市的房子不可以买？
这已经成为互联网引导大众买房选城市的价值标语。
那么，怎么判断一个城市是否可以上车呢？
简单说两点。
01
第一点、
长期看人口、中期看土地、短期看金融靠谱吗？
常看我文章的老粉都知道，我特别不赞同用这句话做标准，去判断一个城市的“买房价值”。
并不是这句话存在错误，而是这句话属于“正确的废话”。
什么意思呢？
就是这句话放诸四海而皆准。
这句话套用在任何国家、任何经济周期、任何产业、任何供需结构，都非常适用。
既然都适用，那么房地产维度自然也适用。
这叫什么？万金油啊！
但这句看起来“方向大致正确”的指导原则，在房地产买卖实操中根本不能作为买卖行为的决策依据。
我给大家举几个例子，大家就明白了。
比如，
南京人口多年停留在750万左右，那么长期看是不是不能购买呢？
比如，
重庆人口一直在增加，当下就有3200万人，那么长期看是不是一定会涨呢？
比如，
曾经的鬼城鄂尔多斯空置率极高，风光程度堪比现在的鹤岗。
现在人口、土地、金融各维度也都没有重大利好的情况下，房价为什么居高不下呢
长期看人口、中期看土地、短期看金融这个观点就像公司领导开会讲话的内容一样：
公司的发展来自创新、创新来自实践、实践来自一线
对吗？特别对！
有用吗？没有用！
公司领导讲话之前不会去一线实践，说出“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的网红大师，也没有多套房买卖的经验。
所以，他这句话不能成为指导大家买房选择城市的标准。
但是非常遗憾，现在指导大家买房的大部分逻辑都是这个“万金油”逻辑。
人口重不重要？重要！
土地要素重不重要？重要！
金融政策重不重要？重要
但这些都只是现象，不是内因。
什么是内因？
就是人口为什么会迁移！金融政策和土地政策为什么会变化！
以人口为例。
大家常常把人口当做选择城市的标准，这没错，但不够准确。
为什么不够准确？
因为人口是流动的，是跟随地铁、商场、医院、学校、产业、经济而迁徙移动的。
所以人口的多少仅仅是表现，人口迁徙背后的逻辑才是底层逻辑，才是决定因素。
02
第二点，
买房看新区的产业与利好靠谱吗
在买房过程是，购房者会被各种城市“规划概念”所吸引。
比如，武汉光谷
比如，中山马鞍岛
比如，深圳光明新区
比如，珠海的横琴
比如，广州的南沙
是这些地方不好吗？
不！
是这些地方规划得太好了。
——现在没有地铁，很不便？
没有关系，拿起规划告诉你，美丽蓝图在这里！
——通车还要熬几年，很不便？
没有关系，推开窗户告诉，施工队伍在这里！
——周边什么都没有，不便利？
没问题，拿出类比项目告诉你，产业发展在这里
总之，在一片不毛之地上，用一张规划图构建了一个“美好的生活场景”和“蓬勃发展的未来”
但我明确的告诉大家：
按照我们目前的GDP增速，未来10年都只会有一个苏州工业园，就像中国只有一个先行示范区一样。
城市规划，如果实现那叫指挥棒的力量，如果不能实现那叫麦田里的新希望。
现在大部分一线城市和二线城市的核心区域都是限购的状态。
这些城市的某些区域只有举着“产业规划概念”的大旗，执行不限购的政策才能吸引全国购房者，消化当地的“天量供应”。
所以，什么是新区概念？
就是——
他们一边不限购，一边指天指地，对着地图喷猛喷口水，告诉大家：
规划才是经济活力的基础！
来来来！
拿出PPT，先把规划讲一遍——
产业：一横两纵，侧翼发展
企业：政企结合，独角兽进驻
人才：清华北大干烧烤，遍地是人才
看你还在犹豫，还在思考，他就拿出五年发展规划告诉你：
这里定位三大核心引擎，中央商务区，你这房子就在商务区中央
一听，高端大气上档次。
然后你一边心动，一边算账，他又拿出“苏州工业园”类比方案告诉你：
这个项目一轴一带三组团，与苏州工业园一样与世界接轨。
你一看——
地铁，已经网格化！
学校，已经幼小初！
产业，已经国际化！
这肯定不是麦田里的新希望，而是跃然纸上的未来，万事俱备就差你砸银子赌一把未来了！
回望过去——
有多少顶着“概念”位于城市边缘区域的项目，最后都要抢着买！
回望过去——
有多少开发商为了新区土拍，举牌都杀红了眼!
行情好的时候，强二线+产业+土拍溢价，快速让这些区域变成了当红炸子鸡！
你看着地铁+教育+产业的规划已然心动，然后他再把土拍溢价一亮！
大多数购房者都会懵——
要交通，有地铁
要学校，有幼小初
要产业，有规划
看土拍，刚刚溢价
甭管你是华为的工程师，还是腾讯的码农，亦或者拆二代的深圳土著；
甭管是智商160还是博士后，都在这一套“至刚、至猛、至快”的招数下，都彻底歇菜！
——不行了，这房子得买啊！
从此，远郊无低价，核心价更高！
我们号已经很久不写“段子文章了“，今天写这么多就是想让大家回想一下，曾经的彼时，这些类似的场景，是不是历历在目。
我告诉大家，如果想购买房子，想跟着周期在不同城市购买房子，最重要的一点，不是选什么城市、选什么城市的什么区域，而是：
学会在下行周期做“护照”
然后拿着“护照”去这座城市的核心区域购买优质资产。
什么是优质资产？
安全的房子。
什么是安全的房子？
就是上涨的未必第一名，下跌安全第一名。
因为——
同样的时间、同样的首付、仅仅因为名额限购，就去购买不限名额的新区“博弈”未来，并不是最聪明的做法。
最聪明的做法是：解决名额
03
文章看到这里，有些小伙伴会说：这也不行，那也不行！
你倒说个标准啊~
不好意思！
我不奉行“押韵的万金油标语”作为买房参考，所以我没办法像网红大师一样总结一句话说给你听。
我所奉行的买房逻辑永远都是底层逻辑。
把一座城市当作一家公司，这城市的各种要素就像公司股东大会的信息一样，影响着公司股价的波动。
给大家举个例子，大家就明白了。
距今2700多年前，春秋时期的管仲任齐国丞相,为齐桓公扩展财源,提出了“官山海”的垄断经济政策,主要是指盐铁官营。
盐铁官营一直从春秋延续到了清朝，价格相比普通人的收入而言，一直都不算便宜。
古代缺盐铁吗？
技术虽然不先进但产量也不小。
那么为什么便宜呢？
因为独家经营啊！
并不是盐铁稀缺，而是垄断让盐铁稀缺。在古代贩卖私盐和现代贩卖“白洗衣粉”一样，都是暴利。
所以——
买房要看城市操盘手是不是真有本事，真正做到让房子稀缺。
为啥长沙房子连年上涨？
——控制住宅供地数量，然后把公寓和商办供应量提高；
——不贪心，节制的慢慢涨；
为啥深圳房价暴跌？
——玩命供应，比公寓便宜的保障房供应量翻了3倍；
为啥青岛的房子必然是长期阴跌？
——玩命出售不用土拍的工业用地；
——然后开发商用工业用地玩命建类住宅产品，冲击商品房
千言万语，万语千言归结起来就一条：操盘手的控盘能力。
对于普通购房者而言，买房就看操盘手的控盘能力，因为只有操盘手可以决定：
——资源往哪里倾斜、钱往哪里花；
——公共配套往哪里集中，产业往哪里迁移；
看完操盘手的控盘能力，还要看什么？
操盘手的实力。
因为从操盘手的角度看，城市只有核心区域不符合中长期利益，只有城市板块轮动才符合中长期利益。
可板块能否轮动起来，这需要实力。
比如广州。
从科学城到黄埔、从知识城到金融城、从南沙到新塘……
轮动倒是轮动了，就是都轮子没动，都在原地。
大家记住：
不论任何城市，多区共生，多区繁荣都是最高的利益目标。
但从现实角度看，这是非常困难的事情。
所以——
普通家庭买房，可以“博弈周期”但不建议“博弈大小”。
因为，安全才是第一位的。