广州二手房业主，正面临一个扎心时刻。
前几天，情报哥分享东荟城一套卷王单位放盘消息后，不少群友表示，这种“价格屠夫”，在当下广州市场并不鲜见。
奶厂6字头、兰亭盛荟7万出头、东荟城2.8万单价……全是以前想都不敢想的价格！
当然，偶尔有人割肉放售，真要抢笋盘，按普通人手速，是根本抢不到的。
以前，业主为了卖高价，反价惜售；现在，能正价出货已经阿弥陀佛。
二手房市场，正从卖方市场转向买方市场！
降价、降价、还是降价！
截至8月29日，贝壳平台上广州在售二手房约11万套。
更重要的是，内网还有大量不“满二”房源，正暗戳戳等待入市。
试想一下，好不容易成交一套，转头发现就有好几套新上架房源。
天量供应下，“价格屠夫”重现。
增城南沙等远郊盘实力诠释什么叫没有更低，只有最低。
它们持续割肉倾销下，这股风气蔓延到如今的黄埔，甚至天河来，极少数杠杠用太狠的业主，不得不被迫离场。
例如单价2.8万/平割肉的那位的东荟城业主，算算持有成本，估计赔了150万不止。
例如兰亭盛荟从16年的3.5万/㎡的首开价，今年3月，巅峰期该小区冲到10万+一平，创出阶段高点10.85万/㎡。
如今遍地的7、8字头，最低的一套78.32㎡的小三房，挂牌价568万，最后成交价在550万，折合单价7万/㎡。
此外，还有3套挂7.4万/㎡的，甚至还有议价的空间，可惜本月即将结束，成交寥寥。
在上周，同样是天河区的骏景花园，北区一套75.69㎡的两房，挂牌价366万，折合单价4.8万/㎡。
要知道，骏景花园巅峰期均价在6.5万/㎡左右，如今4.8万/㎡的单价直接把5.19万/㎡指导价都干穿了。
当红炸子鸡番禺万博同样有业主在放血，万科欧泊最高峰是5.5-5.8万单价，目前放盘价稳定在4.5-4.8万，但近期有80平两房及95平三房上新，单价降到4.2-4.4万。
而同为万博红盘的广州雅居乐花园，此前最高成交价5.5万/平，普遍成交价格区间都在4.8-5.1万/平，近期有新房源单价3.1万！
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划重点，以上这些标杆小区，基本都是曾经带头喊涨的网红小区。
比如20-21年一枝独秀的热销盘万科东荟城，要知道，该小区上一次2万多的单价，还是在2018年。
也就是说，这套房的价格，还没成交，就已创下近5年最低，与增城房价有得一拼。
怎一个卷字了得。
二手降价之风，甚至都吹到了牛奶厂。
近期，牛奶厂不少业主开始以价换量出货，最笋的金地天河公馆，单价到了6.6万/㎡！
有一说一，虽然“房住不炒”一直是楼市主旋律，但降价的镰刀真落在自己头上，谁又能不心痛呢？
据合富研究院统计，2023年上半年广州全市二手放盘量已较2022年同期增长约15%-20%。
不少热门炒家盘，目前放盘量对比半年前，已经增加了一倍，例如兰亭盛荟，目前放盘量高达130多套，年初时也仅仅60多套。
同板块的几个热门二手盘，盈彩美居则多了59%，羊城花园新增30%，美林湖畔新增32%，天力居新增27%。
情报哥与平时熟悉的二手中介了解市场时，对方表示，最近确实有一些投资客扛不住月供压力，加速了放盘的动作，这也是集中性放盘的原因之一。
而另一个原因，是急于置换，近期不少新盘都推出灵活支付首付的方案，加之接下来可能会有一波利好，而这些利好只会对新房市场有利。
不少投资客，正在密锣紧鼓策划换筹。
这些热门小区它们有共性：基本都是管家公司热衷推荐的交投旺盛小区。
因而这部分异动的客户纠结点往往是
1、高位接盘，买错了时机，现在下跌hold不住了。
2、板块、楼盘选错了，或者户型错配
3、卖房时机不对，但无能为力。
非理性的购买力，加之极有可能使用JYD等违规手段，假如房价涨幅未如预期，分分钟要割肉离场的！
现在挂牌量激增，是因为业主买错了时机现在现金流遭不住了？
这也是情报哥无数次强调，投资客别轻易碰JYD的原因。
目前的二手房市场之卷，难以想象。
从卖方市场转向买方市场的过程中，降价、成交周期变长只是前戏。
市场转换的过程，会是漫长的过程，一方面是市场逐步意识到买房投资属性削弱，另一方面是各种价格回调，甚至身边人亲历的放盘阵痛，会让买家不再迷信楼市造富神话。
经历完前两个阶段后，二手房市场才会迎来“新常态”。
如卖家放下架子，放下预期，承担所有税费手续费、业主自掏腰包请人看房、跟邻居抢买家。
在楼市趋稳、投资客被挤泡沫的趋势下，会不断有业主因恐慌而低价抛售，而这种“抛压”也会进一步助推房价下跌，进而陷入恶性循环。
那二手房是不能买了吗？不一定的。
判断市场好坏，情报哥认为要留心的维度是有没有成交。
二手房量多降价不可怕，那是供需影响价格的结果。
关键在于，降价后能否成交，有没有成交量。
所以盯着二手房流动性就对了。
2023年上半年，广州二手房成交共54864套。
这个成交量，放在近五年来说，并不算低，甚至排到了前二。
而回到单个楼盘的选筹，别看上文提及的东荟城、兰亭盛荟、万科欧泊这些盘回调幅度蛮大，其实他们的流动性很好。
以万科东荟城为例，截至8月29日，今年已经成交58套。是近四年来网签量的新高。
而去年同期，只有42套，相当于成交量增加近50%。
只要有让利，市场一样很买账，这类型二手房假如有屠夫房源放出，是很值得抄入的。
所以，广州楼市也并不如大家想象中的冷，不管是2-3月需求的集中释放，还是后面的降价吸引刚需入场。我们都能看出：卖房的多，买房的也不少。
如今，二手买方需求收缩，叠加诡异的政策风声，广州二手市场风向是难以判断。
“认房不认贷”这个王炸政策是开胃菜，等于把改善客的购买力释放出来，改善盘的价值预期可以站稳了。
下一步，是需要等另一个针对改善市场的王炸政策“二改五”落地，一旦换房市场激活后，市场方有新的增长发动机。
因此，挂牌量激增以及房价下跌，都不是当前二手房最大的问题。
它们，通通不是核心矛盾。
只有流通量，才是投资二手房产需要尤其关键的信息。
降价，犹如照妖镜，某些降价依然跑不出量的盘，才需要远离。