珠海：降价不行，降备案价没毛病
2023-08-25 15:49·深圳小蔡观房
又一官方正式默许降房价。
8月23日，继官中国房地产报呼吁“允许开发商以降价促销的方式展开自救”后，珠海也开启了降价模式。
位于珠海市金湾区的金湾·宝龙城项目从原来的备案价2.8万/平降到1.4万—1.5万/平。
更关键的是，当地住建部门回应这是合理的市场行为。
这就意味着，在整体销售环境不佳的情况下，连能级比较高的二线城市，“限跌令”也给予了松绑。
降价不行，降备案价没毛病
珠海五折卖房的消息发酵有两天了。
但很多人其实并不了解其中具体的细节。
实际上，珠海的这次降价并非大家认知上的直接降价。
项目原本的备案价是2.8万/平，今年4月降到2.1万/平，在七月底又降到了1.8万/平，而最新一批房源则按1.8万/平备案，然后再在这个基础上打了85折。
这样一来就相当于变相5折卖房了。
像这种采取间接降价的项目，其实在珠海还不少，尤其是外围区域的一些项目。
比如斗门区的双子星大厦，备案价从原来的1.8万/平降到现在的1.07万/平，然后再打折，销售价变成9000元左右一平。这相比原来的备案价也打了五折。
这也说明，当开发商到了穷途末路的时候，就会断背求生，通过以价换量，回笼资金。特别是一些没有什么融资和政策支持的房企，卖房才是唯一的出路。
但对于已经买在附近的业主来说，这则是坐卧难安的开始。
毕竟一睡醒，旁边的小区已经腰斩，房价具备联动效应，在未来交易的过程中，很难不会受到影响。
不过虽然，但不少人还 是有点难以理解。
珠海明明是有下调价格限制的，最高不能低于15%，为什么一下子又能突破这个限制了呢？
事实上，虽然珠海确实有要求已经开盘销售的楼盘不能低于备案价的85折，但并没有限制当地项目重新备案。
而珠海的现有政策是，当地房地产开发商每个季度可以向住建局申请调整一次新房备案价。
这就意味着，大幅降低售价路虽然不行，但降备案价就没毛病。
所以其实这个项目降价，不是直接在备案价上打折卖，而是直接下调了备案价。
现在珠海已经允许开发商降价自救了，相信同级别城市的跟进也不会很久。
毕竟珠海作为二线城市，代表的是咱们百强城市中，经济实力靠前的城市。
连珠海都没扛住这波市场的冷冻期，就更不用说其他能级更小的城市了。
而且现在降价已经是大趋势，连重量级的官媒证券时报也同样在呼吁，“缓释资金压力 给房企更多定价空间”。
换句话说，珠海住建部门的表态，意味着“限跌令”在当地基本已经名存实亡。
于是很多人都觉得，是珠海打响了官方默许降价，五折卖房的第一枪。
但大家都太健忘了，事实上打响“五折卖房”第一枪的其实是惠州。
早在今年5月，作为四线城市的惠州也出现了大幅降价的项目。
位于大亚湾区澳头安顺四路7号的海伦堡·臻悦府，原备案均价为14741元/平方米下调到9000-10000元/平方米。
有媒体求证，当地房管局当时回应称，房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。
实际上，惠州的这个项目也是同样的操作，开发商重新在当地房管局备案，价格调整为9000-10000元/㎡，然后再在新备案价格的基础上给予折扣优惠。
这两座城市的动作，分别代表了四线城市和二线城市的楼市变动风向，而当两个不同能级的城市给出了同样的降价态度，这就意味着，开发商明面上的降价趋势，已经从四线城市传导到了二线城市。
惨淡的珠海楼市
珠海降价的事实算是已经坐实了，但一向对降价持比较谨慎的官方为什么一下子就转变了态度呢？
正常来说，一个楼盘不到万不得已，很少会愿意降价，而相关部门也很少真正同意开发商明着下调价格。
要知道，过去不少地方因为开发商给出的折扣力度过大，遭到当地相关部门的处罚。
比如就在3个月前，昆山市就曾对两项目因“擅自大幅度降价销售、扰乱了房地产市场正常秩序”进行了处罚。
而珠海又是二线城市的典型代表，怎么轻易就默许了？
最主要的原因，其实大家都能看得到。
一方面，楼市开始全线躺平，全国市场已经来到了一个非常微妙的关键转折点。
在时代的浪潮和趋势的洪流之下，即使是能级比较高的城市也难独善其身。
另一方面，珠海本身属于库存非常大的城市。
新房方面，珠海积压了很多库存，据珠海中原研究中心数据显示，截至今年6月底，珠海新房库存面积349.02万㎡，库存套数32493套，去化周期约14.27个月。
个别板块库存周期甚至超过20个月，比如老香洲、吉大、前山、洪湾、高栏港现有货量几乎要2年才能卖完。
根据诸葛找房数据显示，整个珠海新房在售楼盘就达到了228个。
二手房方面，珠海挂牌数量已经刺破3万套，直冲4万套。
而珠海每月二手房成交套数大约在200-300套之间，几乎处于越买越多的状态。
第三点，最最关键的是，项目隶属的开发商宝龙集团已经到了争需筹资填补 窟窿的地步。
宝龙自去年出现严重的资金问题后，深陷债务纠纷，旗下的大量项目都曾曝出停工消息。
根据天眼查的详细显示，宝龙地产今年新增诉讼案例较多，都是涉及债务或者应付款问题。
虽然依赖政府转班的支持，获得一些抵押贷款资金，但旗下项目能否支撑到竣工依然存在许多的不确定性。
而且今年前7个月，宝龙地产的合约销售总额约196亿元，同比下降25.75%，自身回笼资金能力也不太乐观。
7月5日，宝龙地产有3笔美元债交换要约获接纳，合计4.35亿美元，虽然也争取到了近两年的喘息时间，但想解决流动性危机，还需要更多“活水”。
可以，宝龙自身的流动性问题，有多么的紧迫。
而今年上半年，在全国多次重要会议以及新闻发布会上，高层都在不同层面上表态，要因城施策，实施好改善优质房企资产负债表计划，有效防范化解优质头部房企风险。
主要宗旨就是要帮助开发商渡过难关，一些已经不适用的政策要根据实际情况调整。
所以在这样的现实情况下，宝龙降价卖房自救，没理由会被卡脖子。