看来房企是真的绷不住了！
这两天珠海五折卖房的信息不胫而走，可谓是沸沸扬扬。
降价卖房在楼市里算不得什么新鲜事，但如果得到官方认可，开发商可以随意降价，这可是件大事情！
一、降价卖房
最近，位于珠海金湾区航空城的”金湾．宝龙城“项目五折出售。
新盘五折出售，降价幅度确实不小，难怪引起那么多人的关注。
其实最引人热议的是珠海住建局对此的反应。
珠海住建局对此降价行为如此回复：
宝龙城项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。在珠海，当地房地产开发商可以每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的八五折，就可以正常办理网签。
看来不是政府放开了限售令，而是金湾宝龙城这个楼盘是在可控的范围之内，那么五折又是怎么个说法？
“传闻有失实和夸大的地方”开发商宝龙地产工作人员如是说，"坊间传言的2.8万元/平打对折是失实的，因为传言中截取了最低价的1.5万/平那套与最初的备案价比对。"
事实是到底是怎么样的呢？
金湾．宝龙城的备案名为"金湾宝龙广场"，根据珠海市商品住房销售价格备案公示表，其2020年9月底的备案均价在2.6万元/平至2.7万元/平。此后的2年时间，该项目的销售价格都较为稳定，直到2023年才有了较大规模的调价动作。
一月份调为1.9万/平，4月份为2万/平，7月份又降为1.8万/平。仅备案价降幅就达到了30%左右。
看来金湾．宝龙城所谓的五折出售也不是短期内的降价行为，是随着市场的变化，随形入市。
这次的热度算是给这个项目做了一个大大的广告，中介的功劳可谓是功不可没！
二、陷入泥沼
珠海五折买房其实不只是受了市场的影响，也有开发商自身的战略取舍。
22年7月，宝龙地产表示无法按期支付一笔美元债的本息，计划推进债务重组。
所以一连几次的调价也是不得已的行为，毕竟现金流动对于房企来说更重要。
说到这，我想起了一个对话。
A：房地产彻底凉凉了。
B：国家在救市。
A：怎么救，光打雷不下雨。
B：08年比这还严重，不是照样救起来了！
A：08年有房企暴雷吗？
B：······
现在房企确实处于泥沼中。
和宝龙地产一样，很多房企都有债务的现象存在。
自21年开始，据不完全统计，已经有超过30家知名房地产企业陆续暴雷。
房地产面临的问题严峻吗？
可以说房地产面临着近20年来最大的鸿沟，不知道有多少房企无法跳出。
房企为何暴雷，这和炒房客其实一个道理：
提前预支，依靠贷款获得现金流。
简单解释一下：
开发商的项目即使不销售，也可以通过抵押产权从银行贷出至少7成的前期销售款。拿到的钱再次买新地皮，再次投入到新的项目里，如此反复！
靠贷款获取现金流的逻辑是各大开发商经营的主逻辑。
但存在的风险也很大，一旦贷款收紧，销售无力，房地产市场立刻崩盘。
另外这一畸形操作对楼市带来的结果就是，房地产的泡沫高涨！
买一套房意味着掏空六个钱包！
所以如果想要楼市回归正确的轨道，房企的暴雷是在所难免的。
但这不是骇人听闻的现象，而是正常的市场行为！
三、理性思考
拨乱转正是现在最应该做的，房地产应该回到正确的轨道上去。
但谈何容易！
时光不可倒流，过去的不可复制，只可参考。
比如说现在的物价吧，比如深圳，前几年200能买个风衣，现在只能买个短袖。以前200能聚个餐，现在500肚子也吃不饱。
简单的道理适应于一切买卖。
有人说房子如果想卖出去，降价就行了。
但你会发现，国家出台诸如降息，取消限购限贷，增值税年限减少等政策，就是没有直接给你降房价，为什么？
让我们再次回到房贷借贷上面。
开发商向银行借贷7成，除了银行外，也有大量的民间借贷加入，另外，房地产的利润平均也不过15个点，如果房价下跌3成，不仅房企亏损，银行也背负着资不抵债的风险。
为何每个地方的住建局会规定，不能低于备案价的85%，这个是有依据的。
如果不闻不问，房地产一旦失控，金融风险就会随之而来，这就关系着整个民生。
到时大家关注的不是买房问题，而是一日三餐！
所以那些咋呼着房价跌到白菜价的人洗洗睡得了。
四、一线城市会涨吗
大家普遍猜测一旦放开一线城市的限购，房价就会迎来大涨。
但政策为何迟迟不出？
大家都知道，买房最主要的是选对城市，选对板块，选对片区！
城市是第一位的。
人往高处走，这个很好理解！
另外已经进入老龄化社会，生育率逐年降低，人口红利已经不复存在，城市化发展也进入了下半场。
大城市将会是很多年轻人向往的地方，尤其是优秀的年轻人，这里可以提供给他们更多的工作机会。
所以无论你家里现在有几套房，如果在北上深没有房，你来了就得买房。
所以聪明的投资人会选择去一线城市买房，因为他们知道只有一线城市房地产才不会缺少流动性！
所以说，一旦放开限购，一线城市的房子绝对会涨，涨幅到底怎样，我们只能拭目以待！
政策什么时候会出炉，说实话，估计还得等段时间。
因为一旦口子放开，水将会流向这边，那么二三线的房子将会怎么办？
所以这次救市是从二三线开始，等热情耗尽了，一线城市再次点燃！
你现在应该做的就是做好准备，下不下手不重要，重要的是你得随时了解楼市动态。
降需要三年，而涨只需要一晚上！