01房地产数据
8月15日，国家统计局公布了宏观经济数据和房地产行业的相关数据。
看完数据之后，我盯着电脑屏幕看了好半天，有句话一直盘横在脑海里：
宏观向左，市场向右，金融政策在中间！
楼市经历2022年下跌、2023年第一季度的回升后，在7月份正式开启了第二轮探底行情。
从数据纬度看，楼市行情在5月份开始拐头向下，我为什么不说5月份是二次探底，偏偏要说7月份是二次探底呢？
因为2023年7月份商品房成交数据，创下近5年新低。
『7月，商品房销售面积7048万平方米，环比跌46%，商品房成交金额7358亿元，环比下降45%』
首先，来看看7月份70城商品房数据。
70城价格统计数据不值得细究，因为平均之后，价格无论涨跌，幅度都在零点几，很难看出趋势。
比如7月份——
北京和上海环比分别上涨0.4%和0.2%，广州和深圳环比分别下降0.2%和0.6%。
这样的数据，大家能看出什么？
凡事拿这个数据涨跌幅度分析行情的，基本都是忽悠。
但是——
70城市数据有“70个城市”参与样本分析，其中有多少城市在7月份上涨，多少城市在7月份下跌，却十分值得关注。
大家通过涨跌城市的占比，基本可以判断出楼市行情趋势。
从统计局公布的7月份数据看——
70个城市中，商品房价格比6月份上涨的城市为20个，二手房上涨的城市为6个。
换句话说——
70个城市中，商品房价格环比下跌的城市有50个，二手房下跌的城市有64个。
更关键的是：
在商品房和二手房维度，7月份比6月份下跌的城市增加了11个和1个。
这说明什么？
看空的人会说：你看，完犊子了，大部分城市都在跌；
看多的人会说：你看，还有11个城市上涨呢；
秉承客观理性的角度看——
现在楼市整体行情仍处于下跌惯性中。
但无论行情多坏，中国楼市总有某些城市的房子卖得比较好，总有某些地段的房子卖得比较贵。
怎么说呢？
无论行情好坏，总有城市上涨，总有城市下跌，这就是房地产黑铁时代的特征。
在楼市二次下探过程中，值得关注的情况是：
7月份70城二手房数据。
二手房纬度——
6月份是4个省会城市上涨，包括长沙、成都这些网红城市仍在上涨行列。
但到7月份仅有2个省会城市，还是昆明和太原这种之前暴跌的小省会城市在上涨。
对比之后我们会发现：
特大城市的二手房都在下跌。
仅有几个弱二线城市的二手房价格在上涨。
这说明什么？
二手房以价换量领跌的局面已经发生。
7月份二次探底的行情特征十分明显：
首先，7月份商品房成交面积为5年内最低，成为这轮行情二次探底的标志；
其次，一线和强二线城市二手房价格全面领跌，开启了以价换量的局面；
那么，按照这种情况发展下去，商品房（新房）会走入以价换量的通道吗？
大家都知道724会议明确了“适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势”这个重要定调。
那么，什么才是新形势？
有两个情况会对楼市未来的供需关系产生重大变化，也可以理解为供需关系发生重大变化的新形势~
第一个情况是21个特大超大城市城中村改造；
第二个情况是住建部定调认房不认贷和调整首付；
这两个举措都是楼市核弹级的政策，只是从上到下，从政策到执行让楼市供需产生变化的时间不会立等可见。
换句话说：政策传导需要时间。
随着时间的推移，城中村旧改一方面会提高租赁成本，驱赶一部分有购买力的小胖友走入楼市；
另一方面会驱赶拆迁户走入楼市购买商品房；
2015年棚改货币化的威力大家都见识过，而2023年这2.0版本只会比2015年的1.0力度更猛。
因为——
2015年只拆迁棚户区，而2023的城中村旧改会让21个重大城市再无“低价居住区域”。
所以回归刚刚的问题：
商品房会像二手房一样，走入以价换量的通道吗？就像李嘉诚在香港7折销售一样，以价换量燃爆市场？
我告诉大家：不会！绝对不会！
如果想让商品房以价换量，他们还需要费力改造21个特大城市的城中村吗？
还需要让银行降低利率降低购买成本吗？他们还需要.........
如果愿意以价换量，早就那么做了，还需要等到现在，做这些费精力的事吗？
对，没错！
他们会用尽除降价以外的所有举措，确保商品房价格保持平稳。
这也是为什么每个月70城数据的价格指数永远都是零点几的涨跌幅度。
这世间，钱如奔流之江河，你能顺势而为你就有运，就能攫取这世间的财富，就能让自己拥有更多的“钱”！
所以，顺势的关键：
学会看懂信号，明白趋势是什么。
从现状看，楼市确实进入二次探底阶段，从趋势看，改变供需关系的新形势已经开启。
中国的房地产之所以复杂，不仅因为政策市，还因为过去20年中国中产家庭450万亿的财富和未来20年的预期收益（房贷）都在这里。
所以，单看7月份70城市数据，我和大家一样，感觉糟透了。
但如果看着数据就告诉大家“这楼市扑街了“、”这楼市完犊子了“，除了情绪的宣泄没有任何价值。
因为——
从趋势角度看，商品房暴跌不会让小胖轻松买房，反而会让小胖友买房变得更难。
很多人喜欢说什么未来房价如葱，说什么人口因素暴跌，就好像这些事情发生，他就能买到房子一样~
你看看韩国、日本就明白了。
房地产暴跌之后，没房的人更难买房了。
日本消失的20年，你们真以为日本年轻人买得起房吗；再看刚刚暴跌的韩国，暴跌之后买房更容易了吗？
没有~
房子价格是高、是低，永远是以中等收入人群的收入标准做参照的，不是以你的收入为参照标准。
这道理在日本如此、韩国如此、在咱们这也是一样。
其实，对于真正的购房者而言，楼市挤出一些水分，适度降温是件好事，这等于购房成本在降低。
02.行业萎缩
接着说楼市开启二次探底的事情。
从数据维度看，2023年前7个月房地产行业各维度数据全面下滑，只有一个数据上涨。
你猜是哪个数据？
房屋竣工面积！
房屋竣工面积38405万平方米，增长20.5%，增速较1-6月提升1.5个百分点。
更关键的是：
房屋竣工面积已经连续7个月保持正向增长，在7月份增幅达到了2年内的新高。
我希望大家认真看一下，也审视一下爆雷房企的表态，哪一个不是高举交付的大旗？
这是房企自愿的吗？这是地方城市力保的吗？
其实，是否自愿，是否力保都不重要！
重要的是：
保交付提高竣工面积必须是一场价值观的洗礼。
在商品房预售制度之下，房子可以贵、价格可以涨，但竣工交付必须成为社会体系价值观的一部分。
嗯~打住！这个话题不延展，懂的都懂~
除了保交付的竣工面积增长外，房地产开发投资、商品房销售面积、销售额、房企资金到位全部跌、跌、跌。
全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；
商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%；
商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%。
房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。
注意，是同比下跌，不是环比下跌。
也就是说——
在2022年1-7月份房地产行业萎缩的情况下，2023年1-7月份房地产行业规模进一步萎缩。
这说明什么？
说明房企暂无企稳迹象。
房地产行业从2021年巅峰时期的18万亿到现在的全面萎缩，预判萎缩规模是8万亿左右，行业规模大概萎缩至：
10万亿左右。
你是否看着18万亿到10万亿没有感觉，觉得这仅仅是房企少赚钱了？
你是否看着房地产10万亿没有感觉，认为这和我有什么关系？
如果有，说明你对楼市还不够了解，对房地产特征缺乏认知，更缺乏对趋势的研判。
18万亿萎缩到10万亿，说明什么？
说明房地产行业交易规模减少了45%，说明交易在减少。
交易减少意味着什么？
意味着财富在减少。
因为财富来自商品交易。
而房地产规模从18万亿减少到10万亿，说明由房地产带来的财富将萎缩，房企爆雷如是，二手房降价以价换量如是、地方城市财政紧张如是.....
18万亿萎缩到10万亿，说明什么？
说明行情拐点已至，除了救市之外，再无任何主旋律。
最近救市的消息此起彼伏，这条新闻并没有泛起什么浪花。
从其披露的内容看，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会这些掌握钱袋子的部门，明确强调了三点：
一、优化房地产信贷政策；
二、利率调整之后市场的定价执行，包括增量、存量和金融产品；
三、存款利率市场调节；
我认为，楼市V字反弹的行情肯定不会在2025年前出现，但行业拐点之后，“v"字反弹的政策却不会缺席。
18万亿萎缩到10万亿，说明什么？
说明短期内土地市场、新房市场、房企开工意愿、投资意愿都会在低位徘徊
03回归本源
文章最后，说几点建议。
首先，不管通缩还是通胀，不管楼市行情上行还是下行，对于普通人而言都只能“顺势而为”。
什么是顺势而为？
从买房角度看，就是在一次次经济周期轮动中，找到合适的时机、标的物、符合趋势做长短线家庭资产配置。
跌，我就入货；涨，我就出货；
仅此而已。
你把这理解为节奏，理解为周期，理解为投机都可以，但如果你和我扯什么道德，扯什么应该与否，我会耻笑你。
因为——
成年人的世界只有利弊，没有对错，法无禁止即可为。
其次，让正向现金流覆盖债务支出，让家庭负债变成资产。
与此同时，普通人一定要记住，买房不能变富，尤其是现在的行情。
但买对优质资产，可以变富。
大家要学会区分沙子和金子，区分黄铜和黄金，明白什么房子可以买，什么房子不可以买。
欢迎来听我们的直播课，会有更详细的讲解~