昨天给大家分析了2023年7月份的数据，有些朋友看完文章之后私下问我：
怎么看现在的楼市，怎么掌握买房节奏
针对这个问题我想写点口水文，用通俗易懂的方式和大家聊聊天。
01
我感觉现在最突出的问题就是对耗。
什么是“对耗”
就是彼此消磨、彼此减损，而现在的情况恰恰就是‘对耗’。
我从三个方面给大家说说。
第一个方面的‘对耗’就是负债。
从7月份房地产销售数据看，重点监测的30城新房销售面积环比下跌27.59%，同比下降28.25%
这说明什么？
韭菜不愿继续增加杠杆，不愿意继续增加负债了。
与此同时——
已购房的小伙伴都在提前还房贷，所以中长期贷款减少672亿元。
小伙伴们不买房，留钱干什么呢？
要么喝奶茶、要么撸猫，如果还有剩余的钱就存起来，总之对大宗消费没有什么欲望。
从2023年第二季度手机出货量同比下降2.1%看，连手机这种几K的消费都在下降，车和房就更不用说了。
所以现在的第一个情况就是——
救市有一段时间了，但居民的负债意愿非常低。
从韭菜的角度看，大家放弃了大宗消费的意愿，更多选择了观望、等待。
但从政策角度看，迄今为止的政策力度远不如2008全球金融风暴时的政策力度。
在2008年到2009年这段时间，降息一次都有108个基点，而2022年到2023年这段时间，每次降息都只有10几个基点；
降低存款准备金利率，2008年到2009年前后每次都是0.5到1个百分点，现在每次只有0.25个百分点。
M2的增速在口罩之后，最高的一个月增速是12.9%，近半年大概在10%到11%左右，而2009年则达到了27.7%。
这也是为什么我一直告诉大家，政策或许会迟到但一定会来的原因。
从对负债维度看“对耗”，现在的情况就是这样——
韭菜们持币观望，不愿意加杠杆、不愿意增加负债；
政策维度小步快跑、力度不大，但陆陆续续就没有停止过。
这就造成了市场预期没有“大、快、好”的感觉，所以情况就这么一直“对耗”着。
第二个方面的‘对耗’就是消费。
大家知道最近什么品类的消费增长在20%以上吗？
宠物类
就是什么猫粮、狗粮、养宠物的相关产业营业额在增加。
为什么会这样？
就是有部分韭菜从内心深处放弃了生娃、买房。
但人毕竟是群居动物，需要社交。
但在资源集中的大城市，非常多的996干饭人都是高度独居，除了上班就回自己的出租屋，所以养小动物成为互动社交的一部分。
也就是说——
部分韭菜不生娃、不买房佛系躺平之后，放弃负债结余的费用转化到自己的喜好上来了。
可只要是人，谁不渴望日子过得更好，生活过得更好呢？
所以我们去看地铁的运载量数据会发现，7月大城市日均地铁客运量同比增加36.4%，环比增加9.1%。
现在的情况，也不是大家不消费，而是消费变成了量入而出，不同人群的价值导向也发生了变化。
第三个维度的‘对耗’就是房企。
碧桂园爆雷这个事情我们应该算全网最早就预判的公众号了。
只是之前不能说得太明白，所以就用《大猪和小猪》的故事做了隐喻。
原文链接放在下面，大家不着急点开，等看完我们的文章回头再看感触更深。
碧桂园，还能挺多久？（2022年9月的文章）
碧桂园爆雷，会成为第二个恒大吗？（2023年8月份的文章）
这一轮经济周期最典型的事件就是房企爆雷，而且不是一家房企爆雷，而是75%的民营房地产企业都爆雷了。
我以碧桂园为例，说说房企“对耗”是怎么回事。
碧桂园布局三四线城市，土地储备达到2万亿平米。
这2万亿平米，如果韭菜愿意负债，就是现金流，如果韭菜不愿意负债这2万亿平米就是“销金窟”。
碧桂园作为头部民营房企，最高峰时期的市值达到千亿，对于楼市行情的敏感度要远高于地方城市和购房者。
所以碧桂园很清楚，这2亿平米到底是现金流还是销金窟。
也正因为如此——
碧桂园才会转移资本到慈善基金会，才会在债务违约还有30天的时候主动触发债务违约。
碧桂园这么干只有一个目的：
救我
恒大爆雷之后带来的连锁反应、烂尾事件、社会影响大家都很清楚，所以碧桂园走了一步险棋，有点像象棋丢车保帅的“将军”棋局。
有一种“你不救，我就爆给你看”的意思。
我敢肯定不止碧桂园一家民营房企有这种想法，所有房企爆雷都有这种想法。
但问题的关键是：怎么救，或者说钱从哪里来。
所以在碧桂园发出“大哥，救我”的信号之后，证监会召集了中海、华润、万科、龙湖、中国建筑、中国建科、南通四建、麦田8家企业闭门座谈。
具体谈了什么不得而知，但从事后了解的情况看，主要对现在的房企销售情况、债务情况进行摸底。
说白了，还是担心出现“碧桂园2号”、“碧桂园3号”
那么，为啥是证监会召集房企开会，不是住建或者财政口开会呢？
因为救房企的钱必须是市场行为，证监会可以在去年第二支箭的定调上扩大债券融资。
说白了还是向市场融资。
现在房企的“对耗”很明显，韭菜不愿意负债，2亿平米就是销金窟。
那么我只能爆雷，爆雷的后果就是烂尾、地方债、土地市场间接影响……
大哥，救我，要么你看着办。
从经济角度看，这事也很简单。
既然居民和企业不愿意负债，谁可以代替他们负债呢？
2008年居民负债率是25%，2015年居民负债率是34%，现在居民负债率64%，毫不夸张地讲，这就是过去10年高速增长的动力。
从数据看，短期内居民增加负债的压力很大，那么地方城市可以增加负债吗？
城投债的隐形债务已经高达65万亿，地方城市的杠杆率也在70%以上。
显然，地方城市也不行。
看来看去，好像只有央企了。
央企的负债率只有24%左右，远低于居民、企业、地方城市。
所以我们会看到——
现在的土拍只有国央企下场，只有国央企举牌，不管土拍价格涨500还是涨1000，不管恒大爆还是碧桂园爆，国央企土拍举牌就没有含糊过。
该拿地就拿地，该卖房就卖房，该负债就负债。
02
再说说四个一线城市的‘对耗’。
住建部定调认房不认贷之后，四个一线城市都积极表示“推进中”，只是这推进的速度出奇的慢。
为什么会这样？
从土地财政占地方城市GDP的角度看——
深圳土地财政27%、上海土地财政41.15%、北京土地财政40.53%、广州土地财政60.5%；
你们之前看到的言论，是不是都是这样的：除了广州之外，另外三个一线城市并不高度依赖土地财政。
每次说一线城市的土地财政，大家都会把这组数据搬出来，告诉大家一线城市土地依赖度不高。
从数据分析角度看，这分析一点毛病都没有。
但如果拉长时间，就会发现事实并非如此。
就比如深圳吧。
深圳在2018年就颁布了“居者有其屋”的房改政策。
大概意思就是——
从商品性住房为主转向保障性住房为主、多主体供给结构、多渠道保障体系、创新住房的金融保障体系，力争摆脱对土地财政的依赖！
上面这段“似是而非”的话是彼时政策颁布的通稿原文。
那么，时间过去了5年，深圳房价降了吗？摆脱土地财政依赖了吗？
房子价值倒是从2021年的高点，降到了2018年的水平。
可深圳房价下跌，是因为什么2018年的房改吗？
不是。
是因为二手房参考价，直接提高了二手房的首付比例，反过来说参考价降低了二手房流通性和杠杆率。
那么，房子降低之后，深圳土拍价格低了吗？
不好意思，土拍价格继续涨
深圳光明凤凰A503-0107宅地商品房限价突破5字头，龙华大浪限价5.7万/平，较同片区新盘上调2千/平。
所以，土地财政依赖度低，并不等于不依赖。
就像你家有五个娃，四个娃都靠种土豆赚钱，收入的100元都是卖土豆赚的，只有五个娃每个月进账的100元中，有27元是卖土豆赚的。
那么，这就说明五娃不需要买土豆了？
占总收入四分之一的比例，五娃肯定需要继续卖土豆啊。
一线城市土地财政依赖度，只是相比那些依赖度超过100%的城市而言，相对没那么高而已。
从销售数据看，四个一线城市在7月份均出现了下滑情况。
北京——
「北京新建商品住宅成交5330套，环比下降6.43%；新房去化周期为14.8个月，较上月缩短近1个月。二手住宅成交9718套，环比下降16.27%，同比下降20.36%。」
深圳——
「深圳全市新房住宅成交3156套，环比涨了3.5%；二手住宅成交2259套，环比减少6%。深圳住宅库存436.82万㎡，按照6月份的去化速度，预计深圳住宅库存去化周期约为14.18个月」
上海——
「7月份上海二手房网签成交14060套，与6月份的12314套相比，增加了1700多套，环比涨幅14.2%。上海新房市场成交4913套，环比上月下跌45.71%；新房去化周期为8.2个月」
广州——
「7月份商品房合计供应54.69万平方米，环比下降39%，同比下降40%二手房共网签8096套，环比跌2.4%月度成交量已连续4个月下滑。网签均价环比上月下跌8.6%。全市新房库存在18个月左右」
看完四个一线城市7月份的销售数据我们会发现：
除了广州库存达到了警戒线的18个月，深圳和北京都是14个月；
而上海二手房成交量环比还上涨14%，新房库存量去化周期才8.2个月。
这说明什么？
一线城市还没到最糟糕的程度。
从供需关系看，除了广州比较着急外，深圳、北京、上海都没到“脱光裸奔“的地步。
所以再回看住建部定调认房不认贷时，也就能理解一线城市“对耗”的原因了。
一来楼市行情还没惨到“裸奔”；
二来怎么细化政策，怎么“因城施政”出台细则都需要掂量；
比如，
到底是“认”当地的房子还是全国的房子？“认贷”到底是认公积金贷款，还是商业贷款？………
大家看着“认房不认贷”这个五个字好像法力无边，可落到地方城市身上，谁都得掂量掂量该怎么出细则。
怎么核准“认房”，怎么核准“不认贷”，绝不是拉开抽屉拿出政策这么简单。
四个一线城市，除了北京都是执行过二手房参考价的，也就是说曾经都是重点调控的对象，都是挨过板子的。
所以，四个一线城市都在琢磨、都在等。
从四个一线城市角度看，各有各的难处。
深圳要做“房地产新模式”的标兵，北京基于特殊性不敢冒进，上海的数据太好还不够“裸奔”的资格……
说来说去，就剩广州最着急。
我预判一线城市救市，第一出手的不会是北京，最大概率会是广州。
03
他们“对耗”，对普通购房者而言就是一种煎熬，或者说：
普通人在楼市调控和救市政策面前的很无力。
大家打开手机一会是黑天鹅、一会是灰犀牛，一会又是房企爆雷，一会又是项目逆势热销多少个亿。
总之，中国房地产的复杂性、多样性每天都在上演。
大家想买房，可又看不懂，每当这种时候，我就建议大家自我自答：
底层逻辑是什么？
不买房孩子能上学吗？租房和买房的积分一样吗？谁说过“住房不炒”等于“住房不涨了”？谁告诉你调控是为了降低房子总价了？
……….
中国的房子，说起来有无数的内外部影响因素，可说到底就是“买得起”和“买不起”的区别。
我们常年做经济、供需、政策维度的分析是为了研判趋势，告诉大家买房卖房的节奏和周期、告诉大家智慧的决策点。
可对普通购房者而言，经济、供需、城市产业、政策都太晦涩难懂了，可又想看懂这些内容找准节奏，所以会纠结，会观望。
推荐大家听我们的直播课，我会告诉大家买房的正确坐标系是什么，看懂政策的逻辑是什么。