一直以来，对于公寓投资，主流声音都是“劝退不劝买”。
网络上研判文章很多，但凡用居住基本面：舒适度、学位、产权等纬度对公寓进行价值分析的，统统都是错的。
由于产品特殊，加上高昂的税费让交易成本比住宅高了不止一星半点，所以买公寓大多只能老老实实地捂着，并不能简单以转手难度、卖出/买入的价差来评判升值空间。
投资公寓真正重要且有效的必杀技是——长期稳定的租金回报
一般来说，商用物业年租金回报率有4%算是投资临界点，可以考虑，若能达到5%-8%，就是合理利润范围，推荐投资选择。
所以今天这篇文章，我们盘点了广州几个靠谱的优质公寓，虽然数量不多，但都经过精挑细选，一点都不含糊。
- 均有4-5%以上的年租售比，拒绝被套
- 核心地段，交通配套成熟，居住方便
- 周边多企业，上班族，租赁需求旺盛
- 未来仍有一定的价值增量
如果是想搞公寓投资的朋友，千万不要错过，可以重点长持！
1
万科云城米酷
天河智慧城，超6.6%回报率全市罕见
万科米酷算得上是广州公寓头号热门选手，此前常年霸占成交榜前列。
它最大优势，就是处于程序员高度聚集的天河智慧城旁，楼下地铁站，通勤科学城、员村、珠江新城都很方便，刚好解决了一堆高薪码农的租赁需求。
以25平单间为例，目前入手，总价大约60万。
每月能租3300元，这样一年就能有39600元，年租金回报率为6.6%。
图源：链家
这个回报率是什么概念？
若将60万存银行，现在主流的5年期利率在2.5%-3.1%之间，就拿最高的算。
存银行5年，收益为18600（1年利息）X5年=9.3万元
万科米酷收租，每年租金3.96万，5年租金=19.8万元
即便你用商贷，首付5成30万，贷款30万，每月还款3152，已经能实现以租养贷，到后面变成纯现金流进账。
15年米酷开盘时卖1.5-1.8万，现在售价2-2.3万/平左右，虽然涨得不多但也在缓慢上涨。
且上车门槛才30-70万，相当于一套增城三房的首付，性价比超强，买来收租美滋滋。
从现场实踩看，米酷入住率还挺高，不愁租。
2
保利鱼珠港
地铁口，可明火，网红多
坐落5号线三溪地铁口的保利鱼珠港，也是广州公寓租赁的热门选择。
建面约44-123㎡精装复式，最低总价在200万左右，作为广州核心地段的核心资产，非常适合做资产配置，用于投资。
图源：链家
推荐理由：
第一，周边就是金融城、鱼珠，有大批企业办公租赁需求。
第二，附近配套醇熟，山姆宜家美林天地商圈满足一切所需，且鱼珠港也有自己的商业街区待开放。
淘房志现场实拍，摄于8月9日
第三，由于楼龄较新、交通便利，有保利物管和高颜值立面、品质精装等，吸引了不少网红在这边聚集，主要做主播、带货等线上生意，平时放租很快被租掉，供不应求。
中介介绍，最近一套84平复式两房，成交价260万，折合单价3.1万/平，与周边动辄10万+的住宅价格相比，便宜了2/3以上。
而且可以租到7500-8000一套，特别是复式非常好租，上面居住，下面办公，双层用途两不误。
图源：链家
3
保利汉溪大都汇
长隆万博当红公寓，5%回报率傲视番禺
作为冉冉升起的番禺CBD，汉溪万博的商业氛围已经相当成熟，附近公寓租赁行情也不错。
比如板块内代表性公寓——保利大都汇，左拥长隆，右抱万博，楼下是时代芳华里商业mall，算得上配套核心区。
整个片区附近的业态较多，包括写字楼、商业盒子、公寓等，进驻企业不少，所以底商也相对较旺，有咖啡店、便利店、快餐店等，挺多年轻人聚集。
淘房志现场实拍，摄于8月10日
大都汇有分单钥匙、双钥匙、四钥匙和六钥匙设计，分层灵活，可独立分为多个空间，享受多倍租金收益。
投资比较受欢迎的是4钥匙约65-80㎡的复式户型，2020年在售价格在2.5万元/㎡，现在单套间放租能有2000元/月，四房整租估计8k以上。
结合目前租金情况与售价来看，回报率有5.18-5.4%，非常不错。
大都汇回报率较高的原因还有一个是客群问题。
万博聚集很多电商、互联网公司，这部分白领收入不菲，加上附近的长隆旅游客群，需求高品质感、生活便利的环境，其租金在番禺可圈可点，甚至还能直逼珠江新城。
4
佳兆业未来城
13号线南岗站，住宅式园林环境
佳兆业未来城算是13号线沿线，以及黄埔最被低估的公寓之一，此前销量经常位居黄埔商办物业第一。
1）交通上，淘房志之前多次强调，近郊物业，不是地铁口的，价值为0。
未来城距离13号线南岗站约900米，向东可直达新塘TOD，向西又能到鱼珠换乘5号线去珠城，两边通勤无往不利。
商业也很方便，佳兆业城市广场、南岗万达广场以及黄埔佳纷天地都在附近。
图源：百度地图
2）环境上，与传统公寓单体楼、高密度的刻板印象不一样，未来城的容积率只有2.6，比大部分住宅都低，而且它还有个5万㎡园林，视野体验完爆普通竞品！
2.6低密度、5万㎡中央园林，你敢相信这是公寓的配置？
3）通燃气，明火，居住体验可和住宅媲美。
4）周边南岗片区旧改中，城中村竞品在减少，流出租客多。
未来城户型主要由55㎡-112㎡2-3房构成，房间彼此独立，方便单独出租。
中介介绍，比起之前开盘价1.5万/平，如今未来城价格已回落至1.1万-1.3万/平左右，以比较好租的98㎡三房为例，总价约100万，首付5成50万就能上车。
目前可以租到3500元/月，年租金回报率在4.2%左右，虽然比不上中心区，但在郊区已经很可观了，而且比附近的竞品租金高不少。
图源：链家
5
碧桂园朝花
广钢新城，租售比强，高达6%
位于广钢的碧桂园朝花小户型公寓，租金回报率也是吓人。
按照买入价90万算，面积大多是在33平方，有双层开钥匙也有双层分开三钥匙。
双钥匙月租金4200，三钥匙那种月租金可达5000，算下来回报率也有5.5-6%。
图源：链家
现在银行大额存单也不到3%，而且还在往下跌，所以如此租金回报率已经相当可观了。
而且未来周边四条地铁全部开通（1、10、22、广佛线），房屋租金有望继续上涨，到7%-8%都很有可能。
02.
投资公寓的选择法则
1）地段是核心，优先配套成熟的主城区，或者有重点规划发展的地方，然后城市界面比较新的，这样面临周边自建房/城中村的低廉租金竞争就少；
2）毗邻产业中心，或者交通方便到达产业区的，比如万科米酷靠近智慧城，保利鱼珠港靠近金融城，大都汇在长隆万博；
3）优先选择多层灵活空间，比如Loft、复式、双钥匙这种，可以做两层，上下层出租，最大化收益，使出租回报率更高。