许多人所谓的成熟，
不过是被习俗磨去了棱角，
变得世故而实际了。
——周国平
作者｜十一郎
来源｜地产十一言 （ID:dichanshiyiyan）
碧桂园再次成为市场关注的焦点。
从8月2日在官网醒目位置发布位列2023年《财富》世界500强206位的喜讯，到8月7日辟谣否认政府工作组进入，再到8月10日发布公告承认有两笔美元债票息未付……这场剧情翻转，在宇宙第一大房企身上只用了一周时间。
8月10日，碧桂园发布盈利预警公告，坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”，并表示，上半年公司的净亏损将处于450亿元至550亿元之间。
取中间值，半年亏损500亿。如果你对这个数字没有太大体感，可以横向对比下以下几个数字：
2022年，碧桂园一年亏损60个亿； 已 经出险的恒大，全年亏损1059亿； 融创，2022年亏损300亿。
这也意味着，碧桂园这半年的亏损额，比融创去年一年亏掉的还要多，如果下半年形势不逆转，赶超恒大也不是不可能。
碧桂园出险，很多非地产圈的人也都在关注。大家关心的更多的是它会不会倒，会不会成为下一个恒大。
毕竟，恒大目前的总负债已经达到2.4万亿，这相当于14亿中国人每人分1700元钱；年收入1000万的高净值人需要奋斗24万年。
再看碧桂园的总负债额，达到1.43万亿，虽不及恒大负债总额却也超过其一半。
这不禁让人心头一紧：碧桂园会成为下一个恒大吗？
01
DICHAN SHIYIYAN
很多时候，碧桂园与恒大都会被放在一起比较，还有人说它是“恒二”。
在大多数人看来，二者拥有太多相同之处：比如拥有超大规模，比如重点市场都在下沉城市，比如价格亲民是“老百姓买得起的品牌”。
今年前7个月的房地产市场，凉意已经传递给每一个老百姓了。他们可能不关心房产数据，但对“现在房子真难卖”有着深切体感。7月全国百城的房价，继续下跌，二手房价格环比下跌城市增至96个。
中指院的数据显示，1-7月，百强房企的销售总额接近4万亿，同比下降4.6%，而单单7月份一个月，百强房企的销售额就下降了33.8%。
在这样下行压力巨大的市场下，受影响最严重的就是广大三四线城市。而把60%的市场份额都放到三四线城市的“宇宙第一大房企”碧桂园，可想而知压力有多大。
公告显示，1-4月，公司每月的权益销售数据都稳定在220-250亿之间，而从5月开始，这个数字出现了断崖式的下跌——
从182亿到160亿，再到7月的121亿，短短三个月，已然腰斩。
市场下行压力巨大之下，各地在售的项目降价换量的效果并不明显。已经进入了一个恶性循环：越降价，越卖不出去。
如今，挂着“给你一个五星级的家”横幅的工地，四散在全国几乎所有的省市，以及一半以上的县城，半开半停。
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面对困局，碧桂园也是首次公开承认：未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，在三四线及更低线城市投资比例过大。
这样的字眼，在坚定走下沉市场的杨国强时代是不可能出现的。
根据其财报显示，截至2022年底，碧桂园在三四线城市的合同销售额占比仍达60%；已经签约或者摘牌的土地，可以建设的房屋面积为2.015亿平方米，79%分布在广东以外，高度分散在各地，土储同样大部分分布在低能级城市中。
过去两年，碧桂园内部也有调整布局到高能级城市中的提议，但杨老板却坚定地深耕三四线，无奈被拖入泥沼。
通过这次公告可以看出，碧桂园也在认真反思，只是，时代步伐已经远走，命运的齿轮不可能逆转。错过了2018-2019最佳的转型窗口，在2023年的沼泽地里，只能奋力前行。
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按照碧桂园的公告，造成如今困境的原因有三个：一是房地产的销售毛利下降，利润支撑不起成本了；二是物业项目大幅减值；第三是外汇的波动造成净兑换损失扩大。
这三条里，前两条都是与当下房地产市场的大环境息息相关。说白了就是房子卖不动了，价格也在下跌。第三条就是外汇的汇率增长所带来的隐形成本，这个与国际大环境相关联。
除此之外呢，十一郎认为还有两个原因在公告里没有提及。
比如说“三道红线”发布之后，监管的层层加码对房地产商的不友好；再比如“金融十六条”等房地产金融政策看似在对房企融资层面进行宽松，却迟迟没有落地实质性的东西。
这应该是这两年表面看起来救市政策像吹唢呐一样在不停吹奏，却依然会有很多房企如合景、世茂等企业不断出险的原因。
据中指研究院统计数据，2023上半年房地产行业非银类融资4041.7亿元，其中国央企发行占比近90%，民营房企融资困难。银行类融资，2022年12月，金融支持房地产16条出台后，媒体报道碧桂园获得10家银行共3000亿的授信支持。
如今来看，这些钱是否均拿到手，还是一个疑问。
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在恒大、融创等爆雷之后，碧桂园一直被誉为民营房企里的优等生，并且“三道红线”都没踩中。如今，苦苦支撑两年之久的碧桂园，还是陷入困境之中。
这两年，碧桂园始终把保交付放在工作的第一位，我们都会听说很多开发商的楼盘烂尾，却真的很少听说碧桂园的楼盘烂尾的。
2022年，碧桂园去年交付了70万套，是排在第二第三名恒大、万科的2倍多；占交付数量前50房企的17.5%。2023上半年，碧桂园交付了27.8万套，预计全年交付70万套。
不得不说，在保交楼这个层面，除了上头给的压力外，碧桂园的确体现了头部房企的示范性。这与恒大或其他房企不同。同时，碧桂园的项目几乎涉及全国每一个省市，范围太广，保交楼的数量巨大，这也让碧桂园的资金压力园进一步升级。
也有人说，北京交付一套房子和县城交付一套房子，其实成本差不多，但结转出来的收入却天壤之别。这才是碧桂园保交楼真正的压力所在，而并非在交付套数上。
我也十分赞同这一观点。在当下市场里，县城的项目去化都很一般，一个项目1000套房子，卖了10套，也得保交付。支出和回收的资金不匹配，这也是碧桂园面临的问题。
保交楼状况只是观察一个房企的小切口。我们也必须看到，碧桂园与恒大还有很多不同之处，无论是公司的基本面，企业文化，还是公司当下所处环境，都大相径庭。
作为中国最大房企，碧桂园已经是目前民营房企的最后尊严，一旦倒了，后果会不堪设想。一方面肯定会引起行业的连锁反应，导致房地产市场信心的进一步塌方；另一方面，房企停摆或者倒闭之后，杨老板和杨小姐们是有保护机制的，依然可以做一个富翁，受影响最大的，是等着新房交付的千千万万个家庭。
救助碧桂园，最终不是为了救企业，而是要救助房地产的信心，和那些掏空六个钱包奋力在县城买新房的普罗大众。
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