文/地金君
8月10日，碧桂园控股有限公司（02007.HK）发布内幕消息公告正面回应市场关切，表态将全力以赴保交付，积极化解阶段性流动压力，保障经营有序开展。
公告坦言，市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减，导致2023上半年预计出现较大亏损，特别是受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。碧桂园称“从哪里跌倒，就从哪里爬起来”，将努力扭转当前的困局。
优质民营房企面临风险剧增
2021年下半年以来,中国房地产行业市场迎来了重大挑战，多家房企销售下滑、回款走弱、融资困难，现金流压力持续加大，目前已有数十家房企接连出现实质性违约。
进入2023年,市场销售仍未见起色。克而瑞数据显示，2023年7月，TOP100房企实现销售操盘金额3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低。单月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大。累计业绩来看，1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%，累计业绩增速由正转负。
同时，民营房企再融资陷入半停滞状态，流动性恶化超出预期，连硕果仅存的少数优质民营房企也面临风险的急剧增加。据克而瑞统计，2023年7月，80家典型房企的融资总量为499.74亿元，环比减少10.1%，同比减少46%，发债仅集中在国企央企或优质混合所有制企业。
碧桂园内幕消息公告显示，受房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，叠加外汇波动造成预期净汇兑损失，碧桂园预期截至2023年6月30日止半年度之净亏损介乎约人民币450亿元至人民币550亿元。
事实上，在房地产市场持续探底的背景下，今年上半年多数房企的业绩都难言理想。据wind数据，截至8月4日，wind行业分类的116家A股房地产企业中，已经有68家披露了上半年业绩预告，其中38家房企均预计亏损。也就是说，已披露业绩预告的房企中，超过半数房企预计亏损。据统计，上述亏损的38家房企亏损的总额范围为120亿元至170亿元。
拒绝躺平：全力保交付，积极自救
面对行业整体极端困难的局面，碧桂园上下一心，积极开展了自救。一是全力保障现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，努力盘活大宗及难去化商业类沉淀资产。二是最大限度削减支出，加强费用管控，精简组织架构，高管带头降薪，严控销管费用。三是董事会主席兼控股股东杨惠妍大力度支持。四是全力做好保交付、保信用工作。
据悉，碧桂园上市至今，杨惠妍及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持公司折合约386亿港元且从未减持股票，其中向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。
当前，保交付是楼市的安全底线，也是房地产公司最重要的企业责任。2022年碧桂园共实现全国255个城市1384批次的交付，交付房屋数量总和近70万套，高居行业榜首，且不存在逾期未交付的情况。2023年，公司预计总交付量仍高达70万套，上半年已顺利完成27.8万套交付。据第三方机构亿翰智库统计，2023年上半年总交付TOP50房企中，碧桂园交付量稳居行业第一，且远超第二名和第三名的交付总和，大幅领先同行。
据悉，碧桂园开发项目数量庞大，遍布中国内地31省，至今仍是全国房企销售面积榜单上的第一位。接近碧桂园的人士表示，保交付应该不会有问题，目前监管账户上的资金基本能保障项目完工，而且公司至今没有发生逾期交付的情形。目前，公司高层对保交付尤其重视，将之确立为首要任务。
保信用方面，2022年至今，融资环境极其艰难，碧桂园在融资性现金流持续净流出的情况下，仍竭尽全力安排境内外融资本息的偿付。“公司一直在坚守，却难言曙光。”碧桂园一位内部人士称。
数据显示，2016-2022年，碧桂园筹资活动中的现金流净额，2016-2019为正值，但2020-2022三年呈大幅流出状态，流出额分别为541.36亿、129.04亿和586.88亿。连续三年净偿还之下，碧桂园的有息债务总额亦从2019年高峰期的3696亿下降至2022年的2713亿，净减少额度接近1000亿，这些债务的偿还大部分来自公司内部自有资金。同时，碧桂园2016-2022年经营活动中的现金流净额，只有2020年为净流出，其余年份皆为正值。这也说明碧桂园的经营能力始终保持了健康的状态，当前面临的只是阶段性的流动性困难。
碧桂园坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”，并表示将坚守责任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。
下一步措施主要包括四方面，一是全力以赴保交付，二是积极化解阶段性流动压力，三是保障经营有序开展，四是加强特殊时期的组织领导。据悉，碧桂园已成立由董事会主席杨惠妍任组长的专项工作小组，努力渡过难关。
碧桂园方面表示，将通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务，兑现对业主的承诺。同时，将与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，以保障公司的未来长远发展，为各持份者保存价值、维护利益。
行业回暖不及预期下的暂时流动性困难
房企融资部门内部人士评价称，碧桂园整体资产质量、运营能力及盈利能力仍然良好，之前还获得中债增全额担保发行大额债券。它当前面临的困境是在行业回暖速度不及预期的情形下，短期内债券集中到期而产生的暂时流动性困难，并非公司持续经营能力出现重大风险。IPG中国首席经济学家柏文喜也认为，碧桂园的资产状况和财务状况优于很多房企，是有机会获得转机的。
据统计，截至2022年底，碧桂园净资产约3096亿元，总资产大于总负债，目前净资产仍然充足。
同时，碧桂园的运营能力和财务管控保持了稳健的风格。财报显示，2022年，碧桂园权益销售回款率连续第七年保持90%以上。公司年底总借贷余额同比下降14.7%，剔除预收账款的资产负债率持续下降至69.4%，净负债率进一步降至40%，达到十年来的最低值，期内经营性现金流净流入约为356.2亿元。
作为全国示范性优质民营房企，碧桂园土储充裕，仍保持了良好的运营能力。截至2022年底，碧桂园集团总权益可售资源12083亿元，其中已获取的权益可售资源约9555亿元。
一位业内人士认为，不同于资不抵债的出险房企，碧桂园的公司资产足以覆盖所有有息债务，流动性不足只是阶段性的问题。
碧桂园方面表示，虽然公司遇到了自成立以来最大的困难，但始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。公司将积极贯彻7月24日中央政治局会议精神，扛起大企业的责任担当，在各级党委政府的领导下，充分用好“民营经济 31 条”“金融16条”等有关政策，既立足当前，协调各方资源，全力以赴保交付、保运营，又着眼长远，稳妥推进各项经营策略和风险化解措施，保障公司可持续健康发展，维护投资者的合法权益。
分析人士指出，碧桂园是受到监管部门支持发债的示范性优质民营房企，也是目前千亿房企中硕果仅存的两家民企之一，此番危机，进一步折射出民营房企所面临的流动性困局。
易居研究院研究总监严跃进表示，碧桂园近期传闻缠身，说明了市场信心不足，这也是整个行业的问题在碧桂园身上的一个投射。“当前市场再也不能承受住一个万亿级头部房企的出险了。”在严跃进看来，房地产市场环境目前正在朝着好的方向改善，民营房企还有很多新的希望和机会。
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