是的，朋友们！
利率又要降低了~
之前预测的原文链接我先放到这里：政治局会议传递的信号~
大家先不着急点开，因为只有看完这篇文章后，你才会明白：
全国住房市值476万亿元，20％GDP、40％财政收入，60％家庭资产这些数字意味着什么~
01
写这篇文章的时候，我突然想起2018年去韩国、日本、新加坡考察房地产时的事情。
正是因为这次考察，刷新了我对利率的认知，所以写在最前面。
我们考察的第一站选择了韩国。
当时去韩国找的地陪是我的高中同学，后来嫁给韩国人移居韩国首尔。
他们夫妻对韩国房地产的描述，我总结成两句话就是：
租，租不起；
买，买不起；
2018年韩国的房子正是烤肉滋滋响、泡菜嘎嘎爽的时候。
正因为如此——
大量的普通人贷款租房，房东一次性收取总房款80%左右的租金再去买房（韩国租房必须一次性支付租金）。
放眼全世界，把房地产玩得如此花花的国家，也只有泡菜国了。
当时我们一行5个人，都是房地产产业链上的地产狗，看着泡菜这种花花的玩法，都是咂舌攒眉没一个敢出手的。
在泡菜国待了2天和变漂亮的女同学喝了几瓶烧酒就去了日本。
在日本我们找的地陪是原万科杭州公司的员工，他定居日本没多久，之前在国内和我们打过交道。
也是通过这次接触我们才知道，他父亲是日本人母亲是中国人，他能听说中文日文。
他带我们在东京、大阪看了一户建、公寓、写字楼三个类型的产品。
我一直不太好界定日本的一户建属于咱们这边的“小洋楼”，还是咱们这边的“农民别墅”，
不过，公寓倒和咱们这边的公寓一样，都是地处繁华地段配套完善。
唯一的不同就是：日本的公寓是永久产权。
因为日本的年轻人不买房，都租房子住，所以我们重点看了适合出租的公寓。
我们当时看了十多个公寓项目，测试下来出租回报率在8%到12%之间。
但因为日本税费、维护费和咱们国内不一样，折算下大概回报率在6%到9%之间。
日本允许外国人买房，不过贷款利率比本国人贷款的利率高一些（具体记不清了）。
因为总价低租金高，我们就砸了公寓。
新加坡是最后一站，也是最让我们震撼的。
在新加坡找的‘地陪’是一名专门做中国人生意的小伙子，从移民到房产买卖他都做。
他先后带我们看了新加坡的组屋和豪宅。
最先带给我们震撼是新加坡的组屋，相当于咱们的保障房。
我当时拍了一些照片，大家可以看看，无论是景观、地段、绿化率、建筑质量……
完全碾压我们的商品房。
看完组屋之后，新加坡地陪又带我们看了几个二手豪宅。
这几年新加坡房价暴涨，2021年暴涨10.6%，2022年继续大涨8.6%,这5年合计上涨50%左右。
我们2018年去的时候，新加坡的房价还没像现在这么高，但也是壮着胆子去看房的。
为什么壮着胆子呢？
因为新加坡面积很小，保障房和商品房二元化之后，商品房基本都是富豪群体在居住，很多二手房都是顶豪。
我们也抱着见见世面的心态，看的都是最贵的房子。
地陪告诉我们，看房的时候会有管家在，看房不要触碰房内的物品，如果我们有什么问题，最好是5个人中有一个人代表我们用英文沟通比较合适。
在我们说着不流畅的英语，壮着胆子看了七八套房子后，新加坡带给我的第二震撼不是房子，而是顶豪人群的配置：
户型面积和咱们国内的差不多，甚至屋内的装修也没有咱们国内那么“金碧辉煌”，都是现代简约风格。
但这些房子多配有管家、司机、菲佣，最低限度也有菲佣在维养。
看完房子我们算了一笔账——
按照汇率，人民币5.5元等于1新加坡元计算：
我们5个人合伙买一套，给首付按揭贷款，三年按这房子上涨30%计算，有利润但风险挺大。
因为——
一来兑换成新加坡币，我们等于将鸡蛋放到一个篮子里，只重仓了一个标的，资产配置就没有安全舱了；
二来按当地的情况，至少要雇一个人打扫、看管房子，我们平时都不在，也不知道会有什么事情发生；
所以，没敢下手。
其实就是到今天，新加坡房子总值翻了一倍也没有咱们国内的“投资客”炒房行为。
反而是以居住为目的有钱人，都跑过去买房子把价格抬起来了。
文章至此，大家或许有疑惑：
泡菜国、寿司国、狮城国看房子的事情和咱们利率降低有什么关系？
我告诉大家：有关系。
我知道，大部分人对楼市的理解，来自媒体对于降低利率的解读，比如：
利率降低月供减少，楼市行情要来了、房价要涨了…………
而我想通过泡菜国、寿司国、狮城国的楼市行情告诉大家：
利率，是货币流向社会的调节阀门，是资金使用成本的标准。
低利率对房地产行情有巨大的催化作用，但行情的走势由供需、经济、文化等多维因素影响。
韩国的全租模式就是低利率贷款给普通人租房，房东用总房款80%的租金再去买房，如此滚雪球；
——这是低利率催化驱动。
日本的低欲望文化年轻人都只租房，即使利率低至1点几也不买房。
而消失的20年让日本房价多年处于低增长状态，所以回报率可以达到6%以上。
——这是文化主导因素。
新加坡是亚洲金融中心，而保障房和商品房二元模式彻底拉开了阶层，即便新加坡不断加息、加税，富豪的购买需求依旧在增加。
——这是经济与供需同频共振。
02
8月4日，国家发改委、财政部、人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，会议明确：
“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”
我之前也说过：
“救市是一个点，政策是一条线，而经济则是一个面”
这轮救市一定是金融、产业、政策多维发力，将点、线、面结合起来才会起效。
从表述内容和会议后的问答环节的看，这次新闻发布会是对7月24日政治局会议定调的推动和落实；
在问答环节，内容非常多，我截取了相对重要的内容，就是下文小字部分。
如果大家不喜欢，可以直接下拉看我们的解读。
『一方面，降准、公开市场操作、中期借贷便利，以及各类结构性货币政策工具都具有投放流动性的总量效应，共同保持银行体系流动性合理充裕，综合评估存款准备金率政策，目标是保持银行体系流动性的合理充裕。
『另一方面要既根据经济金融形势和宏观调控需要，适时适度做好逆周期调节』
『近年来企业贷款利率下降成效明显，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。』
『必要时还可再创设新的工具，持续支持普惠金融、绿色低碳等重点领域和薄弱环节。』
『货币政策工具将支持房地产市场平稳运行。人民银行将延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。』
『引导市场利率下行、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施』
『要对政策文件内容和出台时机等开展与宏观政策取向一致性评估，推动各部门强化政策协调和工作协同，密切配合、同向发力、形成合力，防止出现“合成谬误”问题，维护好稳定可预期的宏观政策环境。』
『另外6项项阶段性政策，延续执行至2027年底，包括小规模纳税人税收优惠、小额贷款税收优惠、融资担保及再担保税收优惠、借款合同税费优惠、小微企业所得税优惠、创业投资税收优惠。』
这些内容如果用词汇来表述，分别是
降低利率、逆周期调节、房地产平稳发展、提振经济预期、相互合力。
如果用一句话表述，就是：
为了提振经济和预期，为了房地产平稳发展，大家合力放水了~
大家看到这里要问：
大招呢？也没有什么超出预期的事情啊？几个部门联合发声，然后就是这？
我知道，大家看到会议内容会有落差。
但我告诉大家：
大招都是地方城市出，这种高层联合新闻发布会，都是根据之前定调的方向进行表态，必然都是原则性的方向。
要是这种会议中外记者都在，分管财、税、钱的三个部门开始说“大招”那才是怪事呢。
大家也不用有落差，真要能做到提振经济和预期，房地产平稳发展，降低利率。
那么，还有什么问题吗？
肯定没有问题啊~
说得直白点——
咱们现在不就是经济、预期、房地产这三个维度的问题么！
再说，政策从上到下，从高层到地方，从龙王打开水龙头那一刻开始，政策传导到经济和产业也需要三到六个月的时间啊。
好了，我接着说内容，在回答环节有两点我比较关注：
第一点：合力
各部门角度不同立场不同，政策打架这种事情，之前是常有的。
这次从发改委到财政部、从人民银行到国家税务总局同时表态要形成合力，这等于财、税、钱的高层集体发力避免“政策打架”。
第二点：2027年
为什么不是2025年，不是2026年，将阶段性政策延长至2027年，是不是可以这样理解：
2027年是不是这轮周期的转折点呢？
我觉得至少说明在中小企业维度，他们认为需要政策扶着走上一段路，而这段路由时间来表述大概是到2027年。
03
财、税、钱三个部门开新闻发布会，并提前早早预告确实不多见。
但从这次会议看，依旧是夯实政治局的定调，把政策推动落实下去。
现在政策出来，买房的小伙伴都问：这是要涨吗？
我告诉大家：肯定涨~
我给大家举个例子，大家就明白了。
现在大部分城市都是优惠促销的状态
比如100万的房子，总价打98折或者95折，那么只要低首付、低利率达到一定程度，很多刚需就会进场。
那么房企就会根据购买客户的多寡取消折扣。
因为这项目的销售备案价本来就是100万，如果取消折扣看房子总价确实没涨，可是从购房者角度看支出却增加了。
如果你看过房，算过贷款和首付款你一定知道——
房子销售单价1.5万和3.5万区别明显，2.5万和2.6万差1千元，购房者的感知就没那么强烈。
假设房子100平米，单价2.5万总价250万。
按揭7成30年还款，利率按郑州3.6%的标准计算。
三成首付：75万，
等额还款月供：7378元
假设房子100平米，单价2.6万总价260万。
按揭7成30年还款，利率也按3.6%的标准计算。
三成首付：78万
等额还款月供：7673元
首付才差了3万，月供相差300元，这样上涨幅度购房者感知是很微小的。
所以——
你们总问：接下来到底涨不涨？
答案是肯定涨。
就是涨多涨少的问题。
换句话说——
涨多少，涨多久的问题。
还记得我前文说的么？
利率，是货币流向社会的调节阀门，是资金使用成本的标准。
这对于房地产、对于企业皆是如此。
前文也告诉大家，楼市的行情除了利率，还有文化、供需关系、经济等因素的影响。
从文化维度看，国内年轻人确实有日本低欲望的趋势。
可我们和日本又不同，因为日本买不买房，租不租房不和户口挂钩，不和学位挂钩。
而咱们这边恰恰相反，买房和不买房在上学、社会资源配有方面是有巨大差异的。
在中国有一套自己的房子已经成了信仰，所以在文化维度方面我们不用过于担心。
至于经济和供需关系，还需要一段时间才能扭转。
尤其是供需关系，很多城市的库存量已经超过24个月，要消化这些库存需要时间。
最后，对于着急买房的刚需购房者提几点建议：
经济维度(简短概括）——
青年就业率有季节因素，通常是7月触顶，8月回落，但7月、8月好于全年均值，所以第三季度的就业率数据大概率会提升；
工业企业的利润已从年初的22.9%收窄至8.3%，下半年有望实现正增长；
“认房不认贷”的房地产政策落地将释放改善型需求；
总而言之：第三季度的经济数据一定比上半年好。
房地产行业维度——
在第三、第四季度经济趋暖的预期下，预判房地产行业会沿着“政策落地→预期改善→销售回暖→投资修复”的链条修复，只是这个修复周期受供需关系影响。
说白了：只要政策落地，预期必定修复
不过呢，从目前一线城市的反应看，动作有点慢，政策肯定会出，似乎都在等帝都老大哥先有动作。
现在是8月份，而9月份通常是地方政策落地执行的密集期，10月份是房企借助十一小长假促销的重要节点。
基于上述情况，给大家提几点建议，供参考：
1、暂时先不要慌，关键看10月份的成交数据，如果你着急买房，十月份成交数据“喜人”，你12月份杀入也不迟。
2、各地促销、优惠、力度不相同，但只要“水龙头”打开，便宜的钱流入市场，大家要有心理准备，拿盆接水，具体想了解为什么，看我之前的文章：经济下行，最可怕的事情是什么？
3、低利率是调节货币流向社会的调节阀门，低首付就是调节刚需流向房地产的门槛，只要你所在的城市“双阀开启”，大概率成交量有会起色。
让子弹飞一会！！！biu biu biu