全国正在推广的不动产“押后过户”制度，使得二手房买卖变得更加便利。
要知道，二手房 “ 带押过户 ” 模式的核心就是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。
就在8月4日，惠州市首宗跨行二手房“带押过户”业务在惠城区不动产登记中心成功办结！
买卖二手房，“带押过户”可跨越银行办，在惠州历史上还是首次。
据悉，跨行“带押过户”虽然带来了便利，但跨银行办理手续较为复杂，且还有个条件就是“纯商业贷款才能办理”。
在此次业务办理之前，“带押过户”主要集中于买卖双方抵押贷款同属一家银行内部办理，而跨行则由于手续较复杂，协同难度较大而难以实现。
那么如何解决这一难题？银行采取了“顺位抵押”、“二合一”、公证处资金监管组合登记服务模式等措施，用于办理二手房跨行“带押过户”业务。
这第一单跨行“带押过户”的业务，整个交易过户流程1个工作日就办结了，买卖双方只跑不动产登记窗口一趟，既不用多跑腿，也不用买方承担提前垫资风险，卖方更免去了“过桥”担保费用成本，从而缩短了整个交易、过户时间。
“带押过户业务在惠州市实现首次成功跨行操作，标志着这项业务迈入了常规化的发展阶段。”
那么在这之前，惠州的带押过户实施情况如何？让我们一起来看看！
01
带押过户，惠城区已办理263宗
自2022年11月起，惠城区首次实施了不动产“带押过户”业务以来，这一新的过户模式逐渐受到市民的欢迎和支持。
截止目前，惠城区不动产登记中心共为群众办理了263宗二手房“带押过户”业务。
据了解，2022年11月10日，惠城区迎来了不动产“带押过户”业务的首批实际受益者，他们分别是市民黎伟健和李女士。
这两位市民成功办理了二手房的过户手续，并顺利领取了相应的不动产权证书，成为了惠城区乃至整个惠州市首批享受这一便利业务的人士。
据惠阳区自然资源局信息披露，在2023年4月18日下午，陈女士作为卖方，龙女士作为买方，在惠阳区不动产登记中心的三楼“一窗通办”窗口工作人员的帮助下，顺利完成了以“带押过户”方式办理的二手房转移登记业务。
这是惠阳区首次成功办理这种新型的二手房“带押过户”业务。
根据公开信息披露，2023年5月31日，博罗农商银行成功发放了首笔采用“带押过户”模式的二手房按揭贷款。
其中一位名叫李先生的客户打算出售一套房产，但由于需要处理各种手续，他感到非常烦恼。
随后，在博罗农商银行工作人员的陪同下，李先生仅花了半天的时间就顺利完成了房屋过户和抵押手续。
而惠东县、龙门县、大亚湾区暂还没看到实施“带押过户”的案例。
02
惠州有8家银行支持“带押过户”
说到带押过户，它跟银行有很大联系，“带押过户”业务涉及贷款等金融业务问题，其开展程度与银行有直接的关系。
据不完全统计，惠州有8家银行可办理，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、兴业银行、广发银行、平安银行、中国光大银行等可办理二手房带押过户业务。
当然在这大家也要弄清，并不是所有人都符合“带押过户”的情况，从实际情况来看，“带押过户”必须满足四个条件:
1.房子是个人产权，公司产权不行；
2.只能有一次抵押，二抵不行；
3.房子是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分；
4.买方必须是全款或者纯商贷。
如果买卖双方符合以上4个条件，那就可以办理带押过户。
对于二手房实施“带押过户”操作，主要分为四个步骤。
第一步:买卖双方去银行办理按揭及面签，填写“银行带押过户申请表”，全部资料提交给银行后，银行安排评估公司上门，评估完可贷款金额后，走审批流程；
第二步:银行审批通过后，买卖双方前往不动产登记中心，变更抵押约定，申请转移债权人，卖方业主不用赎楼，其欠款直接在买方业主申请贷款金额的放款中扣除；
第三步:不动产登记中心同意“带押过户”后，买卖双方前往不动产登记中心办理“过户”相关手续；
第四步：“过户”完成后，房管局在规定时间内发放“新”房产证，银行安排放款。
03
带押过户能省过桥费2.4万元
过去，买卖一套正在还贷的二手房流程相当繁琐，周期也比较长，动辄半年以上，贷款资金也存在一定风险。
我们来算一笔账单:
以借贷机构“过桥”费一般为所借金额的万分之八/天左右，如果按照卖房者借用100万元的资金“过桥”，借用时间为30天的话，则会产生2.4万元的“过桥”费，时间越长，所承担的“过桥”费用还会越多。
现在带押过户的实施，对于很多着急换房的市民来说，意味着交易不动产可以节省一大笔过桥资金以及大把时间。
之前，如果你想要把一套有贷款的房子卖掉，就需要6个流程：：①卖方借款或买方垫资、②还清银行贷款、③解除抵押、④办理交易过户、⑤买方重新设立抵押、⑥登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。
而在“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，线上申请，1—3个工作日办结。
这项业务极大地简化了繁琐的手续办理过程，为客户提供了极大的便利，解决了二手房交易资金垫付问题、降低了二手房交易难度、防范了二手房交易风险、有助于释放二手房交易市场活力。
值得注意的是，带押过户仍然分布不均，大部分只在惠城实施，博罗县、惠阳区少数，大亚湾、惠东县、龙门县没有实施。
如今，惠州新房市场供应量大，即使楼盘进行折价促销，也很难恢复到过去的正常销售水平，惠州现在已经有大量二手房抛售。
惠州的二手房挂牌量持续上涨，而成交量却呈下降趋势。
据贝壳找房平台数据显示，目前大约有7万多套二手房处于挂牌状态。
这种情况导致二手房市场流动性降低，困扰着许多人，同时也对新房市场造成了影响。
而新房的情况也需要一定时间消化，截至2023年8月6日，惠州市住宅可售库存量为1681万平方米。根据目前的购买速度，市场需要大约33.2个月才能完全消化这些可售房源。
为了改善这一局面，需要采取“带押过户”措施促进二手房交易活跃，增加市场流动性，并推动新房销售。
这样可以实现二手房市场与新房市场的互相促进，加快住房需求的满足，并促进房地产市场的稳健发展。