编辑丨拾初集团
一直以来，一直以来，国内房地产市场都存在着存量房和新建商品房的双重过剩。但究竟有多少存量房？业内始终未有一个明确的答案。
近日，住建部发布了一份关于全国住房数量的调查结果，令全国人民咋舌。截至调查日，全国共有住房总数达到1.5亿套，而人口数量则为14亿。简单计算可得，平均每100人就有约10套住房，这一数字凸显了住房供应过剩的现象。
这份调查揭示了住房供应过剩的问题，引发了公众对楼市前景的担忧：这个数据的背后，是不是意味着我国住房过剩严重？楼市是不是即将发生一场巨变？
No.1
网传“6亿栋”
信息属实，但系误读
2月15日国新办发布会上，住建部透露出的数据让网友们吵翻了天。根据报道，住建部动员了260多万人参与，获取了这样的数据：中国目前有6亿栋城乡房屋建筑。
有人说这个是谣言，住建部官方公布的数据没提到6亿栋。但相关内容显示，“历时3年，动用260多万人，终于摸清了我国庞大的房屋建筑和市政设施的“家底”，终于获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据，以及80多万处市政设施数据。”
这个数据看起来很惊人，但是我们不能简单地用它来判断中国是否有住房过剩或者供需失衡。文中所述的“6亿栋城乡房屋建筑”到底指哪些？我们需要考虑的是，这些建筑并不一定都是我们普遍认为的商品房。据业内人士了解，这个数据中包含了城市和农村，而且农村房屋以栋数计算占6亿栋房屋总量的90%以上；城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。
No.2
房屋空置率反映出什么问题？
楼市又即将迎来什么样的新变革？
虽然六亿栋楼宇属于误读，但国内房地产过剩却是不争的事实。在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上，也发表了我国空置率的相关数据——我国目前住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。
房屋的空置率能够反映一个区域的发展潜力，通常情况下，房屋的空置率在5%到10%之间就算是一个合理的数值了，如果这个数值太高，就意味着这个区域没有太大的发展潜力，如果这个数值太低，则说明这个区域的发展潜力很大。而从这个图表可以看出，整个中国的房屋市场，空置率依然很高，问题依然严峻。
此次官方主动公布房子数量，能感受到顶层是希望通过公布住房数量来让整个市场了解到真实的住房供应情况，从而引导房地产市场的健康发展，不再像过去那样完全被动地跟着市场的节奏走。其次，也反映了对房地产泡沫的担忧。如果房子空置率过高，房地产的泡沫就会影响整个经济的稳定。
此外，房地产过剩和银行的不良贷款风险是相互关联的。与购房者的风险、持房房者的压力也是息息相关，眼下它的风险也与国内经济密切相连。同时，这次住建部查清了全国房子总量，对房产征税也具备了必要的条件，有了这个物理基础支持，相当于为房产税提供了数据支撑。而基于未来人口老龄化、少子化问题的加剧，以及城镇化率进程的放缓，人们在住房需求方面也将逐步减少。因此，未来也不会再轻易鼓励开发商大面积拆建拿地建房。
当然，眼下当务之急还需要通过调控政策等措施来稳定房价，既要避免大涨大跌，房企也要有效解决去化问题，从而实现房地产市场的软着陆。
No.3
楼市大动作来袭
一线城市密集表态
7月28日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开，副总理何立峰出席会议并讲话。第一，拆除新建放在了首位；第二，必须实行净地出让。目前中国（内地）有8个超大城市，14个特大城市，一共22个城市符合国家“积极稳步推进城中村改造”的条件。
值得一提的是，7月中央政治局会议定调房地产市场新形势后，目前四个一线城市均已表态，将推进落地相关政策，继北京、深圳、广州表态将适时优化房地产政策后，上海也跟进了。业内人士表示，四个一线城市的表态，已传递出非常清晰和明确的积极信号，政策方向也比较明确，接下来的重点是，关注各地具体政策将何时落地。限购措施、认房又认贷、普通住宅认定标准、税费政策几个领域，市场上有较强的放松预期，期待也较高。政策具体会如何调整，是市场关注的焦点。另外，一线城市情况复杂，有非常明显的结构差异问题，购房政策的宽松，可能会基于这一点实施差异化措施。