我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：
提问：汉叔，你好，请问50万首付年底武汉买房应该怎么选择？
汉叔：你好，这个预算可以买二环内的核心地段，徐东、街道口、中关、这些地段都很好，抢占城市的核心资源；其次买二环沿线的成熟地段，汉阳杨泗港沿线，洪山张家湾，适合想住主城区的刚需朋友；另外像三环内的新城区，后湖的新荣、堤角城市变貌差一点，但离长江新区近，硚口的古田居住配套有优势，但城市发展需要一定的时间， 汉阳的四新方岛和国博滨江人气不旺，城市界面新，交通便捷，配套齐全，生态宜居。而三环外的主城区，洪山的青菱配套不齐全，城市界面一般，但属于主城区，有教育优势，东湖高新区的花山生态环境好，有地铁，但人烟稀少， 三环外不限购的主城区经开区， 可以看片区标杆的改善户型。
提问：汉叔，你好，武汉工作，感觉光谷的发展还不错，光谷未来发展如何？值不值得建仓光谷？
汉叔：你好，光谷位于武汉东南方向，又称东湖高新区，是国家光电子产业基地，汇聚众多产业园区、高等院校以及科研场所，包括光谷核心区、光谷中心城和花山生态新城。光谷核心区中有许多高新产业园与一众优质高等学府。光谷中心城分为核心区域与未来城，核心区拥有光谷生物城、光谷金融中心、光谷科技大厦等资源，光谷未来城是一个规划远大的硅谷小镇，区域与光谷核心区、光谷中心城连通性很强。花山生态新城是一个宜居板块，区域内绿化率极高，还拥有丰富的湖景资源，主要承接光谷核心区外溢购买力。光谷产业十分发达，目前GDP增长居武汉市首位，而政府对光谷的发展也极为重视，“光谷科创大走廊”规划已经启动建设，高新企业陆续入驻，高科技人才不断流入，“百万大学生留汉计划”也卓有成效，每年有近10w的大学生落户在光谷，住宅需求量可想而知。而目前光谷片区内新房供应不足，市场上主要是二手房，房产供不应求的状况短期内不会改变，光谷的房子还有巨大的升值空间。因此，在武汉建仓，光谷仍然是不二之选。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：汉叔，你好，请问投资和自住买房有什么区别吗？白沙洲这个板块怎么样？
汉叔：你好，所谓自住，就是在自己能力范围之内，尽量让自己住的舒服方便，纯投资买房，相对于自住买房，更注重板块的选择，买入核心板块，有核心配套的核心资产，坐等资产升值，享受城市发展的潜力。白沙洲三环内目前有医院，有大型商业，有学校，规划的五号线已经通知了，12号线在建，还有更多好的学校在相继落地，是一个现在能自住，未来能升值的板块。
提问：汉叔，你好，听说武汉楼市选择很多，坑也很多，有什么特别要注意的吗？有什么好的建议吗？
汉叔：你好，人口持续流入不足的板块人口流入代表需求的增加，武汉的三环外这些区域回避，像蔡甸、横店、汉南等三环内，汉阳的四行，硚口的长丰，这些板块虽然房价便宜，但是它的住宅供应也是天量，没有人口流入，反而人口还在持续流出，严重的供大于求，后期这些地方的房子只会越来越便宜。第二。小开发商没有品牌物业的项目，先不说交付风险的存在，基本上一开始交付就会面临各种扯皮拉筋的事情，不仅没有居住体验该，而且时间越久房止保持越差，特别是市用性的一些偏改善的项目，这一点尤其要重视。第三，项目周边有重大不利因素的，比如靠近高架铁路、垃圾排场、火葬场，这些重大福利因素基本上短期内无法改变。第四，远程市两房。两房的产品现在大部分已经是被淘汰了，因为现在往后置换的成本太高了，哪怕多加一点钱，买个三房住的时间也会比两房长很多
提问：汉叔，你好，请问武汉未来的房子还是涨吗？
汉叔：首先，武汉楼市的高光时刻是近十年价格从5000找到了15000，尤其是2016年内部行情，商品房足足卖了34.4万套，助推了价格翻番。因为近十年是武汉人口导入最多，年均新增39万人，制造了大量的购房需求。但依然有些板块跑出，武汉的大盘如金银湖、吴家山，甚至有些板块价格像铁公鸡一样，一毛不涨如阳逻。当然也有一些板块逆势上涨，至少六倍起步，如关山、光谷中心城。第二，武汉楼市，已经彻底进入了风控行情，无脑买的时代已经过去，一方面，近20年武汉商品房销量的规模达3.3亿方，人均居住面积达46平方，巨大的商品房存量压制了本地需求的释放大。已经不缺房子，反而是市场的房子供应太多，导致价格不稳定，另一方面，武汉城市化进程在变慢，老龄化在加速，经济增速、人口增量都在放缓，经济红利和人口红利消失殆尽，居民收入也会降低，买房需求势必萎缩，楼市进入存量厮杀，每年的增量一定填补买巨大的存量房价会稳不住。对以武汉楼市啊会进入亏钱时代，90%的房子没有任何价值，也不具备保值增值的属性