今年地产交响乐奏个不停，一面是风险退市，另一面是大力救市。近日，年度第二轮救市政策包汹涌来袭，大有不达目的不罢休的态势。
尤其是前不久，棚改政策的出炉，让行业观察人士兴奋不已。梳理今年一揽子楼市政策，我们可以对行业走势，做出一些理性的预判。
政策1：改善房企资产负债表
2023年1月13日，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕资产激活、负债续接、权益补充、预期提升四个层面，重点推进21项工作任务。这21项任务，内涵保交楼、多渠道稳定优质房企融资、扩大租赁住房供给、完善金融政策等内容。
在业内人士看来，这是继金融16条政策后，又一重磅新政，目的是促进房企资产负债表回归安全区间，推动行业平稳过渡，
政策2：启动不动产私募基金
2023年2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作。证监会表示，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，满足不动产领域合理融资需求。
其中，不动产私募投资基金的投资范围包括，特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）和商业经营用房以及基础设施项目等。
有关专家指出，将不动产私募基金从股权基金中独立出来，新设“不动产私募投资基金”产品类型，是构建多层次的不动产金融市场重要举措。主要满足存量资产的盘活，包括房地产企业，包括一些基础设施持有的企业，他们大量的存量资产，可以通过私募基金去盘活。
政策3：基础设施信托基金常态化
2023年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，通知共提出4方面12条措施。其中，在加快推进市场体系建设方面，通知提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。
2023年3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。为规范高效做好基础设施REITs申报推荐工作，《通知》从六方面提出了具体工作要求，其中，为了促进消费通知首次将消费基础设施纳入REITs底层资产，并明确提出“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。
此次政策最大的亮点是两手抓，一手抓盘活存量资产，另外一手为提振消费。在商业地产领域，无疑是一剂强心针。
政策4：央企债券发行放宽
2023年5月30日，国务院国资委发布关于《中央企业债券发行管理办法》。《办法》提出，中央企业应在每年一季度向国资委报送集团公司年度债券发行计划。在国资委批复前，中央企业集团公司可以按拟申请年度计划总额的1/4左右发行债券。
《办法》还规定，国资委批准的中央企业集团公司年度债券发行计划当年有效，不与中央企业在债券市场注册的债券额度挂钩。
金融界普遍认为，这一央企债券办法，能对央企发债融资提供有利帮助。在央企成为地产业中流砥柱的当下，稳楼市、稳行业意义非同小可。
政策1：二次棚改
在计划性增加楼市需求的思路中，棚改是比较能落到实效的操作。棚改通过对旧屋征迁，对被拆迁人派发货币，拆迁户刚需购买让货币流通进地产。
一次棚改更多是债务的转移。货币从财政预支，最终转化成房贷，将货币的叠加值加到了购房者身上。
二次棚改是调剂市场的必须品。棚户区是城市制造内需的工具，只要一个城市有棚户区，也就代表着这个城市掌握着看得见的购买需求。
二次棚改的布点，对预测板块价值和潜力非常直观。
根据公开信息，未来几年，重庆主城重点棚改区，主要位于江北区观音桥商圈、沙坪坝区井双新城、九龙坡区九龙半岛等，棚改项目的出现将提升以上区域和板块的价值和活力。
政策2：持续性降息
今年以来，国内银行已掀起了三次降息潮。
今年1月，多家地方银行率先降息，其中包括天山农商行、乌鲁木齐银行、新疆银行、广东南澳农商行等。
4月份，全国各地中小银行陆续效仿纷纷宣布下调存款利率。其中，城商行、农商行利率下调幅度相对较大，尤其是农商行，1年、2年、3年、5年期存款平均利率分别环比下跌5BP、3BP、2.5BP、11.5BP。
5月至今，银行存款利率调降队伍进一步扩大，浙商银行、恒丰银行、渤海银行先后宣布下调人民币存款挂牌利率，整体来看，调整后，上述3家股份制银行3年、5年定期存款挂牌利率已经降至3%以下。
降息潮的袭来并非全为利好，最开始是怨声载道，随后还引发了还贷潮，如果市场一直不恢复元气，央行大概率还会持续降息。
银行降息最重要的目的，是鼓励民众买房。随着存款利率的不断调低，存款变房款，把焦虑化为不动产，楼市将会出现一大批进退维谷的纠结群体，一是他们存钱没有增值空间，二是把钱投进楼市会担心出现过度负债前行的尴尬。
市场不恢复，银行将会不计成本的持续吐利。30年前，我们习惯了10%的利率，10年前，我们习惯了6%的利率，今天，我们习惯了3%，也许在不久的将来，我们将收获1%、乃至0利率和负利率。
政策3：认房不认贷
7月24日，政治局会议重申房地产市场关系已发生重大变化，为适应市场，适时调整市场政策。
渝商联平台之前呼吁模糊“房住不炒”的提法，在这次政治局会议，就已经没提到“房住不炒”这4个字。这个重大信号，直接引发地产股连续2天大涨，A股10多支股票直接涨停。
住建部密密“放大招”：
1）降低购买首套住房首付比例和贷款利率；
2）改善性住房换购税费减免；
3）个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。
认房不认贷的出台，说明了两个问题，一是上半年市场太差，需求预期差距过大。二是银行回储的钱余额庞大，需要调整政策花出去。
过去大多数城市都是认房又认贷，只要你买过房子，贷过款，不管这套房子有没有出售，房贷有没有还清，再买房都算是二套。执行认房不认贷，就意味着只要你名下没有房产，不管有没有贷过款，再买房都可以按首套房的标准来。
认房不认贷政策，属于典型的政府吆喝式卖房，有点变相住房可炒的意味。比如扩大住房需求，只能扩大需求的多样化来提升需求总量。此次未提“房住不炒”意义深远，不过在失业率高企，收入预期和消费能力双双减弱，且楼市元气大伤的情况下，要想释放投资性需求，还需要相当长的时间。
延续去年的救市政策，今年的火力可谓更猛。其实，所有的政策都作用于两方面：一方面加大供给侧的结构性调整，一方面刺激刚需和改善需求的释放。
资产负债表改善政策，明显对涉险房企对症下药，有利于保持房企的安全运行状态。不动产基金和私募基金政策，对房企融资、增加融资来源提供有效帮助。这些，总的来说，都是为了保企业、保交楼，保持供给侧的稳定。
而真正意义上，释放需求的，是二次棚改。拿重庆楼市来说，未来三年，重庆将实施城镇棚户区（危旧房）改造计划，预计改造棚户区8.3万户，预计释放830万平米的购买量。按照近几年平均每年800万平米的成交量，棚改项目的推进，直接让每年交易量提升34%，意义之重大，可想而知。
至于高强度、高频次调息，对购买力的刺激，相对比较温和。倒是认房不认贷，因为可以切实降低入市门槛，有助于帮意向购房者射出临门前的一脚。
在今年年初，很多人对上半年楼市持乐观心态，结果市场之差始料不及。自4月来，数据呈逐月下滑之势。
根据中指数据显示，7月重庆中心城区，商品房供应25.4万平米，环比下降71.5%，其中商品住宅供应19.8万平米，环比下降64.7%；商品房成交59.5万平米，环比下降39.3%，其中，商品住宅成交31.7万平米，环比下降36.6平米。
供求双双大跌，当然有进入酷暑的季节因素，但也说明一系列政策尚未取到立竿见影的效果。
渝商联智库认为，此番救市的目的，更多时为了“止跌企稳”，与2008年4万亿救市的“需求大刺激”有明显不同。加之商品房存量已经达到相当高的水平，楼市短期内再现狂飙已不可能。在第三季度，整体楼市会有怎样的变化，尚需观察。
从长期利好看，一手政策包，一手棚改，王炸之下，楼市企稳回升来日可期。
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