据中山住建的消息，7月28日，中山新审批政策下首部加装电梯工程在西区豪景花园举行了开工仪式。
该项目顺利动工，标志着中山老旧小区加装电梯真正意义上实现了简化流程、审批提速等改革，具有里程碑意义。
图源丨中山住建
不再“一票否决”
中山老旧小区加装电梯新政出台
2023年6月25日，中山住建局联合中山自然资源局发布《关于印发中山市城镇老旧小区加装电梯实施细则的通知》（以下简称《细则》），《细则》自2023年7月1日起施行，有效期3年
《细则》进一步优化老旧小区加装电梯审批事项和环节，提高项目审批效率，推动加梯工作更加制度化、规范化、高效化。具体体现在以下几方面：
一、调整加装电梯表决比例
将参与表决的比例调整为经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
这意味着，中山市老旧小区的楼栋加装电梯不再实行过去的“一票否决”制——不再需全体业主表决通过，而是在同意表决达一定比例后，即可进行接下来的加装电梯流程。
二、列入工程规划许可豁免清单
《细则》将既有住宅加装电梯列入工程规划许可豁免清单，加装电梯无需办理规划许可手续，包括建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设用地规划条件及规划条件核实等，将其简化为填写《加装电梯联合审查意见表》，由相关部门、单位出具联合审查意见。
图源丨中山住建
三、保障持反对意见居民的权益
《细则》也保障了持反对意见居民的权益。如加装电梯的利害关系人存在异议，可以依法通过居民先行协商、社区进行调解、街道主管部门技术解释沟通，如还达不成一致意见鼓励依法诉讼，保障受影响居民的利益。
四、编制加装电梯通用图集
除了简化审批流程，有关部门还编制《中山市既有多层住宅加装电梯通用图集》，进一步指导完善加装电梯设计，从总平面布局、建筑设计等角度明确设计要求，分类提出改造内容、设计指引，提供不同加装类型、模式典型案例，方便群众自主参考选择。
《细则》全文如下
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中山市城镇老旧小区加装电梯实施细则
为适应社会经济发展，完善老旧小区的使用功能，提高宜居水平，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国特种设备安全法》《住房和城乡建设部办公厅关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第一批）的通知》（建办城函〔2020〕649号）《关于优化城镇老旧小区改造项目审批服务的通知》《广东省城镇老旧小区改造技术导则》（试行）等有关法律法规政策，结合我市实际，进一步指导各镇街开展老旧小区加装电梯的相关工作，特制定本细则。
一、基本原则
坚持“政府引导、业主自主、依法加装、便民利民、保障安全”的原则，尊重业主意愿，明确责任主体，加强过程监管，保障使用安全。
二、适用范围
本细则适用于本市行政区域内老旧小区加装电梯的建设和管理。适用范围主要指中山市老旧小区具有合法报批手续或权属证明，已建成投入使用的四层以上（含四层，不含地下室）具有合法产权的多业主无电梯住宅。
本细则所称的老旧小区主要是指2000年之前建成、建设标准较低、基础设施老化、配套设施不完善、未建立长效管理机制的住宅小区（含单栋住宅楼）。建议清单见附表，该清单将随我市老旧小区改造工作的推进动态调整。
老旧小区加装电梯应当满足有关城乡规划、建筑设计、结构安全、消防安全、特种设备安全等规范、标准的要求，申报加装电梯的住宅楼须符合房屋质量安全要求。
三、政策优化
加装电梯项目无需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续，免予办理建设工程规划许可证，建筑面积不计入计容建筑面积，免予征收地价和城市基础设施配套费，新增建筑面积作为一个整体由该梯号(幢)全体加装电梯的业主共同使用，不办理不动产权登记，各分户业主产权登记面积与加装电梯前维持不变。城市更新、拆迁改造时，业主有权获得合理补偿，补偿标准参照电梯设备的建造成本及使用年限等因素综合确定。
四、申请程序
（一）申请人资格
加装电梯由同意加装电梯的业主作为申请人（建设单位），负责加装电梯的意见统一、项目申报、设备采购、项目实施、验收和维护管理等工作。
申请人可以书面委托业主代表、国有企事业单位、有设计或施工资质的企业、原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等其他相关单位办理加装电梯项目相关事宜。
（二）协商协调和表决机制
1.申请加装电梯应当经本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，加装电梯拟占用业主专有部分或属于严重遮挡范畴的，还应当征得该专有部分的业主或被严重遮挡的业主同意。
2.如加装电梯导致有关业主的采光、通风、通行、噪音或房屋价值等合法权益受到不利影响的，应进行公告公示，并提出防治措施等。对合法权益受到不利影响的业主，可依法给予适当补偿，补偿费用在筹集资金中支出，由业主之间协商。
3.申请人应当尊重本单元所有业主知情权，必须告知本单元业主加装电梯的相关事宜，并将相关的告知方式在意愿调查表上注明。
4.业主之间协商或者调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决。
（三）提交申请（社区）
1.申请人应当向社区（村）递交加装电梯申请，资料包括：
（1）《加装电梯申请书（附风险提示书）》《加装电梯协议书》《加装电梯申报资料真实性承诺书（业主代表）》《加装电梯意见征集情况表》《加装电梯联合审查意见表》；
（2）申请人身份证明文件、不动产权属证明材料，接受委托代为提出申请的，还应当提供被委托人身份证明文件、授权委托书等；
（3）老旧小区加装电梯设计方案。
2、《加装电梯协议书》（以下简称《协议书》）是指申请加装电梯的业主用书面明确申请人及代理人的职责及方案相关事宜，包含但不限于以下内容：
（1）加装电梯建设费用及投入使用后的维修保养等费用的分摊筹集方案；
（2）财政补助经费的分配方案；
（3）对加装产生采光、通风、通行、噪声等不利影响，并提出防治措施等;
（4）对利益受损业主依法进行补偿的方案（如有）；
（5）法律、法规、规章等规定应当由业主协商确定的事项。
3.老旧小区加装电梯设计方案是指由申请人委托具有相应资质的设计单位编制的设计方案。设计单位应按《中山市既有多层住宅加装电梯通用图集》（详见附件1）和国家、省、市的相关法规、规范、标准对既有住宅加装电梯工程进行设计，确保设计方案的合法性、合规性和科学性。同时，设计单位应对所提供的设计图纸和资料的真实性、准确性、一致性、完整性负责。
（四）公示及异议调解
1.所属社区（村）接到加装电梯申请后，应在显著位置（包括社区或物业管理区域、本栋本单元主要出入口）进行公示。公示内容应当包含《加装电梯申请书》《协议书》《设计方案》《加装电梯意见征集情况表》等，公示时间不少于10个自然日。公示结束后，所属社区（村）出具公示情况说明并附上公示照片。
2.公示期间利害关系人有异议的，应当书面实名向所属社区（村）提出，由社区（村）引导申请人与利害关系人进行协商。
3.通过协商无法达成一致意见的，由社区（村）居民委员会组织调解，调解时间自利害关系人提出书面异议起不超过30个自然日。组织调解的单位在调解结束后，5个工作日内出具调解说明和意见。经协商、调解仍无法达成一致意见的，利害关系人可在收到调解说明和意见的3个工作日内向所属镇街反映，镇街应积极解释相关技术标准、政策和法律法规，或进行调解。
4.公示期满符合相关法律法规规定的，所属社区（村）在《加装电梯联合审查意见表》上注明公示情况或调解情况并盖章，3个工作日内通知申请人领取。
5.通过社区（村）公示的加装电梯项目，经调解利害关系人仍有异议的，可依法通过民事诉讼途径解决。
（五）方案联合审查及开工建设信息录入管理合并办理（镇街）
1.申请人向所属镇街加装电梯服务窗口递交申请材料：
（1）《加装电梯申请书（附风险提示书）》《协议书》《加装电梯申报资料真实性承诺书（业主代表）》；
（2）申请人身份证明文件、不动产权属证明材料，接受委托代为提出申请的，还应当提供被委托人身份证明文件、授权委托书等；
（3）所属社区（村）出具公示情况说明（附公示图片）、《加装电梯意见征集情况表》以及相关协商材料；
（4）经施工图审查机构审查合格的施工图设计文件和《施工图设计文件审查合格书》（含消防）；
（5）《加装电梯联合审查意见表》；
（6）《中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理申请表》及其要求提交的资料；申请人可提前登陆系统录入限额以下小型工程开工建设相关信息；
（7）法律、法规规定的其他材料。
2.申请人应当委托具有相应资质的施工单位，施工单位应在中山市建筑业企业诚信信息管理平台上登记。
3.镇街住房城乡建设部门和自然资源部门应各自在5个工作日内在《加装电梯联合审查意见表》出具审查意见并盖章。
4.联合审查通过后，镇街住房城乡建设部门按照规定出具《中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》。本细则第三条“政策优化”中免予办理事项的相关材料在办理限额以下小型工程开工建设信息录入时无需再提供。
（六）电梯施工和安装
施工现场必须设置明显的标牌，注明项目名称、工程地址、开工和计划竣工日期、建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位及其现场负责人的姓名及联系电话等内容。
施工过程中，建设、施工、设计等责任主体单位应当履行建设质量安全主体责任，做好安全生产措施，接受和配合镇街、市市场监管局依法开展的监管巡查工作。
电梯安装前，安装电梯的施工单位应当在施工前将拟进行的电梯安装情况书面告知质量技术监督管理部门，并在施工前向特种设备检验检测机构申请监督检验。
电梯的安装应当由电梯制造单位或者其委托的依照《中华人民共和国特种设备安全法》取得相应许可的单位进行，电梯制造单位对电梯的质量以及安全性能负责。电梯的安装活动必须严格遵守安全技术规范的要求。电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装的，应当对其安装活动进行安全指导和监控。电梯的安装活动结束后，电梯制造单位应当按照安全技术规范进行校验和调试，并对校验和调试的结果负责。
（七）验收
1.电梯安装完成后，申请人向市场监督管理部门申办使用登记，取得《特种设备使用登记证》。
2.加装电梯项目竣工后，申请人应当按规定组织设计、施工等单位进行竣工验收，镇街住房城乡建设部门出具《中山市限额以下小型工程验收备案告知书》。
3.镇街住房城乡建设部门应当将加装电梯的申请、公示、限额以下工程开工和验收的报备、特种设备使用登记证、领取补助资金等资料按照一梯一册进行归档。
4.加装电梯竣工后应设置永久性标牌。
五、资金筹措和扶持
老旧小区加装电梯，可以通过下列渠道筹措建设资金和维修资金：
（一）业主共同出资：根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定。
（二）属于政府直管的公房可由公房管理单位利用租金收入出资加装电梯。
（三）社会投资等其他合法资金来源。
本条规定的资金来源，业主可以按照《住房公积金管理条例》及我市有关规定，向市住房公积金管理中心申请提取本人名下的住房公积金。
通过上述渠道筹集的电梯维修资金应当按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定进行管理。
六、职责分工
（一）市住房城乡建设局负责本市加装电梯工作的统筹协调和推进，指导各镇街住房城乡建设部门做好加装电梯工程安全及质量管理等相关工作。
（二）自然资源部门负责核实加装电梯用地权属情况,核实是否属于《中山市既有多层住宅加装电梯通用图集》中严重遮挡情形。
（三）各镇政府（街道办事处）负责本辖区内加装电梯的组织实施、政策宣传、民意协调、纠纷调解等工作，负责组织方案联合审查，依法开展巡查、监管安全施工工作，查处违法违规加装电梯、处理阻扰施工等破坏秩序的行为。
（四）市场监督管理、工信、公安、财政、生态环境、城市管理等行政主管部门和消防救援等机构，在各自职责范围内做好加装电梯的相关工作。
（五）市属国有企事业单位积极参与老旧小区加装电梯的工作，发挥国企担当和设计施工资源优势，协助镇政府（街道办事处）、社区开展政策宣导和民意征询等工作，提供施工建造方案、工程造价等技术性支持和协助镇街设立老旧小区加装电梯便民服务点，协助做好加装电梯外型外观方案设计工作。
（六）各专业管线单位应当积极做好加装电梯涉及通信、广电、电力、燃气、供水、排水、照明等管线迁移的相关工作。
（七）社区（村）居民委员会组织加装电梯公示、协商调解等工作；负责对加装电梯的楼栋单元业主表决情况是否符合相关规定进行把关；建立社区（村）协商机制，配合属地政府和相关部门做好加装电梯的相关工作。
（八）业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行自治管理职责，做好加装电梯过程中的相关工作。
七、其他要求
（一）镇街需设立加装电梯便民服务点，鼓励市属国有企事业单位协助参与便民服务点设立，受理以下事项：
1.受理加装电梯申请、联合审查申请、补助经费申请等业务；
2.办理限额以下小型工程开工建设登记备案；
3.协助申请人办理供水、供电、通讯、数字电视等管道管线迁移、迁改事宜，费用由申请人承担；
4.监督申请人依法落实加装电梯投入使用后的维护管理工作；
5.在老旧小区改造工作中做好加装电梯的布局规划。
（二）社区（村）居民委员会需安排专人负责受理加装电梯申请、组织公示、协商调解以及和各部门的协调工作。
（三）加装电梯施工前宜进行“完损性鉴定”，减少施工后对原建筑物是否产生结构或功能性影响的纠纷。
（四）落实责任主体责任。鼓励申请人委托市属国有企事业单位或有相关资质（设计或施工资质）的企业协助全程办理加装电梯事宜。申请人如委托第三方中介公司的，在向镇街窗口申请办理施工手续时，应至少有一名本单元业主本人见证办理。被委托人不得越权承诺、代签、签署和处理有关居民意愿、设计变更、施工程序和验收的文书文件。
（五）鼓励结合老旧小区改造工作，成片连片加装电梯。鼓励市属国企参与老旧小区加装电梯工作，承担电梯申请、施工和维保工作，实现统一设计、统一采购、统一加装、统一维护，开展规模化加装电梯建设。
（六）加装电梯的业主发生交更的，变更后的业主应当按照加装电梯协议的约定承担原业主的管理责任。
（七）加装电梯过程中所涉及的纠纷或争议，由相关行政主管部门按职能进行处理或释疑。
本细则自2023年7月1日起施行，有效期3年。本细则实施前已办理规划许可的加装电梯项目仍按原政策执行。
来源：中山住建
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