海珠的广纸板块，最近有好消息。
前不久，广州市政府采购中心发布了《广纸片区城市设计优化及控制性详细规划修改采购需求公示》。
这份公示当中的核心想法是，大规模收储片区土地，统一规划、连片开发。
相比隔江相望的广钢板块，广纸板块现在的存在感并不算强。
有这么一个利好的释放，会让买家更关注这个板块，算得上是个不错的期待点。
这两天，我们的实地调研，就选择了广纸。
01.
从广佛线燕岗站出来，就是广纸板块。
一圈下来，我们的第一个认知是，这里有着承载着浓浓烟火气的「老底子」。
作为广州海珠西部的老板块，地理位置还是很优秀的。
基本面比较扎实，商业民生交通配套十分完善，医疗、公共交通、学校、也基本都齐全，有些还不错。
而另一个实地认知，则是城市界面的差异化。
整个广纸板块，除了有一些新盘和次新房之外，还有散落在它周边的城中村和老工厂。
用航拍的视角来看，这样的认知会更强烈。
可以看到，整个板块的城市界面有点割裂：
有类似星汇海珠湾、绿地越秀海玥、华新这些一手和次新房项目，在江岸边构成了崭新的城市面貌。
但往里看、往周边看，绝大片还是城中村的模样，分布着大量村屋，以及广纸的一些老工厂。
当然，很多工厂也已经已收储，甚至有的已经挂牌或者待挂牌。
比如临近广纸板块的东方红印刷厂地块，很快就会正式出让了。
02.
在这样的割裂面前，广纸的变量在哪?
最前面我们所提及的《广纸片区城市设计优化及控制性详细规划修改采购需求公示》，会是其一。
为什么这么说?
此前的广纸和广钢，是广州主城区会被同时提及的两个置业板块。
但实际上，有着很大的差异化，核心在于后者更像是一个城的开发模式。
而成片开发，是一个区域真正能涅槃重生的要义。
所以会看到，广钢新城经过这么多年的开发建设，已进入了相对的“城熟”阶段，配套可以，居住氛围也都在。
广钢新城的常态价格，也有价值支撑。
回到广纸板块，恰恰需要这样的成片开发契机。
从招标文件来看，本次设计范围将以广纸片区范围245公顷为基础，扣减已立项的城市设计范围40公顷(已立项教育设施地块调规城市设计范围30公顷、南武中学调规城市设计范围10公顷)，范围为205公顷。
尤其是三旧改造用地，就占地108.55公顷，会是未来广纸板块的重点收储。
如果能够腾出了成片开发的空间，落实大量规划，导入优质资源，再加上地铁十一号线的开通、周边商业配套的补充，那广纸原先的城市「断层」，有机会逐渐消弭。
再加上原有的烟火气和主城厚度，这个板块重新成为主流选择，也并非不可能。
03.
不过，就市场而言，当下广纸的一二手选择并不多。
目前板块在售的一手房基本不多，存在感比较足的是海珠的第一座和樾府项目江湾和樾。
而二手方面，则主要集中在广纸路和石岗路一带。
广纸路主要有星汇海珠湾和绿地越秀海玥两个项目，其他基本是老旧小区居多。
作为社区大盘，星汇海珠湾自带商业配套，靠近地铁，整个居住群体也偏年轻化，产品有住宅和公寓，算是广纸板块的主流成交盘。
看了下数据，流通性也不错。
最近在推的，是商业部分的产品，尤其是刚推的高厅商业平层单位，还是值得一看的。
绿地越秀海玥则在星汇海珠湾旁边，但稍微更远地铁一些，体量不大，胜在学位和环境不错。
石岗路则主要有雅居乐海珠小雅、金融街融御、时代大家和中海观澔府这几个项目。
最后的总结，讲讲我们对于广纸的看法：
广纸的优势在于地段还不错，而且配套也成熟，能通勤能转手，也能买。
缺陷是兑现价值有点慢，所以存在感不强，未来能不能再上一个档次，要靠等。
但机会很大。
如果要买广纸，要注意一个核心逻辑是，楼盘有没有稀缺性和流通性很重要。
另外，广纸的另一个市场特点是，一二手有不少公寓产品。
这一类产品，也适合一部分买家关注。