海珠的广纸板块,最近有好消息。
前不久,广州市政府采购中心发布了《广纸片区城市设计优化及控制性详细规划修改采购需求公示》。
这份公示当中的核心想法是,大规模收储片区土地,统一规划、连片开发。
相比隔江相望的广钢板块,广纸板块现在的存在感并不算强。
有这么一个利好的释放,会让买家更关注这个板块,算得上是个不错的期待点。
这两天,我们的实地调研,就选择了广纸。
01.
从广佛线燕岗站出来,就是广纸板块。
一圈下来,我们的第一个认知是,这里有着承载着浓浓烟火气的「老底子」。
作为广州海珠西部的老板块,地理位置还是很优秀的。
基本面比较扎实,商业民生交通配套十分完善,医疗、公共交通、学校、也基本都齐全,有些还不错。
而另一个实地认知,则是城市界面的差异化。
整个广纸板块,除了有一些新盘和次新房之外,还有散落在它周边的城中村和老工厂。
用航拍的视角来看,这样的认知会更强烈。
可以看到,整个板块的城市界面有点割裂:
有类似星汇海珠湾、绿地越秀海玥、华新这些一手和次新房项目,在江岸边构成了崭新的城市面貌。
但往里看、往周边看,绝大片还是城中村的模样,分布着大量村屋,以及广纸的一些老工厂。
当然,很多工厂也已经已收储,甚至有的已经挂牌或者待挂牌。
比如临近广纸板块的东方红印刷厂地块,很快就会正式出让了。
02.
在这样的割裂面前,广纸的变量在哪?
最前面我们所提及的《广纸片区城市设计优化及控制性详细规划修改采购需求公示》,会是其一。
为什么这么说?
此前的广纸和广钢,是广州主城区会被同时提及的两个置业板块。
但实际上,有着很大的差异化,核心在于后者更像是一个城的开发模式。
而成片开发,是一个区域真正能涅槃重生的要义。
所以会看到,广钢新城经过这么多年的开发建设,已进入了相对的“城熟”阶段,配套可以,居住氛围也都在。
广钢新城的常态价格,也有价值支撑。
回到广纸板块,恰恰需要这样的成片开发契机。
从招标文件来看,本次设计范围将以广纸片区范围245公顷为基础,扣减已立项的城市设计范围40公顷(已立项教育设施地块调规城市设计范围30公顷、南武中学调规城市设计范围10公顷),范围为205公顷。
尤其是三旧改造用地,就占地108.55公顷,会是未来广纸板块的重点收储。
如果能够腾出了成片开发的空间,落实大量规划,导入优质资源,再加上地铁十一号线的开通、周边商业配套的补充,那广纸原先的城市「断层」,有机会逐渐消弭。
再加上原有的烟火气和主城厚度,这个板块重新成为主流选择,也并非不可能。
03.
不过,就市场而言,当下广纸的一二手选择并不多。
目前板块在售的一手房基本不多,存在感比较足的是海珠的第一座和樾府项目江湾和樾。
而二手方面,则主要集中在广纸路和石岗路一带。
广纸路主要有星汇海珠湾和绿地越秀海玥两个项目,其他基本是老旧小区居多。
作为社区大盘,星汇海珠湾自带商业配套,靠近地铁,整个居住群体也偏年轻化,产品有住宅和公寓,算是广纸板块的主流成交盘。
看了下数据,流通性也不错。
最近在推的,是商业部分的产品,尤其是刚推的高厅商业平层单位,还是值得一看的。
绿地越秀海玥则在星汇海珠湾旁边,但稍微更远地铁一些,体量不大,胜在学位和环境不错。
石岗路则主要有雅居乐海珠小雅、金融街融御、时代大家和中海观澔府这几个项目。
最后的总结,讲讲我们对于广纸的看法:
广纸的优势在于地段还不错,而且配套也成熟,能通勤能转手,也能买。
缺陷是兑现价值有点慢,所以存在感不强,未来能不能再上一个档次,要靠等。
但机会很大。
如果要买广纸,要注意一个核心逻辑是,楼盘有没有稀缺性和流通性很重要。
另外,广纸的另一个市场特点是,一二手有不少公寓产品。
这一类产品,也适合一部分买家关注。