由于我国的楼市价格常年居高不下，很多消费者无法全款购入房屋，而是选择以按揭贷款的方式购入商品房。这本是一个三面利好的交易方式，可如果因房地产开发公司逾期交房造成商品房购房合同解除，消费者该如何处理用于购房的贷款呢？北京圣运房产律师为您解答。
01
【案例简介】
王先生与房地产公司签订《商品房预售合同》，合同约定首付缴纳三万元，剩余购房款通过按揭贷款的方式支付，房地产公司应于2015年10月前交付房屋。
由于房地产公司未按照约定交房，根据《商品房预售合同》的约定，“房地产开发公司逾期交房超过120日，买受人有权解除合同”。根据该条款的约定，王先生行使了合同解除权，同时要求房地产开发公司返还房款、贷款及赔偿损失。但银行对王先生与房地产开发公司提起诉讼，要求王先生与房地产开发公司共同承担贷款本金的偿还责任。
02
【法院判决】
经审理，法院认为本案涉及商品房买卖合同与商品房担保贷款双重法律关系。在商品房买卖合同中，王先生支付房款，房地产公司交付房屋；在商品房担保合同中，银行直接将贷款支付给房地产开发公司。
如果商品房正常交易，各方权利义务均保持平衡，但是在本案中，由于房地产公司未能交付房屋，导致合同解除，在这种情况下，王先生既没有获得房屋，又要向银行偿还首付以及贷款。法官指出，在王先生对合同解除无过错的情况下，仍要对其剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了王先生的负担，违背了公平原则。因此，法院再审驳回了银行要求王先生与房地产开发公司共同偿还贷款本金的诉讼请求。
03
【法理分析】
当事人之间订立的合同要求双方全面履行，对于一方迟延交付的行为，另一方有权解除合同。
首先，根据买卖合同，购房人有可能获得约定解除权。与王先生签订的《商品房预售合同》相似，大多数购房人在与房地产公司签订《商品房买卖合同》时，往往会对违约责任进行约定，违约条款中不仅会明确违约金的赔偿标准，也会对解除合同的情形进行约定。当房地产开发公司违约，发生解除合同的约定情形时，购房热即获得合同解除权。
其次，如若在合同中没有对合同解除的情形进行规定，房地产开发公司在合理期限内未交付房屋的，购房人依照法律规定享有法定解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人有权解除合同。
通过按揭贷款方式购房的当事人，其在解除合同后，是否还应当承担偿还贷款的责任呢？
消费者与金融机构没有订立担保贷款合同造成商品房买卖合同不能履行，如果是由于某一方当事人的原因，那么对方享有合同解除权以及损害赔偿请求权。但如果是因为不可归责于双方当事人的事由，双方都不存在过错，因此，出卖人不需要承担损害赔偿，只需将购房款的本金及利息返还给买受人即可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。在这种情况下，因为消费者没有和金融机构订立贷款合同，不存在贷款关系，自然也就不用考虑偿还贷款的问题。
如若买受人已经同金融机构、房地产开发公司分别订立合同，但由于房地产开发公司迟延交付房屋的原因，买受人获得解除权解除合同的，房地产开发公司应当将购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。对此，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
原因在于，在按揭贷款买房的模式下，购房者、房地产开发公司以及金融机构之间均存在着关系，即购房人以房地产公司负有交付义务的商品房为担保向金融机构申请贷款，金融机构直接向房地产开发公司支付贷款，房地产开发公司收到贷款后向买受人交付房屋，正常情况下，三者之间的关系本来会有序运转。
但由于房地产公司不能正常交付房屋造成购房合同解除，一般来说贷款合同也会因合同目的无法实现而解除。但是如果在购房合同解除后，金融机构仍要求消费者与房地产公司共同承担贷款返还责任，那消费者则会产生双重损害。在这种情形中，由于房地产开发公司的过错，消费者不仅没有取得房屋，还要承担贷款的偿还责任，这显然是不合理的。因此，应当由房地产开发公司将购房款的本金与利息分别返还消费者与金融机构，这样，三者的关系便恢复至购房合同签订之前。
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文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师