今天是7月22日，自7月LPR利率公布后，关于“存量房贷”的话题再次引发关注，存量房贷下调预期再起。
一、增量房贷
所谓增量房贷，指的是新发放的房贷，与之关系密切的，是最新一期或是最近几期的5年期LPR利率。
7月20日公布的最新一期LPR利率保持不变，无论是1年期还是5年期，也就意味着当月房贷利率没有变化。然而实际上，随着6月央行“降息”，5年期LPR利率再次下调，从4.3%降至4.2%，这也是今年内央行首次降息。对于想要买房的人来说，这不啻为一个好消息，虽然10个基点的降幅不多，但30年下来的房贷利息也是一笔不小的数字，时隔9个月之后的降息，对于稳定楼市预期也有着积极作用。
虽然7月LPR利率保持不变，但7月月主流房贷利率比6月又有所下降。据统计，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。今年上半年，根据首套房贷利率下限动态调整机制，已有40余城自主下调了首套房贷利率，率先进入“3时代”，随着6月LRP利率下调，全国首套房贷利率正式全面进入“3时代”。不过，一线城市首套房贷利率为4.5%，二套房贷利率更高，或为仅有“4时代”的房贷利率。
二、存量房贷
所谓存量房贷，指的是过去几年发放的房贷，本文主要指的是2022年央行首次降息以前的存量房贷。
2022年1月央行降息之前，5年期LPR利率是4.65%，经过去年的3次降息，5年期LPR利率降到了4.3%，随着今年6月央行再次降息，5年期LPR利率进一步降至4.2%。光是从LPR利率的变化来看，或许降幅不大，但要知道，在2022年以前，首套房贷利率多为LPR利率加60个基点，二套房贷利率加点更是高达100多个基点，而在2023年，首套房贷利率几乎都是LPR利率减20个基点，二套房贷利率则是加60个基点。
不比不知道，一比吓一跳，当4.1%和5.25%一对比，中间竟相差100多个基点，更别说7月首套主流房贷利率降到了3.9%，增量房贷和存量房贷之间的“鸿沟”进一步扩大。也难怪越来越多人会选择提前还贷，其实从去年开始，“提前还贷潮”就已经兴起，只是今年差距更大，提前还贷的人更多了。加之今年理财收益率普遍高于4.0%，以及今年房价的持续下行，存量房贷下调的呼声愈加强烈。
三、何时下调
增量房贷与存量房贷“渐行渐远”，存量房贷利率下调预期再起，下半年是否会下调，具体何时下调呢？
7月百城首套房贷利率进入“3时代”，增量房贷降至历史低位，不仅是首套房贷利率，受7月和8月传统销售淡季的影响，楼市下行趋势或还将持续一段时间，出于“稳楼市”的需要，二套房贷利率的加点或也将收窄。然而存量房贷利率却依然“高高在上”，如果不及时解决这一问题，“提前还贷潮”或将愈演愈烈，一方面不利于提振居民消费，一方面对银行利益也有负面影响，因此下调存量房贷利率已经势在必行。
7月14日，央行邹澜司长在国新办发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”呼声颇高的降低存量房贷利率，真的要调整了？目前地方商业银行的回应是，暂未接到正式下调通知。也就是说，央行虽然作出表态，也支持和鼓励变动存量房贷利率，但距离真正调整还需要时间，具体会如何变，何时变，值得期待。
综上所述，虽然7月LPR利率保持不变，但我国房贷利率却已全面进入“3时代”，存量房贷调整预期再起，或许，等待的时间不会太久。