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“喜报”
在深圳房地产信息平台上，2022年12月20日批准预售的盐田望辰府，近日销售终于破"0"了。
目前其1栋“已签认购书”2套；
2栋“已备案”1套；
3栋“已签认购书、已备案”0套；
4栋“已签认购书、已备案”0套；
7栋“已签认购书”1 套。
323套房源“已备案”1套，“已签认购书”3 套。
图源深圳房地产信息平台
而在6月初，深圳市房地产信息平台显示，望辰府所有房源均显示“期房待售”，大半年望辰府1套房也没卖出去！0备案，无人问津，这在深圳楼市中恐怕也是绝无仅有的存在，可以说是最惨新盘。
望辰府“破0”的喜讯源于其大幅降价。
2022年12月20日，望辰府获批预售许可证，共推出房源323套，推售建面约89-150㎡住宅单元，备案均价约5.3万/㎡，单价区间约4.7-6.6万/㎡，总价区间约460-998万。
由于卖不动，楼盘几乎成了僵尸盘，开发商急了。据销售人员介绍，2023年6月15日起，望辰府大幅降价，从4.7-6.6万/㎡，降到3.6-4.7万/㎡，最小户型89平米354万起步，房价打8折以上，盐田直接甩卖出坪山价。
望辰府位于盐田区盐田港片区，临近半山溪谷，紧靠梧桐山。卖方一是深圳市居达成投资有限公司，卖方二是深圳市小梅沙实业股份有限公司。
降价一个多月，总算取得一些成绩，备案1套，已签认购书3套。对于拥有323套房源的望辰府来说，这速度还远远不够，这样要80个月约6年多才能售磬。
望辰府大幅降价打折会快速引流市场吗？显然不会。一个半年0备案无人问津的楼盘，即使降价重新启动销售，实际上比新盘开盘还要困难。因为楼盘的特点及缺陷潜在客户基本上都已知晓。
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望辰府销售惨淡有其自身原因。
首先，望辰府所在的片区是盐田港片区，该区域主要以物流产业为主，整体配套、居住环境都大打折扣，加上区域内可开发的地块并不多，以城市旧改为主，由于旧改周期较长，这意味着，在短时间内片区内的各项配套、居住环境很难有太大的变化。
其次，项目位置非常尴尬，正对着武深高速。武深高速车流量大，基本24小时川流不息，噪音指数非常高，曾有附近居民在“降噪圳行动”中提出降噪诉求。
图源百度地图
再次，项目背靠梧桐山，虽然靠近地铁8号线深外高中站，但距离约1.1公里，步行需16分钟（百度地图测量），到市区1个多小时，通勤时间明显偏长。而且周边生活配套极其匮乏，十分不便。
此外，价格方面也是难去化的原因之一，5万/㎡的毛坯均价很难在当下市场有竞争，即使降到4万/㎡也难入主流市场。
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与其他楼盘相比，望辰府的难产成因可窥一斑。
望辰府不在盐田生活中心区。位于盐田沙头角中心生活区的鹏瑞南区尚府，2022年7月12日取得预售许可，共推出173套住宅，建面约66-130㎡，均价约5.4万/㎡，单价区间约3.6-6.1万/㎡，总价区间约350-800万/套。
据深圳市房地产信息平台显示，该项目目前整体去化率高达9成以上，基本售磬，这成绩在盐田十分亮眼。
望辰府属于东部山景楼盘，一想到东部山景，许多人条件反射忘不了曾经的“中国十大豪宅”，盐田豪宅巨亏千万案例——东部华侨城天麓。
2022年中旬，华侨城天麓三区一套建面约222平的房源流拍，起拍价558万，折后单价2.51万/平。
该房源最早的上架时间是在2018年9月，先后流拍过6次。最后不仅比开盘均价跌去了80%，该价格也仅相当于指导价的5折，但也无人问津。
回想2010年开盘的天麓八区，当时均价直奔13万/平，傲视全城，成为深圳最贵豪宅。流逝的时光令人恍惚。
作为望辰府鼻祖的山景豪宅，东部华侨城天麓开车通勤时间长，交通拥堵，没有商业配套，昆虫频繁出现，海风侵蚀严重。许多房源处于长期无人居住状态，部分别墅的外墙皮都已脱落，门口长满了野草。
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望辰府虽然痛定思痛，走上降价这条路。但目前深圳几乎所有的楼盘都在降价打折促销，比如西部、南山，降价已不是撬动楼市的利器。
在深圳西部中心区，卷盘一个比一个卷。
2017年，沙井拾悦城一期开盘，毛坯均价约4.3万/平。
时隔六年，拾悦城二期楠园终于来了。据销售端反馈，项目均价4.5万左右/平，带装修交付，这个价格基本拉回到了2017年，而且起步价还有惊喜。项目于7月中下旬开放实体样板房，预计在8月份开盘。
在南山西丽，丹华公馆2022年9月开盘，当时的备案均价是8.5万/平。开盘后月均备案就十套房左右，全部卖完起码要卖二十多年，开发商是真急了。
现在，丹华公馆打完折58平起步价只需要380万，单价仅6.55万/平。
前后对比，足足是降价了100万。南山住宅卖出公寓价。据说单周就成交了106套。
在楼市不景气的当下，即使大部分区域的楼盘都采取了降价促销的手段来加快房源的去化，但依然是卖不动，新房的库存压力持续居高不下。
南山住宅卖出公寓价。沙井卖出2017年价。
盐田呢，望辰府卖出坪山价，通过降价引流，还要走一段艰难的路程。
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其实盐田，是深圳难得的一方乐园。
“梧桐烟云” 、“梅沙踏浪”，世界最长的海滨栈道，恩上湿地公园音乐节，遍地烟火气的海鲜街……没有人不会点赞盐田。
不论是亲海生活，还是深圳慢生活，盐田有着深圳独特的滨海生活风景。
曾几何时，盐田给人的印象就是在风景打卡的路上。
每到周末，滚滚车流涌向大小梅沙，大鹏，或更远的东部，虽然实行限行，但盐田高速上堵车几个小时，节假日堵十几个小时都很正常。
由于深圳东部海岸线仅有一条惠深沿海高速，这种堵车情况将长期存在，根本不可能解决。
许多人奇怪位于盐田港旁边的鹏广达湾区1号怎么居然注册了“湾区1号”这个案名，在周末的滚滚车流中，“湾区1号”宛如车海中的灯塔1号，照亮着东去西来的滚滚车流。
图：鹏广达湾区1号前滚滚车流
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在这样的车流巨浪中，可以想象望辰府生活多么不易。
山景楼盘通常与豪宅相关联。山景豪宅除了山景、海景，开发商品牌，还有中心区，便捷交通，名校，比如香港半山豪宅，就是闹中取静，一脚踩油门就能到中环。
贵为山景楼盘，望辰府却是刚需楼盘。而刚需注重通勤便捷，生活配套成熟。望辰府除了山景、学校，其他都缺乏。这就是它的尴尬之处。