盛夏的深圳酷暑难耐，要么不敢出门，要么就只能外出避暑。
今天和大家聊的城市就是避暑胜地：
昆明
咱们就看看在全国楼市一片寒冬的背景下，昆明楼市到底变成什么样子。
从投资角度看，投资房产的行为就相当于——
把一座城市当作一家公司，这城市的土拍、人口、政策就像公司股东大会的信息一样，影响着公司股价的波动。
在股市，有一种情况恰恰相反。
由于资金周转不灵或公司传出利空坏消息，导致庄家无法控制股价而猛跌，这种情况就叫崩盘。
现在大部分的楼市，楼市都处于二次探底或崩盘的边缘。
可是—
846万人口的昆明，楼市行情却与那些二次探底或者崩盘的城市完全不一样。
昆明楼市，并没有暴跌~
01
正所谓：春江水暖鸭先知。
房企作为地方城市与购房者之间唯一的载体，其市场的敏感度非常准确，所以将房企的土拍行为称为：
楼市风向标。
现在的风向标，前瞻性的指向哪？
来，咱们看看昆明土拍情况。
2023年上半年1-6月份，昆明全市土拍收入52亿（含郊县）。
如果只看媒体各种“摇号”、“溢价”、“热度”的标题和数据，大家很容易以为：
昆明土拍市场，热度不减。
但从数据维度看，事实却并非如此：
2023年上半年1-6月份，昆明土拍一共成交了7宗涉宅地，总面积约308亩，成交金额31亿。
但是，
2018年，昆明土拍的成交面积是8260亩，总金额是522亿；
2019年，昆明土拍的成交面积是12039亩，总金额是854亿；
2020年，昆明土拍的成交面积是8456亩，总金额是598亿；
2021年，昆明土拍的成交面积是812亩，总金额是91亿；
2022年，昆明土拍的成交面积是630亩，总金额是52.5亿；
2023年昆明土拍成交情况，按照上半年成交面积308亩，成交金额31亿推算，全年成交量在610亩，成交金额在62亿左右。
也就是说——
从2018年到2020年这三年，昆明土拍成交面积均值是8000亩，成交金额在500亿以上。
从2021年到2023年这三年，昆明土拍成交量均值是500亩，成交金额在50亿上下。
且——
近三年成交面积从812亩、630亩、610亩（推算），持续下降。
这说明什么？
近三年的土拍面积和金额仅为过去三年的10%至15%。
昆明土拍严重缩量，且仍在下降。
就像文章开头和大家说的——
地方城市犹如一家公司，政府即是城市的经营者，也是这家公司的操盘者。
所以——
昆明的经营者基于土拍缩量的情况，已经调整了供地结构。
也就是说，操盘手为了确保昆明楼市仍能延续当下“稳稳的行情“，操盘手调整了操盘方法：
大幅减少100亩以上供地，控制单项目体量；
要知道2020口罩阶段，昆明还推出了32块100亩以上的土地，到来2021年就变成了6块，2022年变成2块。
而2023年上半年，竟然一块100亩以上的供地都没有。
在过去N多年里，昆明都采用“超大体量”项目推动城市发展的套路，就像公司发布利好拉动股票价格一样。
但最近三年，在过去“各种大盘”配套和利好不断兑现的情况下，反而减少大盘供应。
为什么会这样？
因为——
大型房企都没钱拿“超大地块开发啊”，有钱也都在保交付和库存去化上。
毕竟——
昆明是全国停工延期排名第四的城市，问题楼盘19个，尚未交付的套数是30070套；
毕竟——
主城区住宅预售库存802万平方米，去化周期22个月。昆明楼市的销售速度和去化压力还是在的。
从土地缩量、供应态势、库存去化周期、问题房源多个维度看，昆明楼市都应该“走向二次探底或者崩盘”。
可是，事实却恰恰相反。
昆明的楼市行情，稳得“安详”而“坚固”。
02
如果将感知楼市行情波动的群体进行排序，第一名是房企，第二名一定是投资客。
也正因为如此——
曾经的昆明楼市不负众望，连续上涨了41个月
投资昆明的客户，一方面喜欢昆明这四季如春的城市，另一方面喜欢这连续上涨的价格。
所以，有那么一阵子，昆明楼市也是爽歪歪的供需两旺。
可惜——
现在的昆明楼市房价由高峰期的14405元/㎡跌到了12929元/㎡。
房价下跌了10%
很多媒体宣传什么“昆明房价暴跌”、“昆明跌麻了”，我就想问问：
当下的楼市行情，10%算跌吗？
你看看青岛、武汉、深圳房价下跌的幅度，就会明白昆明楼市下跌10%最多算“横盘阴跌”而已。
那么——
问题房源全国排名第四、土地成交量严重缩量、房价仅跌10%，昆明楼市到底什么状态呢？
二手房僵持，新房横盘阴跌
我查看了很多关于昆明二手房挂盘量的数据，由于平台和统计标准的不同，数据差异比较大：，
昆明本地统计机构的数据分别是（数据截止于6月份）：
挂盘量在4.3万套左右
这挂盘量放在全国维度都不算多。
因为——
昆明楼市的挂盘量在全国楼市行情拐头下行的背景下，近一个月二手房挂盘量都没有明显的增加；
同时，昆明二手房成交量竟然7个月连续超过新房；
我之前就告诉过大家：
但凡二手房成交活跃度高的城市，楼市整体行情就不会太差。
从昆明当下二手房成交量持续攀升的状态看，昆明二手房和一手房的成交量在2:1上下浮动。
二手房成交量竟然超过新房
也就是说，昆明楼市的行情还没有出现探底趋势。
因为——
二手房的降价房源虽然在增多，但涨价房源也还不少。
那么，昆明4.3万的挂盘量多久可以消化掉呢？
2021年昆明二手房成交量是52089套；
2022年昆明二手房成交量是36506套；
按照昆明去过两年的成交量看，昆明二手房挂盘量4.3万套在1年左右就可以消化殆尽了
也就是说——
昆明二手房根本没到山穷水尽的地方。
毕竟——
昆明二手房成交价格还在上涨。
“6月15日，国家统计局发布的5月70城二手住宅销售数据显示：
昆明二手房住宅价格持续上涨，90平方米以下环比上涨0.5%、90~144平方米环比上涨0.3%、144平方米环比上涨0.9%。”
嗯~是不是很意外！
现在的楼市说房价下跌人人都信；可是说房价上涨人人都疑。
我告诉大家：不用怀疑，昆明楼市确实“很稳”。
这种稳是二手房业主与购房者对于价格的僵持，是二手房业主与购房者对于预期的博弈；
一个城市二手房行情只要稳定，不出现急涨急跌的情况，这座城市的楼市行情也不会出现“大涨大跌”反转。
用一句话概括昆明楼市，就是：
看涨和看跌互道傻X的行情。
在全国楼市又新增63个下跌城市的背景下，昆明新房、二手房成交量、成价格并没有出现暴跌。
甚至从数据维度看，昆明楼市新房价格微跌，库存量增高，但二手房价格微涨，供需两旺。
不管昆明是因为虹吸周边人口不缺购买力，还是因为停工延期交付全国排名第四让二手房成交量增长，昆明楼市当下的真实行情就是：
僵持、胶着、博弈…………，稳如老狗！
随着房地产行业二次下探，昆明楼市僵持的状态不可能再持续，走到十字路口的昆明必须做出选择。
03
还记得前文说的房地产投资占比的数据吗？
昆明土地财政依赖度163%，近三年土拍金额由过去的均值500亿变成了均值50亿，土地财政大幅缩水。
你说，这种背景下谁最着急啊~
把一座城市当作一家公司，这操盘人看着股票价格的下跌趋势，影响着公司估值。
他们怎么办？
维护市值，拉升股价啊！
7月18日，昆明颁布救市23条。
其中关于促进居住消费方面提出了6条举措，相关内容如下：
1、1年内购买新建商品住房并完成商品房网签备案，且取得契税完税凭证的购房者，按照所缴纳契税总额50%给予补贴，生育二孩、三孩的家庭，分别按照所缴纳契税总额80%、100%给予补贴，最高不超过3万元。
2、充分发挥住房公积金民生保障作用，探索出台灵活就业人员参加住房公积金制度。对在昆缴存住房公积金的灵活就业人员给予缴存补贴、租房优惠等相关支持。
3、提高住房公积金增值收益使用效率，可用于多渠道筹集保障性住房、保障性租赁住房房源。
4、生育二孩、三孩的住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。
5、推行存量房“带抵押过户”合并登记服务。
这年头救市政策不稀奇，稀奇的是：
防范于未然，早早就救市的城市不多
昆明在楼市僵持博弈阶段就开始加码救市，又是补助又是公积金比例上浮，又是减免税收，又是给予补贴……..
总之，力求激活购买力，加大去库存力量
嗯~看涨和看跌的双方，终于不用互道傻X了，因为操盘手已经下场站队，博弈的力量变了。
04
最后，说几点建议：
#不着急上学、结婚可以等等，预判下半年会是“王炸救市”和“下跌行情”交织的局面；
#昆明楼市连续上涨多月，放到现在的大环境中有些“异样”，预判后市行情不会暴走，但分化之下冷热交替会持续到一段时间；
#从昆明的产业、人口、资源禀赋看，昆明的均价不算高，所以就算经历“获利回吐”也不会有很大幅度；