上周五中国人民银行货币政策司司长邹澜关于存量房贷利率的表态刷屏了房贷一族的朋友圈。邹澜在国新办发布会上表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
从去年下半年开始，降低存量房贷利率的呼声就一直不绝于耳。如今，央行对这一民生呼吁终于做出回应，政策态度也浮出水面——将决定权交给市场，由银行与借款人自主协商决定。
住房按揭贷款一直是商业银行最为优质的资产之一。对于银行来说，重新变更利率约定或重新发放贷款置换存量贷款，意味着利息收入的损失，阻力是显然存在的。但同时不可忽视的是，存量房贷利率高企之下，居民的提前还贷行为也会给银行带来困扰。在这一情况下，存量房贷利率下调究竟会以何种形式落地？
#01
存量利率下调呼声不断
发布会上，邹澜介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
据中国货币网显示，自2023年2月以来，RMBS条件早偿率指数（观察居民个人住房贷款提前还款行为的观测指标）逐渐上升，5月中旬该指数开始急速攀升，5月24日—6月16日该指数维持高峰状态，6月中旬至现在，才稍稍“熄火”。
自从2019年央行推动LPR改革以来，“LPR+加点”成为银行新发放包括住房贷款在内的各类贷款的主要定价方式，存量的贷款也已转换为这一方式。其中，LPR每月报价、有可能浮动变化，而加点是固定不变的。
对于在利率较高时入场的购房者来说，尽管去年以来到现在LPR下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，所以其目前执行的房贷利率还是处在相对较高的水平上。例如，利率接近乃至高于5%的仍然比比皆是，与当前3.8%左右的房贷利率相比相差很大。
利差过大，与提前还款大幅增加有着直接关系，也是存量房贷利率下调呼声不断的根本原因。
#02
2008年有过存量下调先例
2008年我国曾有下调存量按揭贷款利率的先例。在国际金融危机爆发之后，2008年10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
回顾当时的政策落地情况看，最先行动的是中小银行，它们率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。直到2009年初，国有大行才被迫有所行动。国有大行推出了细则，在降低倍数的条件上各有不同，多数对客户的资产质量提出了要求，例如工行要求“借款人在近2年内没有连续2期（含）以上违约记录、在工商银行其他贷款无不良记录”，农行要求“初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，且借款人无连续90天（含）以上的逾期记录”等。
7月17日公布的上半年经济数据显示，上半年GDP增速为5.5%，但居民和企业预期不稳、需求不振的问题仍然突出。央行提及存量贷款利率问题也体现了政策面着力稳增长、刺激居民消费。在当下时点，降低部分存量房贷利率有着“一箭三雕”的作用。
- 有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；
- 有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为；
- 有助于减轻居民住房消费负担，改善居民现金流，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
#03
银行回应未接到相关政策
本次央行表态后，有媒体联系中国银行、建设银行、招商银行、杭州银行、宁波银行等多家银行客户和信贷经理，多数回应称没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策，后续将积极与监管部门做好沟通对接，如有正式要求或方案，将第一时间跟进并做好贯彻落实。
结合本次央行的表述以及2008年的存量贷款利率调降，预计本轮存量房贷利率调整可有两种做法，一是直接降，即变更合同条款；二是间接降，即贷款以新换旧。目前业内有观点支持跨行“转按揭”，但也有分析认为贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行置换。
综合资金来源和运用端的情况来看，降低存量房贷利率有助于遏制提前还贷势头，并支持消费的恢复和扩大。但需要说明的是，无论采取哪种方式降低存量房贷利率，都不会是行政命令式的，而是以市场化、法治化为原则。
这次央行之所以强调“市场化”“自主协商”，是因为银行当前面临的息差压力和经营压力是客观存在的，如果“一刀切”下调存量房贷利率，银行的经营压力将会明显加大，特别是个人住房贷款占比高的银行。因此，如何既让广大借款人受益，又最大程度降低对银行的影响，需要综合考量、有序推进。
为了提高银行降低存量房贷利率的主动性和积极性，有专家建议，央行可通过市场利率定价自律机制，引导银行降低存款利率，进一步压降负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。此外，央行也可以对因存量房贷利率下降较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支持。
综合来看，存量贷款利率下调在短期内落地的可能性和可行性都较低，后续仍需观察是否有配套措施出台。无论降不降、何时降、怎么降，银行和借款人之间的博弈都将继续。