01
这两年楼市的“爆雷”声，可谓声声入耳。雷声多了，人也有了免疫功能，习以为常，见怪不怪。
不过略分析一下，“爆雷”违约者多为房地产民营企业，而国央企近两年表现较为突出，不论拿地还是建楼，都做得风生水起。
如果列出“爆雷”民营企业名单，恐怕得像电影大片片尾字幕表一样，没完没了。
反过来看，没“爆雷”的民营企业又有多少！
在中指数据2023地产百强榜上，民营房企占比不到3成。
来源：中指数据
位列前10的龙头房企有碧桂园、龙湖、新城；位列第20至50名的核心房企有滨江、卓越、新希望、大华、美的、金辉、华宇、福星、东原；位列后50名的中坚房企有北辰、众安、天地源、永同昌、建杭置业、银丰、信友、润达丰、大名城、京基、祥新、鸿荣源。
在此之外，还有仁恒、中新这样的外资房企，以及路劲、新世界这样的港资房企。
除了百强房企，一些地方房企表现也不俗，比如深圳新世界、鹏瑞、海岸地产、新润园、星河、满京华、龙光、合正、中熙、中洲等，撑起了深圳房地产半壁江山。
这些没“爆雷”违约的民营企业，就是当下楼市一道亮丽的风景线。
02
对于苦苦支撑的房企来说，下半年情景不容乐观。
从销售上看，6月份楼市销售出现了整体崩塌。
根据克而瑞的统计数据，中国百强房企在6月份销售额仅实现了5267.4亿元，同比降低28.1%，为近7年来的最低，其中即便是2021、2020这（疫情期间）两年的6月份，百强的合同销售额都是万亿级别（均为1.5-2万亿元）。
克而瑞统计显示，6月仅不到3成的百强房企单月业绩同比增长，有近6成百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中27家企业业绩降幅大于50%。
但同时，也有一些房企业绩表现相对突出。如建发房产、电建地产、大华集团、中交地产等房企6月单月业绩实现同比和环比双增长。
从“爆雷”违约蔓延程度上看，国企背书房企“爆雷”，央企亏损现象令人关注。
6月23日，建业地产发布公告称，公司未能在2023年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付，以确保公平对待所有境外债权人。
来源：建业地产公告
建业地产是河南省的本土房企，2019年和2020年，建业地产的销售规模（含轻资产）连续突破千亿，是千亿房企中极少见的区域性企业。在相当长的时间里，建业地产的销售面积和销售金额在河南市场排名第一，是名副其实的“河南王”。
2022年6月，建业出售了29%的地产股权，引入河南省国企铁投集团，虽然获得国企股东的背书后，在一定程度上缓解了财务危机，但在经营上却没有得到转机，企业流动资金紧张状况不断加剧。
暴雷之后，建业地产反而有“解脱”之感，因为不必再为维持信用而殚精竭虑。
而央企巨头远洋近期状况引发世人关注。
7月6日，远洋公告称，6月以来，股东中国人寿和大家人寿针对远洋集团成立联合工作组，并聘请了中金公司作为财务顾问，目的是“更全面地掌握远洋集团的经营情况”。
招派驻工作组，聘请财务顾问调查公司，这在中国房地产历史上极为罕见！
公开数据显示，远洋集团2019年上半年销售额为600.8亿元，而2023年上半年，仅实现协议销售额约356.6亿元。
根据远洋集团3月30日发布的2022年全年业绩报告显示， 2022年，远洋集团净利润首次出现亏损。2022年全年实现营业收入461.27亿元，同比下降28.20%；净利润亏损156.5亿元。
远洋近年来还出售一批资产腾挪资金，这艘央企巨轮渴望着困境中柳暗花明。
03
对于房地产甲方来说，民企、国央企是唱戏的重要角色，但即搭台又唱戏的城投是幕后大佬。
近年来，城投债技术性违约事件时有发生。Wind数据显示，2023年，城投债到期规模合计约近5.7万亿元，达历史峰值。
中国房地产报报道，2023年以来，城投违约事件有愈演愈烈之势。贵州、山东、云南等省份多地相继爆出城投债到期难以兑付事件，或寻求展期重组，或“拆东墙补西墙”。各地方政府为了坚守不发生系统性风险的底线，积极采取各种措施化解债务风险。
2014年以来，城投债发行一路高歌猛进。Wind数据显示，平台公司每年发行的城投债规模从2014年的1.42万亿元到2021年的5.47万亿元。2022年在严厉监管之下发行规模回落至4.34万亿元，但规模仍处相对高位。2023年城投债发行继续回升，一季度城投债发行发行规模1.62万亿元，同比增长21.8%。
连续多年的大规模发行，造成城投债存量和到期债务规模加速累积。2014年我国城投债余额仅为3.23万亿元，到2021年末已经突破12万亿元。截至2023年5月24日，地方城投债总存量达到1.95万只、13.77万亿元。从到期规模看，2023年城投债到期规模达5.7万亿元，同比大幅增长52%，达到历史峰值。
资料来源：Wind
城投债的前提是城市有雄厚或相匹配的经济基础，如果债务高筑，城市经济收入有限，城投也只能捉襟见肘。
7月6日，北京金融资产交易所官网披露公告，昆明市城建投资开发有限责任公司（下称“昆明城投”）被纳入失信被执行人名单。
图据北京金融资产交易所
公告显示，2020年4月28日，昆明城投与云南保利实业有限公司（以下简称“保利公司”）就昆明市官渡区巫家坝中苜蓿村项目签订《合作开发协议》及《合作开发协议备忘录》，保利公司向昆明城投支付了3亿元合作意向金，后项目合作终止，昆明城投仅退还1.5亿元。
云南保利要不到钱，只能起诉昆明城投，要求偿还1.5亿本金，再加资金占用费及违约金，合计2.25亿元左右，并且向法院申请了强制执行。
企查查数据显示，昆明市城建投资开发有限责任公司是昆明市国资委所属企业，而云南保利是由大型房地产央企保利发展100%控股。一家央企向一家地方国企被迫起诉讨债，看来两者都不容易。
公告显示，昆明城投正积极与保利公司协商执行和解，尽快撤销该事项。
民企、国央企、城投，当下房地产三驾马车，正在隆隆的“爆雷”声中齐头并进，奋力拼搏。谁是大佬并不重要，如果三驾马车齐心协力拨开云雾，让低迷的楼市重见天日，这才是最好的结局。
也许，这就是房地产今后的风向标！