现在的深圳楼市，不是在维权，就是在维权的路上，每个周末交付的项目大门口都已经成为业主团结的主要阵地。
这期间，业主团建的主要议题是：
货不对板、偷工减料、虚假宣传
也正因为如此：
深圳大家长在2023年第一季度就取消了装修交付。
但是，
住建部又要求所有绿建项目必须简装交付，这就变成了：
神仙打架，房企遭殃。
房企既要装修，又要不装修，既要满足绿建要求又要满足地方城市不装修交付的要求。
基于深圳楼市当下的尴尬境地，改变的渴望驱使深圳做出了新的尝试：
现楼销售
01
7月4日，深圳发布3宗宅地挂牌出让信息，其中宝安新安街道出让的A001-0212地块采用竞“现房销售面积”出让条件。
这是深圳土拍历史中，首次提出“竞现”要求哦。
从该项目土拍公告信息来看——
该地块现房销售最高限制建筑面积为35520㎡，约占住宅总面积的50%，商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米（不含室内装修）。
这是啥意思？
就是房企拍地要接受50%的房源，也就是35520㎡面积的资金回笼延期3年。
但问题恰恰在此——
在楼市全面紧缩的背景下，如果房企的项目公司资金延期回笼3年，这家房企的项目公司要亏损了。
现在的商品房预售制度就像淘宝预售服装一样。
仅展示样板房就提前预售房产，购房者交付首期签订按揭合同后，银行会放贷款给房企。
房企拿到钱一边给付工程款，一边支付材料费，直至三年后交付给业主。
所以——
碧桂园的朱老农说过：只要房地产预售制度在，房地产就是中国最好的行业。
由此可知，房企预售制度对于房企利润、生存的重要性。
在预售制度之下，房企赚的从来都不是房子的利润，而是资金使用率。
资金使用率越高，企业利润越大。
而现房销售对于地方城市而言，确实可以避免货不对板、偷工减料的行径；
但对房企而言，无疑将房企推入了进退两年的维谷。
所以——
深圳这次土拍“竞限”的要求很温柔，仅要求出让土地50%的建筑面积做现楼。
这是投石问路啊！
02
在2022年最知名的地产事件是什么？
不是恒大许老板表演跳楼，不是融创孙宏斌一夜白头，而是烂尾楼业主发表了联合声明。
所以——
2022年北京就曾尝试推出现房销售——
2022年北京第三批集中供地增至18宗，其中7成明确“现房销售”
大家都知道，因为期房预售，房企才能挪用预售监管资金，造成工程停工、烂尾。
只要现房销售，不仅能规避停工、烂尾的事情发生，还能让房企宣传“从牛B似火焰”变成“所见即所得”，什么货不对板、质量问题都不再是问题。
购房者的权益，将得到更大保障。
中国有句老话怎么说来着？
福祸相依！
没有什么事情是绝对的好或者坏，就拿预售和现售这个事情来说吧。
在之前——
咱们没有经验，也没有什么经验可循，房企也好、地方城市也罢，都是摸着石头过河。
所以只能搬已有的模式，借鉴了香港的预售制度。
过去20年的房地产黄金时代，也是楼照卖、房照交，没发生什么特别不好的事情。
只是近几年——
企暴雷，交付成为难题，烂尾和项目维权的事件频发，才把预售制度的弊端给暴露出来。
所以——
尝试现售的城市能级越来越高，而深圳和北京的土拍现售规定更会带来先锋意义。
原因嚒，也没啥高深的，就因为他们是：
“先行示范区”与“天子脚下皇城根上”
深圳和北京这两座城市，代表了中国房地产行业和行政管理体系之下的上行下效和典范。
03
“现房销售”这个事折射到各个地方城市，竞“现售”能否成为趋势，还要看地方城市的取舍。
毕竟，各个地方城市都有自己的利益考量。
现在房地产行业萎缩，楼市情下滑，地方城市土拍要求“竞现”对房企的资金量、开发质量都提出了更高要求。
所以——
预判深圳这次“竞现”的地块，99%是大型国央企接盘。如果国央企不接盘，这块地就要流拍了。
大家要明白——
现房销售，地方城市思想上的博弈肯定是存在的。
但地方城市更怕处理烂尾、投诉、维权，两相比较之下，地方城市还是希望房企自己面对市场的温度。
之前如成都、福州、海南、杭州等地也出现过竞“现售”的土拍情况，但比例少、属于试点范畴。
但现在情况有些不同——
先是北京在去年竞“现售”比例的土地大幅增加；随后是今年，深圳尝试推出宝安核心地段地块竞”现售“比例。
四个一线城市中，一南一北两个城市都开始出现“现售”的苗头，预判未来跟进的地方城市会逐渐增多。
尽管这是非常难实现的期许，但还是期许——
希望早日迎来预售变现售吧，
毕竟——
这年头买个手机、电器都要看看样机呢，掏空六个钱包买房却连样机都看不到。
是的，买房看到的样板房都不能算“样机模型”。
模型还要求一比一复制呢，现在售楼处样板房内到处帖着“非交付标准”的免责声明，还有部分项目看样板房收你手机，不让你拍照。
总之，样板房也不知道样板了什么～
如果预售制度能逐步过渡成现售制度，对于所有购房者而言都是好事。
04
万物蜕变都来自历劫重生。
这轮楼市“变局”能否激变房地产行业重生，还要看未来是否有更多地方城市加入蜕变的行列中。
万事开头难，好在已经开头。