崩了07:10
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从今天开始，我们的头条文章回归以往的行文风格，还是以观点与城市分析为主。
今天呢，咱们就看看曾经疯狂的杭州楼市，到底崩成什么样子。
从投资角度看，投资房产的行为就相当于——
把一座城市当做一家公司，这城市的土拍、人口、政策就像公司股东大会的信息一样，影响着公司股价的波动。
在股市，有一种情况恰恰相反。
由于资金周转不灵或公司传出利空坏消息，导致庄家他无法公司控制股价而猛跌，这种情况就叫崩盘。
现在的杭州楼市，已经处崩盘的边缘。
01
正所谓：春江水暖鸭先知。
房企作为地方城市与购房者之间唯一的载体，其市场的敏感度非常准确，所以讲房企的土拍行为称为：
楼市风向标。
现在的风向标，前瞻性的指向那？
来，咱们看看土拍情况。
2023年上半年，杭州进行了7城土拍。
如果只看媒体各种“摇号”、“溢价”、“热度”的标题和数据，大家很容易以为：
杭州土拍市场，热度不减。
但从数据维度看，事实却并非如此：
2023年上半年，杭州土拍一共成交了66宗涉宅地，总建筑面积约是534万㎡。
但是，
2020年上半年，杭州土拍的成交宅地建筑面积是990万㎡
2021年上半年，杭州土拍的成交宅地建筑面积是1069万㎡
2022年上半年，杭州土拍的成交宅地建筑面积是901万㎡
也就是说——
过去三年，杭州土拍宅地建筑面积平均线是900万㎡，而2023年上半年土拍成交的宅地建筑面积仅为平均线的55%。
2023年土拍，已经严重缩量。
就像文章开头和大家说的——
地方城市犹如一家公司，政府即是城市的经营者，也是这家公司的操盘者。
所以——
杭州的经营者基于土拍缩量的情况，已经调整了供地结构。
也就是说，
操盘手为了确保杭州楼市仍能延续部分区域出现“一二手房”价格倒挂的热度，操盘手调整了操盘方法：
#大幅减少郊区供地，增加核心区域的土地占比。
#降低容积率，让更好、更优质的产品冲击市场，保持量价；
总体而言：
现在杭州这家公司，只管卖出股票，不管股票能否交易！
来，接着往下看就明白了
02
如果将感知楼市行情波动的群体进行排序，第一名是房企，第二名一定是投资客。
杭州楼市癫狂的时候，灵隐寺里上香的香客都是投资客许愿中签，西湖边上看风景的行人都有可能冲到售楼处假结婚买一套。
曾经的杭州楼市是老江湖，现在的杭州楼市是老了的江湖。
投资客早就没有了搏一搏单车变摩托的野心，都只剩抛售房子这一个念想了。
那么，抛售房子到什么程度呢？
我查看了很多关于杭州二手房挂盘量的数据，由于平台和统计标准的不同，数据差异比较大：，
杭州本地统计机构的数据分别是（数据截止于5月份）：
挂盘量在28万套、挂盘量在27万套、挂盘量在21万套。
我们先不管到底是28万准确，还是21万准确，总之：
杭州二手房挂盘量在20万套以上，且仍在增加是不争的事实。
那么，杭州这样的挂盘量多久可以消化掉呢？
来~咱们看看杭州过去8年二手房的成交量。
2015年杭州二手房成交量是43232套；
2016年杭州二手房成交量是70106套；
2017年杭州二手房成交量是102851套；
2018年杭州二手房成交量是72416套；
2019年杭州二手房成交量是80351套；
2020年杭州二手房成交量是100735套；
2021年杭州二手房成交量是78306套；
2022年杭州二手房成交量是53470套；
除了2022年‘口罩年’的成交量5万套最低数外，剔除2017年和2020年成交10万套的最高数值，杭州楼市年度消化二手房的体量：
7至8万套。
也就是说——
按照刚刚估算的二手房挂盘量20万套计算，按照过往历年楼市行情“很火热”的光景推算，现有二手房挂盘量全部销售也需要3年。
如果按照杭州本地数据统计机构统计的28万套计算，按照过去楼市火热的销售7-8万套计算，销售周期需要4年。
可问题是：当下的楼市行情拐头向下了
当下影响楼市行情的变量因素越来越多，既有时代背景，也有经济因素，还有供需失衡等等，其复杂程度就像三国演义一样。
可如果重磅政策不出台，楼市成交进一步萎缩，杭州28万套的二手房挂盘量，预判至少需要5年时间才能彻底消化。
03
每次分析完杭州楼市都有一个疑问：
当初花20万购买名额和社保，投资杭州房产的伙伴，到底是怎么想的？
我之前的文章无数次地告诉大家，但凡一手房成交量大于二手房成交量的城市，都不是投资的好城市，好标的。
因为操盘者只管杀不管埋，只顾一手新房交易链条，不管二手交易变现。
这特么是大坑。
像杭州这种一二手房成交量相差巨大，且一手多二手房少的城市，就是典型的楼市“堰塞湖”：
一手房成交量巨大，但二手房流通很慢。
来，我接着给大家说说具体数据
2022年杭州新房成交量是10.9万套，一手新房成交量是二手房成交量的2倍；
2021年杭州新房成交量是18.7万套，一手新房成交量是二手房成交量的2.5倍；
2020年杭州新房成交量是15.2万套，一手新房成交量是二手房成交量的1.5倍；
2019年杭州新房成交量是13.3万套，一手新房成交量是二手房成交量的1.3倍；
2018年杭州新房成交量是14.7万套，一手新房成交量是二手房成交量的2倍；
很多憨皮看完数据，可能会说：一二手房价格倒挂，肯定是一手房成交量大过二手房啊
这就是胡话。
因为——
任何新房都会变成二手房。
只有地方城市二手房的成交量比一手房的成交量大，这座城市才能形成良好的、正向的房产变现流通关系。
现在的杭州楼市，恰恰相反。
新房的供需关系在操盘手的控盘下，核心区域的库存去化周期在6个月到10个月，外围区域在12个到24个月不等。
但二手房的去化周期最少需要3年，最多则需要5年。
这还是已经入市挂盘的二手房数量，如果按照高层商品房预售到交付需要2年-3年的时间计算，现在二手房挂盘量都是2019年之前各年份成交的新房。
而2020年后成交的15.2万套、2021年成交的18.7万套，2022年成交的10.9万套，这三年成交的商品房会在2023年、2024年陆续挂出。
大家试想一下：如果杭州二手房挂盘量在28万套的基础上继续攀升会怎么样？
崩盘啊！
04
地方城市既像公司也像机器，如果是机器就需要加油，如果是公司就需要赚钱。
所以——
任何城市“一二手房”价格倒挂都是操盘手段，但购房者要清楚的明白买房的底层逻辑：
房子能变现，能流通。
如若不然，一切都是虚幻泡影。