寒门难出贵子。
这是楼Sir跑了北京这么多项目，总结出的一个经验。好地段、好区域，产品再烂也有人买单，位置不好的话，产品再好也很难成就热销。
对于北京，乃至全国房地产市场，限购最为严格的通州来说，这句话更适用。“双限”就像通州房地产市场，经历的凛冽的寒冬，是多少“副中心”概念都难以融化的坚冰。
◎通州双限政策
这两天，招商在今年2月8日拿下的通州梨园东小马地块公布了案名—璀璨公元。
◎招商璀璨公元环线位置
东小马区域最近热闹得很，璀璨公元周边也有不少新盘，只不过因为“双限”威力太大，二手房涨价困难，新房也都普遍在降价销售。
璀璨公元的入市，能不能打破“开盘即降价”的魔咒，或者像其他新盘一样沦陷在副中心光环的双限阴影里？
副中心核心+双地铁 能干过无情的双限吗？
靠近东南六环。
璀璨公元在北京的环线位置，算是比较偏外的位置了。但其仍在通州副中心大力发展的155平方公里的核心区内。
◎璀璨公元在副中心核心区位置
具体到璀璨公元的位置，目前其所在的区域内已有3宗宅地找到买家，项目北边是今年3月份入市的能建·京玥兰园，项目南边是今年2月份新城拿下的地块。
◎璀璨公元具体位置
目前新城的项目有点缓慢，项目案名都没公布，不过拿地已经5个多月，楼Sir预计，入市也就是近期的事儿。
加上项目东侧已经是运营比较成熟的住宅区域，随着三个项目的入市，梨园东小马区域也逐渐热闹起来了。
目前来看，璀璨公元周边的配套还算优质，南北分别有7号线、1号线八通线加持。
◎璀璨公元周边配套
其中，项目到7号线群芳站距离更近，实际距离在800米左右，走路10分钟。到1号线临河里站也不远，1.2公里，走路15分钟。
◎1号线八通线临河里站
1号线八通线更方便一些，无需换乘，车程37分钟左右到国贸，到东单、王府井商圈1小时内搞定；当然7号线也不错，也能直达九龙山、双井商圈。
◎7号线群芳站
招商蛇口在璀璨公元的宣传片中，数次出现北京环球影城的画面，想以此增加项目的卖点。
◎招商蛇口北京公司视频号截图
确实，璀璨公元离环球影城西北角直线距离不到800米，也就是说项目高一点的楼层能看到环球影城全貌。
但论配套的实用性，楼Sir反而觉得，环球影城更像是个“一次性配套”。
学校方面，项目北侧隔着京玥兰园还有一条马路，便是北京育才学校通州分校，九年一贯制，什么级别，通州中上等吧。至于未来璀璨公元业主的孩子能不能上，还要看具体政策。
◎北京育才学校通州分校
医院方面，副中心目前的医疗资源配备得不错，东直门医院通州院区、首都医科大学友谊医院通州院区，还有友谊医院旁边在建的安贞医院，都是三甲医院。
从项目出发，去以上这些医院，半小时内都能到达。
商业方面，项目东侧已有比较成熟的生活区，瑞都公园世家、嘉州阳光苑目前都有底商，基本生活够用。
◎嘉州阳光苑商超
此外，项目西侧的九棵树片区，阳光新生活广场、领展购物中心，玫瑰坊商业中心等驾车10分钟以内能到。
这配置，要是放北京其他区，妥妥的热门盘。
但因为在通州，受宇宙最强双限购政策影响，再厉害的配套，也变得暗淡许多。
期房、现房各一半 产品缺乏竞争力
期房292套。
璀璨公元一共规划了592套房子，其中期房292套，现房300套。
◎璀璨公元期房、现房分布
从地块品质看，璀璨公元项目地块算是东小马三巨头中最优质的。相比于北侧京玥兰园与南侧新城项目2.5的容积率，璀璨公元的容积率只有2.2。
还有，京玥兰园项目要配建一个6班的幼儿园，新城项目则要配建养老设施、残疾人福利设施等建筑，而璀璨公元则没有任何配建。
◎东小马三项目建设要求
这也难怪，招商蛇口要以23.2亿+3.3万平现房“双触顶”拿下璀璨公元项目地块了。
产品方面，璀璨公元主力户型面积段，从77平两居到140平4居。
面积段这一方面，除目前还未公布产品的新城项目外，璀璨公元与其周边其他新盘，都存在竞争关系。
◎通州梨园新盘项目产品面积段对比
几个新盘项目，从户型面积段来看，基本上都大同小异，差不了太多。
我们再来重点看看此次璀璨公元公布的户型图。
77平两居户型，东西向，而且不通透，客厅和南侧卧室的角上都有向内凹的墙体，会不舒服。
◎77平两居户型图
89平3居户型，两点是南向客厅设置超大的270度转角飘窗，单楼Sir认为，飘窗的实用性远没有阳台来的实在。
◎89平两居户型图
107平3居户型，是璀璨公元的主力户型，期房+现房约有230套，南向三面宽达9.6米，南北通透，全明格局。
◎107平3居户型图
120平、140平4居，不用多说了，经典的四叶草户型。
◎120平4居户型图
◎140平4居户型图
而且，璀璨公元还算有诚意和野心，将项目楼王8号楼放在期房销售，8号楼主要户型就是此次的140平的最大户型。
新房降价、二手便宜 璀璨公元会降价吗？
指导价6.2万/平。
当楼Sir看到这个指导价时，第一反应是，开盘也会降价吧。
因为目前来看，通州梨园区域的新盘，无一例外，都在降价卖。
◎璀璨公元周边新房二手房
离得最近的京玥兰园，指导价6.2万/平，实际网签均价5.68万/平，拿证5个月网签116套，网签率19.8%，不算高。
◎京玥兰园网签情况
国誉未来悦，新型共有产权房，政府持20%产权，销售指导价5.6万/平，实际成交均价5.43万/平。
鑫苑盛世天玺，指导价6.5万/平，实际成交均价5.78万/平。
碧桂园和世界，销售指导价6.2万/平，最新拿证的6栋住宅楼实际成交均价5.78万/平。
二手房方面，整个通州区目前的二手房市场挂牌均价也就4.4万/平，璀璨公元所在的梨园区域二手房挂牌均价也是4.4万/平。
◎通州全域与梨园区域二手房均价
璀璨公元项目东侧的2009年建成的瑞都公园世家南区挂牌均价5.3万/平，同是2009年建成的嘉州阳光苑的二手房挂牌均价在4.5万/平左右。
◎瑞都公园世家
◎嘉州阳光苑
再新一点的K2海棠湾，2011年建成的项目，有近百套的二手房挂牌，均价5.3万／平。
◎K2海棠湾
综合来看，璀璨公元周边的新房、二手房市场比较内卷，如果项目按照6.2万/平指导价卖，没有任何优势和竞争力。
在产品方面拉不开大的差距的前提下，降价似乎成为唯一的竞争手段。
配套再好，政策再好，产品再好，依然难敌双限政策带来的买房人群骤减效应，也比不过周边新房、次新二手房在价格上的内卷。
祝璀璨公元好运吧！
以上。