近日，西安高新区举办了一场土地推介会，该区域是西安最核心的地区之一，尤其以高新CID（中央产业创新区）这一热门板块吸引了众多开发商的关注。与以往不同的是，今年的推介会规格和接待标准有所提升。本文将探讨当前土地市场的动态，包括推介会的变化、拿地买卖的交流和试探、城市土地市场的分化情况以及各地政府为了降低流拍率而采取的策略。
推介会规格升级
传统上，高新区的推介会对开发商的参与往往有限，只给他们几个座位，会议结束后各自散场。但今年的推介会与以往不同，从推介会门口开始，开发商们就感受到了差异。他们被迎宾引进会场，桌上准备了纸、笔和水，会议结束后还留下来共进晚餐。这次推介会吸引了60多家开发商，每家能派出2-3人参会，土地部门还邀请了众多媒体参与报道。整个晚宴的规模庞大，座无虚席。对于有较高拿地意愿的公司，土地部门还会特别邀请他们作为重点对象。从高新区开始，西安的其他区也纷纷效仿，土地部门纷纷向该央企西安投拓负责人发出邀约。
拿地买卖交流和试探
在推介会上，开发商和土地买卖双方会交流彼此的出价区间，试探对方的底线。每家开发商都会抱怨市场不好、总部给的压力大、自身困难重重，目的只有一个，就是为了降低土地价格。不同城市的土地市场分化越来越明显。今年上半年，北京、杭州等城市的多宗地块拍卖至封顶后进行摇号，数十家房企争夺一宗地块的新闻屡见报端。然而，据一家大型央企统计，上半年所有成交地块中拍至摇号的地块仅占比不到7%。仍然能够拿到地块的企业，投资准线也逐渐往一二线城市的核心区域进一步收缩。因此，不能单纯根据少数几宗地块的抢购热潮就认为土地市场回暖，实际上低能级城市和非核心地块的竞争已经异常激烈。
城市土地市场分化加剧
根据中指研究院的数据，2023年上半年，全国范围内共推出2228宗住宅用地，成交1622宗，供求规模降至近十年以来的最低位。各地为了促进土地成交，正使出浑身解数。不同地区根据自身情况采取了不同的策略。
土地市场的火热程度
一位大型央企投资负责人表示，目前城市土地市场的火热程度因地而异。低能级城市和非核心地块的土地市场已经水深火热，而一些高端城市和核心地块的土地市场相对稳定。因此，开发商在选择投资项目时需要综合考虑不同城市和地块的情况。
住宅用地供求规模降至十年最低位
数据显示，全国范围内上半年推出的住宅用地共有2228宗，成交1622宗，供求规模降至近十年来的最低点。这表明土地市场的竞争程度有所减弱，但同时也意味着土地市场的活跃度下降。
地价估价和定价的过程
在土地成交过程中，如何给土地进行估价和定价是一个关键的环节。一方面，需要根据地价资料和标准对土地进行合理评估，另一方面还要对未来地价和房价变动进行准确预测。通常情况下，当一个地块完成一级开发，土地拆迁补偿和基础设施建设达到"七通一平"或"五通一平"后，政府会制定出让地块的基础指标，如用地性质、出让年限、容积率、土地基础设施条件、建设密度等。然后委托1-3家第三方土地评估机构出具土地估价报告，给出参考价。这份报告经过区级土地储备中心初次评估，再由地价评审委员会进行"二审"，最终形成一份土地估价报告，上报市级政府审定。
地块基础指标制定与评估
地块的基础指标制定和评估是确定土地价格的重要步骤。政府会根据地块所在区域的历史成交价来推算底价，通常情况下，地价会逐年上涨或持平，很少会降低到低于历史水平。只有当地块流拍时，才会考虑降低地价。然而，过高的流拍率会导致区土地部门被上级省厅问责，每一宗地的流拍都需要做出解释报告。
地价调整和流拍率
为了降低流拍率，大多数城市会在挂牌之前寻找兜底方，确认企业有拿地意向后才挂牌，以确保顺利成交。有些城市由于土地成交不景气，会与开发商提前沟通，按原价挂牌地块。如果流拍，再向市政府申请降价出让，这样开发商们就需要“等一等”。最终成交的计容楼面价通常会下降10%至30%左右。
预先找好兜底方
为了降低土地流拍率，很多城市会在挂牌之前与开发商预先达成协议，确保有企业愿意拿地。这样做可以最大程度地降低流拍的风险，保证土地顺利成交。
各地政府努力降价出让
为了促进土地成交，各地政府正不遗余力地努力。他们精心筹办推介会、招商活动，与开发商建立密切联系。今年以来，不少省市级官员纷纷前来拜访央企，并带来了优质的项目。一些地方政府还展示出了更大的诚意，他们与开发商座谈时会逐块地介绍地块资料，希望能够吸引开发商投资。各地政府对于招商工作的重视程度明显增加。
招商工作的频繁进行
招商工作是地方政府的日常任务，但今年以来，频率明显加大。许多地方政府希望能够与央企建立更紧密的合作关系。他们积极邀请企业代表前往集团总部拜访，与企业高层进行深入交流。这种招商工作不再是简单的例行公事，而是积极推动地方经济发展的重要举措。
地方政府与央企的互动
除了与开发商的互动，地方政府也与央企之间建立了密切的联系。许多地方政府的官员频繁访问央企总部，与央企高层进行会谈。与以往不同的是，今年来访的官员不仅是例行公事，还带来了地块资料，希望央企能够投资。
政府招商的新策略
地方政府为了吸引更多的投资，不断尝试新的招商策略。他们提供更加优惠的政策和条件，降低地块价格，以及提供更好的服务和支持。政府招商的力度和诚意明显增加，各种手段都被用来推动土地市场的活跃。
土地市场前景展望
综合以上情况来看，目前城市土地市场的供求状况呈现出分化的趋势。高端城市和核心地块的土地市场相对稳定，而低能级城市和非核心地块的竞争则异常激烈。政府为了促进土地成交，采取了各种策略，包括提升推介会规格、与开发商密切互动、降低地价等。随着各地政府的努力，土地市场有望保持稳定，并继续吸引投资者的关注。然而，投资者在选择投资项目时仍需谨慎，综合考虑不同城市和地块的情况，以及市场的长期前景。