上周，我们写了别不信，2023年，是广州楼市，最好的买房时代！
本周，我们将以“广州最好的买房时代”为核心点，作一个深度系列解读。
而这次，我们选择的主题，是“土拍市场”。
为何近期房企如此热衷于抢地？
单看广州最近几宗土拍，有种让人梦回2021年的错觉。
从荔湾羊城食品厂，到迎宾路、长隆、嘉禾望岗、番禺好又多、番禺客运站，再到最新的天河地王员村一横路地块。
全员摇号。
算算，区哥已达成8次去交易中心直播摇号的战绩。
正如我们之前说的，摇号频发的背后，是信心回归、ZF让利、房企自身拿地策略、地块自身素质等综合因素合力。
但如果更深度探讨，会发现其实并不简单。
一一剖析。
1.供地数量缩减，但优质地块占比增加。
有无发现，以往供地最多的增城，今年几乎没怎么露脸，好不容易有一宗地，还没等开拍就终止出让了。（注：新塘广园快速路南侧18101226A23035号地块）
不过，虽然少了远郊地块数量撑场，近郊和中心区倒是有不少好地上线。
番禺，就是典型案例。
迄今为止8宗摇号地块，5宗都在番禺。
2.地块利润空间可控，房企拿地积极性提高。
细看这些摇号地块，要么是“小而精”，要么是“实力过硬”，这也意味着，开发难度低、成本可控、回报率高等优势。
可以看到，现在房企拿地逻辑有变：从此前的跟随市场，到现在的“一心求稳”。
具体表现为更倾向于“快销”模式，开发快、入市快、去化快。
就拿荔湾两宗地来说，食品厂地块12家房企争抢，而桥梓大街地块则底价成交。
显然，比起中心区这个IP，房企更在意后期利润问题。
3.多数房企土地储备不足，背负业绩压力。
截至2022年末，TOP50上市房企2022年土地储备总面积22亿平方米，较2021年末下降12%。
其中，土地储备面积超1亿平方米的企业，仅有5家。（来源：中国房地产报）
所以，面对优质地块，房企不约而同的采取同一策略：
抢。
但是大家都抢，最终花落谁家，比的便不是财力而是运气。
土拍火了，楼市却还是温水？
土地，能窥见城市发展的方向。
不同于2021年的土拍带火楼市，这次土拍热度却没能向上传导。
究其源头，主要还是出在房企和大环境上。
首先，资金状态良好的房企普遍不多。
正如上文提到的，大肆拿地的多为国企央企，而民企呢，受限于资金压力，能保住现金流不断已是万幸，谁还敢拿地？
房地产报数据显示，除滨江、众安等极少数房企的2022年总土储货值同比增长了13%和10%以外，几乎所有民企的土储规模都显著减少。
但暂停拿地，并不能解决房企的根本问题，反而会陷入“越不拿地越难卖”的困境。
于是，在近期土拍中，我们又看到了民企身影。
例如，拿下迎宾路地块的南通亚伦、番禺好又多地块的路劲地产.......
相比其它城市，民企更愿意把有限土储预算“押宝”在广州身上。
这不侧面说明，民企看好广州楼市未来发展吗？
随着民企的入局，未来土拍市场，也将从“寡头时代”，转变为“多头时代”。
百家争鸣，才能欣欣向荣。
再来看楼市大环境层面。
此前土拍之所以能带火楼市，很大一部分原因在于“市场预期”。
市场火，意味着拿地不愁卖，也意味着有利可图。反之，市场下行，拿地不能保证去化，哪个房企会做赔本买卖呢？
在这方面，杭州ZF就做的很到位。
根据克而瑞此前统计，杭州第三批集工供地成功出让地块的平均房地差为13917元/平，给足房企利润空间。
整体而言，光靠土拍就想把市场捂热，难。
但随着政策释放、房贷利率下调等利好的加码，仍有望拉动市场，带来宝贵的信心。
土拍“常态化”，意味着什么？
众所周知，土拍冷热与楼市现状息息相关。
当土拍回归常态化，自然也会有些许不同。
于房企而言，从赚“快钱”向赚“慢钱”转变。其中最大的一个变化，便是更注重产品力的提升。
就拿迎宾路地块来说，龙湖操盘，选择打造为旗下高端产品系——御湖境。
案名已定！龙湖·御湖境，我又挖到一手猛料！
其实以地块的条件，做刚需产品，或许更容易被市场接受，但其仍旧选择改善赛道。
这并非个例，如今广州新房，改善产品比比皆是，各大房企纷纷拿出自家高端产品一拼高下。
在不久的将来，广州将迎来“产品力至上”的时代。
于购房者而言，产品力有望成为衡量房产价值的又一标的。
产品越卷，买家越受益。
它可以为买家过滤掉一部分“用心做营销，用脚做产品”的开发商；又或是能提高开发商交付标准，增加居住舒适度等等。
当土拍回归常态化，对市场，对买家，都是一次全新的机遇。