屋漏偏逢连夜雨，惠州开发商这回又遭痛击！
房子卖不动，原本还想打打车位的主意，这下好了，惠州一重磅新规出台：小区车位禁止“只售不租”。
开发商是哭了，不过，惠州小区的业主们可是笑了：小区车位我只租不买，看你这回还敢上地锁不？嘿嘿！
话说，这回惠州出台的车位新规，到底咋回事？
6月12日，惠州市人民政府出台《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》的通知，明确规定惠州住宅区的车位不能“只售不租”。
PART01
新规6大看点，不容错过！
1、专有部分停车位可以出售、附赠、出租，出售、附赠前应取得权属登记。停车位尚未出售的，建设单位应当予以出租，不得只售不租。
2、人防工程停车位不计入共有建筑面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不得出售、附赠，可以出租，收益归投资者所有。
3、共有部分停车位属全体业主共有，不得出售、附赠，可以出租。共有部分停车位出租收入，在扣除合理管理成本之后，属于业主共有。
4、明确停车位出租应首先满足业主及物业使用人需要，停车位出租给本小区业主或物业使用人之外的其他人的，租期不超过6个月。
5、对停车位的出售规则作出具体化规定，业主购买停车位的数量上限需与物业管理区域房屋套数与可出售停车位的配比相关联。
其中，在配比不足1:1时，每套房屋业主只能购买本小区一个停车位。配比超出1:1的，停车位租售方案备案超过1年，完成必要的信息公示后，业主可以多买一个停车位。
在保障未购买停车位业主优先购买权的前提下，单套住宅房建筑面积超过 144 平方米（含）的业主，可多购买 1 个停车位。
停车位租售方案备案超过3年或者竣工备案超10年的（主要是《办法》实施前的历史存量项目），业主可以购买符合实际需要的停车位。
6、明确房地产开发项目在司法处置或建设单位需注销、清算等情形下，允许其将剩余停车位转让。
此前，该政策只在惠城中心适用，惠阳区、大亚湾开发区、仲恺高新区及惠东县、博罗县、龙门县参照执行。
新的《停车位租售管理办法》重要看点有公有部分停车位属全体业主共有，不得出售、附赠，可以出租。共有部分停车位出租收入，在扣除合理管理成本之后，属于业主共有。
业主转让已购停车位的，应优先满足本建筑区划内其他房屋业主需要。
适用范围由原先的惠城区扩大至惠州市行政区域，将自2023年7月9日起施行，有效期5年。
政策全文（上下滑动查看）
惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法
第一条为规范房地产开发项目停车位租售管理，维护业主和建设单位合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《广东省物业管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内房地产开发项目停车位的租售管理活动。
第三条本办法所称停车位，是指房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位（库），包括专有部分停车位、人防工程停车位、共有部分停车位。专有部分停车位是指能够登记成为特定业主所有的车位（库）。人防工程停车位是指人防工程平战结合使用部分，平时用于停放汽车的车位（库）。共有部分停车位是指占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位（库）。
本办法所称建设单位，是指开发建设房地产项目的房地产开发企业或其他房地产开发单位。
本办法所称业主，是指依法取得建筑区划内建筑物专有部分所有权的人，或者基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。
本办法所称配比，是指建筑区划内可出售停车位与房屋套数的比例。
第四条建筑区划内停车位应当首先满足业主的需要。
第五条专有部分停车位可以出售、附赠、出租，出售、附赠前应取得权属登记。停车位尚未出售的，建设单位应当予以出租，不得只售不租。
第六条人防工程停车位不计入共有建筑面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不得出售、附赠，可以出租，收益归投资者所有。投资者或者受益单位要对人防工程的所有设施设备进行维护管理，使其平时保持良好使用状态，保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。
各县（区）人民防空主管部门负责对人防工程的维护管理进行监督检查。
第七条共有部分停车位属全体业主共有，不得出售、附赠，可以出租。共有部分停车位出租收入，在扣除合理管理成本之后，属于业主共有。
第八条建设单位在预售或现售商品房时，应将建筑区划（物业管理区域）内停车位的数量、租售方式、租金标准、机动车停放服务费、销售的价格区间等内容在销售现场显著位置进行公示，在《商品房买卖合同》中载明，并向房地产行政主管部门备案。
停车位应由物业管理区域同一物业服务企业提供物业服务。
第九条建设单位租售停车位的，应将停车位租售方案在物业管理区域内显著位置公示30日，可通过电话、短信、函件、网络等形式通知业主，并将租售方案报房地产行政主管部门备案。停车位租售方案应当包括以下内容：
（一）项目房屋数量与停车位的配比情况，房屋销售情况，停车位产权情况、销售情况、分布位置、数量、面积情况（符合规划的平面示意图）；
（二）人防工程停车位的范围及安置情况（注明使用注意事项）；
（三）停车位出售或出租的时间、价格、方式及公示方案；
（四）停车位实行年租、月租、临时出租的方案分类说明；
（五）停车位物业服务费用及其他管理事项说明；
（六）其他需要说明的事项。
第十条建设单位可以采取摇珠、竞标等公平、公开的方式出售或出租停车位。
建设单位出售停车位时，建筑区划内可出售停车位数量未超过房屋套数的（配比小于等于1:1），每套住宅房屋业主只能购买1个停车位。建筑区划内可出售停车位数量超过房屋套数的（配比大于1:1），在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个停车位的前提下，建设单位可将超出1:1部分的停车位向需要购买第2个停车位的业主出售。
在保障未购买停车位业主优先购买权的前提下，单套住宅房屋建筑面积超过144平方米（含）的业主，可在本条第二款规定基础上增加购买1个停车位。
规划用途属于非住宅的房屋，以登记单元房屋建筑面积每100平方米（尾数不计）相当于一套住宅房屋，按照本条第二款规定出售停车位，不足100平方米的计一套。
业主转让已购停车位的，应优先满足本建筑区划内其他房屋业主需要。
第十一条停车位配比超过1:1，停车位租售方案备案超过一年，在扣除按照第十条规定计算未销售房屋预留停车位数量后，仍有剩余停车位未售出的，建设单位在物业管理区域内显著位置及房地产行政主管部门网站公示60日，并报房地产行政主管部门备案后，可在第十条规定基础上向已购停车位业主增加出售一个停车位。公示期间，未购买停车位的业主享有优先购买权。
第十二条停车位租售方案备案超过3年或者竣工备案超过10年的房地产开发项目，在扣除按照第十条规定计算未销售房屋预留停车位数量后，仍有剩余停车位未售出的，参照第十一条规定建设单位完成公示及备案等手续后，业主可以购买符合实际需要的停车位。
第十三条因房地产开发项目司法处置或建设单位需注销清算等原因，需将剩余停车位转让的，受让方出售、出租停车位时，应遵守本办法对建设单位租售停车位的有关规定。
第十四条购买停车位应当优先满足业主的身份进行购买，建设单位与购买人签订停车位《商品房买卖合同》时，应当在合同中注明业主购买房屋的房地产权证号或商品房买卖合同备案编号。
第十五条建设单位出租停车位，应当首先出租给本物业管理区域内业主和物业使用人。
在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将停车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，租赁合同期限不得超过6个月。
第十六条建设单位违反本办法规定销售停车位，造成购买人损失的，依法承担相应法律责任。
第十七条房地产行政主管部门应当对建设单位的停车位租售方案进行监督和指导，对停车位租售行为加强事中事后监管，对违反本办法规定的建设单位，要约谈其负责人并责令整改。
第十八条本办法自2023年7月9日起施行，有效期5年。原《惠州市人民政府办公室关于印发惠州市惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法的通知》（惠府办〔2019〕3号）同时废止。
这一新规出台，最不爽的是惠州开发商，由于四五月份市场行情低迷，房子不好卖，房企回笼资金压力巨大。
因此，很多已售项目都在大力清理车位，以便回笼资金，但这规定一出台，卖车位这条路肯定又是磕磕绊绊了。这两日，便有不少开发商向深惠君吐槽此事。
不过，对于惠州众多小区的业主来说，这无疑是好消息！
为什么这样说呢？如果回顾下这些年业主们在停车位这件事上经历了什么，就明白了。
PART02
三大问题，让车主很是恼火
小区因为停车位问题经常发生的以下三大问题，已经让众多小区业主们感到恼火！
问题一：开发商锁车位、不租车位
1、2022年7月，博罗县美的旭辉天地这里开发商为了卖车位，有很多空缺的车位，却停止给业主月租地下车位和不给业主临时车停到地下。
2、2022年1月1日，位于惠州市河南岸片区的居民小区”江湾公馆”1期，开发商和物业针对小区地下停车位，开启了一场“封锁行动”，只要是没卖出去的车位，统统锁起来，既不让外来临时车停，也不让业主停，此前办了停车月卡的业主，到期后也不得再续。
3、2022年4月20日，大亚湾大爱城小区的业主，小区的车位配比不足1:1，开发商为了卖车位不给业主租车位，不给包月，临时停车每次进出收取10元费用，一天费用都要50元，有时候进出10几次都要100多，惠州有明文规定停车配比不够是不可以只卖不租的。
关于大爱城小区车位的问题，官方已要求物业服务企业不得限制小区业主办理月卡，且不得限制车辆出入及停放，做好地下室车位的管理服务。
问题二：卖房加价捆绑车位
2018年11月20日，有市民介绍，嘉逸园开发企业在销售过程中硬性捆绑车位，不缴纳1.8万元的车位劵就不能选房。对此，惠州市房管局约谈开发企业，要求企业不得捆绑销售、强制搭售“车位抵用券”进行销售。
事实上，因备案价等各种原因，开发商卖房捆绑车位的情况在惠州屡见不鲜。
问题三：业主购买多车位，并加价转卖
2015年，发生在河南岸金山龙庭三期小区，有梁姓业主买断剩下的多个停车位，以15万元/个的价格出售，高出原来售价4万元，并且只售不租，加装了车位锁禁止业主私自停放，被业主们批为垄断，抵制购买。
市房管局回复到，金山龙庭三期地下共有车位有332个，于2007年4月开始出售。小区购买5个车位以上的有12个，这部分人购买的车位总量约220多个，其中个人购买车位最多数量为36个。
值得注意的是，小区停车位只售不租的矛盾在全国各省陆续有发生，但并无一个全国通用的解决办法。
例如《山东省物业管理条例》虽明确禁止小区停车位“只售不租”，但如何处罚却没有相关规定，检查整治以督促整改为主。
目前可以查到有处罚的是《河南省物业管理条例（修订草案）》，对车库、车位只售不租的，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。
PART03
购买车位前，必知这四点
车位权属不明、面积缩水、捆绑销售，小区车位问题矛盾重重，引发不少矛盾纠纷，购买小区停车位和租车位，应该注意什么呢？
第一，要厘清车位权属分类问题，权属不明是导致车位纠纷发生的根本原因。
在买车之前一定要了解车位的类型和产权。有产权的车位只要是在使用年限内，都是能够随意进行买卖和出售的。
除了产权车位之外，还有人防公车位，地上停车位，无约定地下停车位以及被公摊的地下停车位。
第二，重视确认车位大小位置，交付车位时消费者很容易因车位实际尺寸不一致、间距过小、位置不佳、车无法停入等问题与开发商产生纠纷。
一般的车型尺寸：
消费者在选购车位时，尽量带上工具实地测量，并察看车位位置，若无法实地察看，则尽量就《车库建筑设计规范》中的内容仔细询问销售人员，并在合同中通过文字形式与开发商予以确认，以备日后维权所用。
第三，重视签订车位合同，避免强买强卖行为。
对于买卖合同，消费者需要查看开发商是否具备车位产权证或具备办理产权证的条件，弄清车位权属，确保购买后能办理产权证。
而租赁合同分为短期租赁和长期租赁，签订长期租赁合同时需了解《民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效；租赁期限届满，可以续订租赁合同，但是续订也不得超过二十年。
同时，消费者还需要注意捆绑车位售房的情况，该行为涉嫌强制消费，属于违规销售范畴，消费者可以拒绝这种强买强卖的行为。
第四，看车位性价比。
有的城市车位的价格是比较高的，购买者要衡量车位的性价比是否合适。
如果租赁费用较少，小区公共车位较多，那么购买车位就不是一件很需要的事情了。
对于小区购买车位问题，制订合理的租赁方案和用价格引导促进车位销售，是一种比较灵活有效的选择。
同时，对于小区业主来说，小区车位有租有售，可有效降低停车成本，并且也可以更好地利用小区内的车位资源，提高停车位的利用率。
作者：深惠君
参考资料来源：惠州发布、惠州网络问政平台、惠州电台、惠州tv房产