对国际资本的全面开放是导致越南房地产崩盘的关键
文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产
一、越南房地产终于暴雷了，根源是《土地法》
最近几年我一直呼吁越南经济的潜在风险，终于越南房地产摊上事了，彻底崩盘
据媒体报道，10多万房产中介失业，1200多个烂尾楼盘，40%的房地产企业破产，胡志明市的房价暴跌37%，销售额暴跌75%...
越南的国土面积与云南不相上下，总人口相当于河南，但是被誉为中国房地产烂尾数量第一的河南郑州市，总问题楼盘也才106个，而越南胡志明市烂尾楼盘数量超过了300个，全越南境内烂尾楼盘1200多个，涉及金额340亿美元
2021年，越南顶尖房企新皇明集团以245000亿越南盾在胡志明市买下一块土地，折合人民币68万/平米，创造了全球历史最高价
相对中国，越南房地产风险的根源就是其新《土地法》的颁布，中国限制农村宅基地与家庭承包联产责任制的流转，为7亿多农民保留了维持生计的根本
越南土地制度方面的改革始于1988年，其中较主要的就是《土地法》修订版与新《土地法》，尤其1993年的《土地法》为越南土地市场奠定了基础
根据越南宪法，土地是全体人民共同拥有的财产，但是根据《土地法》，越南农民分配到的土地，可以长期稳定地使用，并且被准予多项权利，如流转权、交易权、出租权、继承权、抵押权、合资权、再出租权和赠予权等
越南《土地法》规定，国外组织和个人、国际组织、在国外定居的越南人都可租用土地
根据越南《投资法》规定，外资企业可租赁土地，其使用期限一般不超过50年，对于投资大而资金回收慢，以及在社会经济条件困难地区投资的项目，其土地使用期限最长不超过70年
土地使用期满后，如果投资商有继续使用土地的要求，且一直遵守《土地法》的规定，国家职能部门可考虑根据相关规划延长其土地使用期限
二、允许国际资本进入越南房地产不但发展红利被收割，而且透支了劳动密集型产业的空间，致使经济发展不可持续
越南《土地法》让国际资本以极低的价格大规模的兼并了农村土地，而越南是个妥妥的农业国，80%的人口以农业为生
目前从土地释放出来农村人口的生存主要是基于低端劳动密集型产业，虽然在一段时间内的收入或许会高于农业，但是劳动密集型产业不可持续
理论上越南要想维持劳动密集型产业在其境内的长期存在必须尽全力确保越南的低成本优势，直至越南凭借劳动密集型产业的微薄收益与产业基础实现升级转型，成为一个高科技主导的国家，但这是一个漫长的过程，必须由量变向质变演变
但是，越南在允许国际资本大规模兼并农村土地的过程中，又对国际资本全面开放了房地产市场
自古房地产是最佳的货币载体，只要政策允许，必然大量的货币涌入房地产，持续推高房价，直至彻底的偏离其社会能够支撑的内在价值，形成资产泡沫与金融风险
而国际资本进入越南房地产的唯一目的就是低价买入，高价卖出，收割越南的发展红利
但是越南社会由于对资本运作本质的认知不及实力不及国际资本，最后只能基于国际资本人为打造的赚钱效应高位接盘，最后发展的红利被收割
另外，房地产是个生活必需品，直接决定社会平均薪酬，如果对国际资本开放房地产，必然其会在很短的时间内通过拉高房价来推高社会的平均薪酬，使其吸纳劳动密集型的优势荡然无存
但是任何经济体要想从劳动密集型产业升级转型为科技主导的发展模式，必须一个漫长的沉淀过程，在越南未能产业升级转型之前，持续上涨的房价显然加速透支了劳动密集型产业的发展红利，使其发展不可持续
三、越南当前所面临的经济风险是在这一轮发展的初期向中美妥协让利的产物
其实，越南当前所面临的经济风险在这轮崛起的初期就已经决定了，越南为了融入中美两国主导的体系，向中美大幅让利
为了获得中国劳动密集型产业迁往越南，越南通过大幅税收减免与土地免费的措施吸引中国劳动密集型产业的迁入
而越南为了美国向其开放市场，获得美国允许其主导的国际体系接纳，向美国主导的国际资本开放了股市、房地产、期货以及农村土地，便于美国主导的国际资本收割越南的发展红利
越南在这一轮利益让渡中犯得最大的战略错误就是允许国际资本规模兼并农村土地，使广大基于劳动密集型产业为生的务工人员在劳动密集型产业红利消耗殆尽后失去了生存的依靠
由于允许国际资本大规模的并购农村土地，大量的农民以极低的价格向国际资本转让了土地使用权，致使其失去通过土地维持基本生计的根基
一旦红利优势不在时，盘踞在越南的劳动密集型产业必然迁往柬埔寨、孟加拉国以及非洲等成本更低的国家，这就意味着越南将会面临大规模的失业，从而冲击社会稳定
四、中美资本与越南内部的各路势力的共同对越南脆弱的资产泡沫致命一击
中国的选择是虚拟经济领域限制国际资本的涌入，而国际资本只能携带技术、管理与市场，以FDI的形式投资实体经济
但是越南的国力有限，根本没有博弈的话语权，要想发展唯有向中美让渡发展红利，以承担无限的代价，获取微薄的收益，这或许就是小国的命运
越南经济近年较亮眼的增长都是建立在高额美元债务基础上的，而高外债与低外储较大的倒挂模式可能使越南经济在应对全球经济不确定风险时，显得较为脆弱
目前全球都在搞通货膨胀繁荣，尤其美国为了实现自身的利益最大化，无底限投放美元，这让美国相关机构以极低的成本获取无限的美元后在全球低价收购各国的优质资产与通过操纵资产价格，收割各国发展的红利
当前全球陷入技术停止与经济滞涨的困境，各国都在试图抛弃比较优势，抢夺实体经济，为了重构产业链与解决就业，人为设置贸易壁垒与降低需求，这对越南脆弱的竞争力形成了致命的冲击
另外，在美国内部矛盾日益恶化之际，美国必然会收割全球以缓解其濒临崩溃的内部危机，越南自然首当其冲
另外，在这一轮越南经济发展的过程中，中国资本与美国资本扮演了相同的角色，甚至有过之而无不及
中国资本、美国资本提前入场，锁定核心土地、房源，哄抬价格，越南中产阶级比人蜂拥加入炒房的队伍中与购买房企的债券，以防错过这轮房地产红利
尤其全球舆论受资本的掌控，一致唱多越南，将胡志明市美化为下一个上海，且让所有认知不高的群体对其深信不疑
在中美资本与越南内部的各路势力的共同推动下，越南的房价日益上涨，陷入买地、抵押、再发债券，再买地与再抵押的恶性循环中，最后形成资产泡沫与金融风险
五、中国通过土地财政，将房价上涨的大部分红利沉淀在了公共设施建设中，而越南的房地产就是个资本推动财富零和分配的游戏，自然破坏无穷
中国房地产与越南最大的不同是中国通过土地财政，将房价上涨的大部分红利沉淀在了公共设施建设中，如修路、搭桥、修地铁、建医院、办学校等，锁死房地产的红利，让资本毫无收割的机会
但越南的房地产就是个资本推动财富零和分配的游戏，不但没有沉淀在基础设施建设中，而且还扰乱了市场资源配置与透支了劳动密集型产业的红利
最后中美资本共同推高房价后，越南中产阶级高位接盘，整个越南最近十几年发展的红利被中美资本收割，留下1200多个烂尾楼盘与背负340亿美元的外债
在越南未能产业升级之前，持续上涨的房价已经拉高了越南的社会平均薪酬，透支了劳动密集型产业的竞争优势，崩盘的房地产市场已经收割了越南最近十几年的发展红利，全球经济降速、各国贸易壁垒与产业链重构等让越南的发展不可持续
在这一困境之下，越南所举借的巨额外债必然会成为推倒其经济发展的致命一击，而大量盲目抛售土地，涌入城市的农民一旦生计难以维系时，必然会冲击越南的社会稳定，甚至颠覆现有政权
其实，这一切都应该归咎于越南只是个小国...
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作者简介：
丁彦皓博士、博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教