不知哪天开始，骂房地产成了政治正确，哪里不爽都是因为房地产。
不生孩子因为房地产，经济不行因为房地产，失业裁员因为房地产，被西方卡脖子因为房地产……
好像打死房地产，以上问题就统统解决了。
现在房地产真的不行了，你们日子好过了吗？
01
环二很小的时候听过一个故事。
欧洲最悲惨的时期是十四世纪四五十年代，当时黑死病流行，死亡人数超过2500万。
佛罗伦萨原有9.5万人口，经过黑死病活下来的不到4万。
这样一场重大瘟疫最需要医生，然而当时却处死了大批医生。
绑在柱子上活活烧死。
那段时间欧洲极其落后，很多村镇没怎么见过医生，不过他们很快发现一个现象：医生去的越多的地方，死的人越多。
为了避免传染，医生穿上了特制的防护服，看起来阴森恐怖。
黑死病期间医生防护服
当时医学也不发达，大部分治疗需要熬制草药。
你想想当时的场景：穿着恶魔一样的服装，像巫师一样熬制着奇怪的液体，他们去哪哪里死的人多。
很快大家就得出一个结论：就是这些人在传播黑死病。
这个消息传播开来，群情激愤，大家绑起医生一把火烧死。
这个故事流传下来，其实就是希望大家记住一个教训：同时发生的两件事，不一定有因果关系。
你觉得医生去哪里哪里死人多，殊不知背后本质是：哪里瘟疫最严重医生才去哪里。
现在我们又遇到了两个现象同时出现：房价很高、出生率下滑。
房价太高，大家买不起房，不买房就不能结婚，不结婚就不生孩子，所以房价高就导致了生育率下滑。
其实这个分析跟烧死医生没多大区别。
如果只是感性推理，任何事情都会产生关联。
比如环二换个好用的键盘，工作效率就提高；环二工作效率高了，公司发展就更快；公司发展快了，我们很快就能上市。
所以给环二换个键盘，环线咨询就能上市。
得出这样荒谬的结论，是因为我们没有把任何一个环节量化。
房价太高，到底导致了多少人买不起房？
到底有多少人因为没房不结婚？
想想自己，看看身边的朋友，真的会因为没房就不结婚吗？真的会因为没房就不生孩子吗？
再回到这个数据，上世纪80年代大部分家庭都没有产权住房，不仅没房，居住条件还很恶劣。
比如上海，1980年市区人均居住面积4.3平方米，4平方米以下的缺房户91.8万户，占全市总户数60%左右。
这样恶劣的居住条件，也没耽误大家生孩子。
现在自有房屋比例比以前更高、人均居住面积高达37.4平米，大家却不生孩子了。
你说生育率跟房子有关？
说近一点，全国房地产市场高峰期是2016-2017年，当时生育率也不低。
2022年大部分城市房价都在下滑，为什么反而不生孩子了？
生育率是一个非常复杂的问题，各个国家都会面临，各个国家都没办法，简单的归因于房地产是真的蠢。
这是联合国去年公布的数据，全球生育率都在下滑，生育率最低的是欧洲和北美，最高的是非洲。
难道是非洲有房的家庭更多？欧美人都买不起房子？
全球福利最好、幸福指数最高的是北欧，瑞典、挪威、冰岛、丹麦、芬兰等等，然而他们一直生育率全球最低。
生育率最高国家排名
生育率最高的国家几乎都很落后，他们可能没有房价问题，他们哪来的资格关心房价？很多国家吃饭都是问题，还管什么房价高低。
我们的确面临着巨大问题，大家都不开心，但是一定不要乱喷。
这样不仅解决不了问题，反而会将社会推向极端。
02
房地产的确遇到了问题，本质却不只是一句房价过高那么简单。
不管现在大家如何抱怨，房地产曾经做出巨大贡献。
近40年我们经济发展取得巨大成就，本质是由农业国彻底转变为工业国。
1978年我们总人口约95809万，农村人口83815万，占比87.5%。
然而农业却只贡献了经济的27.68%，可见农村生产效率有多低。
改革开放后，大批农民进厂当了工人，生产效率成倍提升。
现在农村人口只占36.11%，这里面还有一部分不从事农业生产。
快速的工业化，带来了收入的快速提升。
工人太多生产了太多工业品，我们自己消化不了，加入WTO后大量出口国外。
所以我们才获得了世界工厂的称号。
这个过程中，房地产扮演了相当重要的角色。
首先，没有房地产就没有大批工厂。
环二最近接受南大智慧城邀请前去参观，当局热情的介绍了南大的发展规划，很重要的开发对象就是丰翔路TOD。
开发方式是，商业、办公、住宅打包出售，由某大型开发商整体接盘。
办公项目短期带不来利润，没有开发商愿意趟这趟浑水，但是总不能南大不发展产业。
产业才是一个片区真正崛起的关键，没有高收入群体聚集，商业、住宅市场都发展不好。
当局只好做个折中，住宅用地低价卖给开发商，让开发商赚到钱。作为回报，开发商需要顺带开发办公项目，并且参与招商引资。
这样南大才能真正的崛起。
南大TOD的开发，其实就是近40年发展的缩影。
大量产业园、写字楼背后都是房地产催动，没有房地产，很多产业都无从入手。
上海最早开发的陆家嘴、张江，背后都离不开房地产。
汤臣集团对浦东的开发居功至伟，作为回报，给了汤臣一品这块宝地。
汤君年虽然热爱上海，希望上海发展的好，可总得考虑让公司赚钱吧。
某公司经常讲，我们要做难而正确的事，其实很多时候虽然正确，你却一筹莫展。
开发张江，一定是利国利民的头等大事，然而领导只给了一个亿资金，很快就用完了。
没有资金注入，一切都陷入停滞，后来还是用土地质押继续开发。
第二，没有房地产就没有城市化。
农民进厂提高了生产效率，收入自然也获得了提升。
收入高了，大家就需要在城市定居，总不能天天睡工厂的八人间吧。
那段时间大家收入提升非常迅速，出现巨大的居住需求，房地产才进入黄金十年。
经常有人讲自己是刚需，其实世界上根本不存在刚需，结婚买房、读书买房都不是刚需。
唯一让你产生买房想法的，是有钱了。
房地产市场的突飞猛进，本质就是大家突然有钱了，都有能力改善自己居住环境。
但是盖房子却没那么快，新城需要规划、土地需要收储、土拍需要过程、建设需要周期，房地产一直供不应求。
房子不够卖的，价格自然就高。
当然我们也学习了香港，卖楼花，就是现在的期房销售。
房子还没盖就要收钱，开发商提前拿到钱，一定程度加速了开发过程。
期房的确存在很大风险，但是客观来讲，全部现房销售的话，房子比现在贵得多。
资金成本是一个方面，更重要的是现房销售严重拉低了开发速度。
开发的慢，房子更不够卖的，价格只能更高。
所以房价高，是大家收入提升的结果。
收入提高不了，你想卖高价也没人买。 现在收入预期下滑，房价不正在回调吗？
各地政府倒是想提高房价提振信心，你提得动吗？
03
那为什么现在收入增长不动了？
因为我们已经在这条路上做到了最好，我们已经是世界工厂。
卡塔尔世界杯时，官方专卖店中60%的商品都是由中国生产。
全球有63%的鞋子、70%的手机、75%的太阳能电池板、80%的空调、90%的电脑产自中国。
中国由农业国蜕变成工业国，少不了学(chao)习(xi)发达国家技术，在能学(chao)习(xi)的框架内，我们已经做到最好。
想进一步提高收入，只能通过技术进步提升生产效率，这个过程就慢了很多。
再加上国外情况不明朗，出口遇到问题，大家收入下滑就非常正常。
前面提到过，我们买房的真正原因只有一个：有钱了。
你收入越来越多、存款越来越多，才会催生买房需求。
只要收入不断提高，你的买房需求一定不会消失。两房换三房，三房换别墅，郊区换市区，置换的路线永远走不完。
但是收入不增长、财富不增长，再合理的购房需求也释放不了。
房地产行业的本质问题就是，原有发展模式下，我们收入无法继续提升。
你房子建的再好、装修再漂亮、利息再低，我没钱买一切都白扯。
大家没钱买，或者不敢买，房子就卖不掉。房子卖不掉，开发商的人开始失业、政府土地开始卖不掉。
一些人失业，消费需求压缩，经济更加萎靡；
政府土地卖不掉，没钱做基建，政府项目少了，一些人又失业。
进入这个恶性循环，大家信心越来越差。
这个转变突然发生，但是很多人购房想法已经被激发，所以开始痛恨房价——为什么房价那么高？
2005年房价的确比现在低，可大家收入也低，大家敢买是因为看得到自己收入在提升。
所以抱怨房价高的声音比较小。
1980年大家居住条件很恶劣，但是也没人抱怨房价高，因为你收入低到产生不了购房想法。
所以房地产救不了，任何刺激都没用。
想救房地产只有一个办法：保证大家收入不断提高。
04
如何保证大家收入继续提高？
答案所有人都知道，就是需要突破技术瓶颈，通过科技进步提高生产效率，通过科技进步占领更高端产业链。
在原有的技术框架下，再折腾也就那样了。
那科技进步又从何而来？
当然需要企业组织研发团队、需要政府投资科技项目、需要高校潜心科研，这一切的背后都是天量资金。
我国自古就有清贫乐道、甘于奉献的优良传统，但是真正能够做到的是少数。
大部分的科研人员也有家庭，也有正常的消费需求，也有改善生存条件的愿望。
而且科研是一条不确定的道路，投入了资金也不一定取得成功，科研成果显得尤为珍贵。
总之，这条路要烧很多钱。
最要命的恰恰就在这里：我们没钱啊。
2023年高等教育预算下降3.7%，各大高校被迫提高学费。
教育经费竟然下降，这在我们国家很难见到，我们习惯了高歌猛进。
这背后是zf财力的匮乏，zf没钱跟经济下行有关，跟房地产市场萎缩也强相关。
地方zf超过一半的收入都来自土地出让，现在土地卖不动，很多地方公务员都在降薪，哪来的钱投资研发项目？
很多人讲科技突破需要靠企业，你看人家美国有马斯克，我们怎么出现不了。
这背后原因很多，至少目前企业遇到一个大问题：融不到钱。
我们一切资产定价都锚定房地产，房地产不行了，信用湮灭，企业研发需要的钱都筹不到。
企业经营性抵押贷款是支持中小企业的核心工具，你知道什么叫抵押贷款吗？就是需要企业法人拿自有房产做质押。
企业法人没有房产的，都拿不到这笔贷款。
一切都被房地产绑架，大家都不爽，但是讲脏话解决不了问题，房地产崩掉企业连存活的机会都没有，还指望他们做技术研发？
05
环二支持去地产化，前提是你能找到替代工具，或者解决方案。
现在能看到的路线是，确保房地产不要崩盘，确保资产定价锚不要动摇，确保企业能够正常融资投入技术研发。
地方政府也需要房地产行业稳定，房地产市场一旦崩盘，南大TOD完全没有开发希望。
现在还可以打包出售给头部开发商，指望他们开发住宅，顺便建好写字楼招商引资，盘活当地经济。
一旦上海楼市出现问题，南大土地没人要，没人愿意参与开发，南大只能继续烂尾下去。
这样的结果，你想看到吗？
像南大这样的重大项目上海还有不少，大家都在如履薄冰，希望将这些区域开发成功。
南大智慧城引入的核心产业是数字经济、合成生物与科技金融，能够达到什么高度大家都不知道，但是至少目前我们满怀希望。
环二调研时对南大团队印象很深，他们真的是眼里有光，是打心眼里想把这个项目做成。
所以房地产一定不能崩盘。
当然环二不是鼓吹房价，房价太高对谁都不好，环二也要不断买房改善居住环境。
我们可以降低房价涨幅，但是要确保这个行业正常发展。
只要房地产资产定价锚的定位不动摇，企业、政府、高校的技术研发取得突破，我们收入就有不断提升的希望。
否则，大家一起完蛋，因为你找不到替代路线。
有人讲砸新能源汽车，问题是，砸进去的钱在哪来？ 房地产出现问题，你连贷款都派生不出来 。
06
当然，一旦技术取得突破，我们产业链全线升级，房价还得涨。
因为大家收入涨了。
只要收入不断提升，就不会存在房价问题。
现在大家难受的是，收入预期下来了，房价还没降到合理位置。
这个过程中大家抱怨一下也能理解，但是要警惕“仇富”心理。
环二在一个群里看到一句话，触目惊心，有些人竟然盼着打仗。
打仗了房价就下跌了。
如果这种情绪被放大，会严重影响社会稳定。
这种心态除了给社会添乱，解决不了任何问题。
打仗资产价值肯定会下跌，但是这种下跌毫无意义，你的收入下滑速度会更快。
甚至没有收入，流落街头。
阿里前段时间裁员，很多人幸灾乐祸，说什么杭州楼市要崩盘。
其实这些人裁员后，再找工作收入依旧处于社会中上层。
经济下行伤害最大的，依旧是社会底层。
中上层可以向下兼容，底层人士工作最容易被取代，失业代价反而最高。
房价的确很高，但是价格高的东西很多，劳斯莱斯私人飞机私人游艇甚至爱马仕很多人都买不起，也没见有人去骂。
不值这么多钱，不买就得了，何必盯着房子看？
与很多无房家庭沟通，环二发现了其中奥秘：因为他们觉得有人通过楼市赚到钱了。
自己因为各种原因，没有参与到房价快速增长的历史，没有分到任何蛋糕。
但是有人通过买卖房子，积累了自己一辈子难以触及的财富，心里极度不平衡。
其实几乎所有人，生存条件都比以前好得多。
现在被贬低到十八层地狱的老破小，40年前是上海最好的房子之一，曹杨新村开发时只有劳动模范才有资格入住。
社会财富快速积累过程中，的确出现了不公平现象，大家见过了徐汇滨江豪宅，自然看不上老破小。
这个财富分布的不均衡，也是需要警惕的因素。
环二的观点是，奉劝这些错过红利的无房户，不要过于偏激。
的确有人在楼市积累了财富，这是特殊时期的现状，公平也好不公平也好，没人讲得清。
至少可以确定的是，把他们拉下水，对你没任何好处。
房价真的暴跌了，伤害最深的依旧是社会底层。
当然我们国家也在努力解决这个问题，给一些居住条件不好的家庭提供福利住房。
但是国家也是只能保证人人有房住，却不是人人有房本，更不是人人有豪宅。
天天盼着房价暴跌没任何意义，徐汇滨江跌到1块钱一套，也轮不到你买。
以上为正文
编辑∣环线咨询