上篇：复兴路的外国人去哪里了？
一位房产中介说上海复兴路房租暴跌，原因是外国人都走光了。
他说以前永康路（靠近复兴路），“这里全是外国人，一条路满满的，走路都走不过去，现在没有一个外国人，外国人都走光了”。
他还说这段视频10个小时全网有1500万的播放量。视频上架20个小时后他主动下架，担心影响不好。
这小伙子很有大局意识。
这件事情怎么看？
他的说法肯定是夸张的，既有小视频up主的夸张，又有中介的夸张，两种夸张叠加在一起，就格外夸张，略带油滑。
无夸张，不流量，这也不算很过分。
我好奇的是，为什么这段明显夸张的视频会获得那么高的播放量呢？也许是因为这段视频唤醒了人们内心的焦虑。
人们在焦虑时，通常不愿意错过这种所谓来自“一线”的信息。
事实上，这些信息的质量是比较低质的，没有统计，没有数据，没有面上的分析，仅仅是点上的个人的感受。
观看者则把这些信息当成了大数据，然后加倍焦虑。
我来说说我本人的感受，这也不是大数据，所以仅供参考。
最近一段时间，身边的外国人明显在增多，一到周末，老外成堆成堆地挤在路边的小餐厅里，一个汉堡，一份色拉，一瓶啤酒，然后边刷手机边瞎扯淡，他们点一份餐能扯一晚上的淡。
但是跟几年前的高峰相比，外国人的确有所减少，这三年把他们搞得一脸懵逼，有点怕怕。不过中介说“没有一个外国人”，则完全不是那么回事。
实话实说，有一说一。
有外国人离开，也有外国人进来，还有外国人搬离某个传统的聚集区。外国人又不真傻，上海高品质楼盘选择余地越来越大，他们不会盯着某个传统聚集区让房东和中介使劲薅羊毛。
对于中国经济，我不是盲目乐观主义者，总要用“遥遥领先”这样的大词抒发自己的豪迈情怀，我也不是中国崩溃论患者，好像中国明天就不行了，game over了。
我相信的是资本的力量。
资本总是跟最聪明的头脑在一起，因此，资本比大多数人聪明，比中介小哥、比视频小哥、比拍视频的中介小哥都要聪明，当然，也比我聪明。
如果外国人都选择离开，清空上海，说明全球贸易都在极速萎缩，想想看，离开了中国的世界经济会好吗？那些外国人回到自己的国家一定会比上海生活得更舒服吗？不一定会，或者说，一定不会。
资本舍不得丢下中国，摩根大通不会，马斯克不会，苹果也不会，复兴路上空出来的房子还会找到租客。别急，让房子空一会儿。
上海的命运是时代安排好的，背靠中国最大的江，面临世界最大的洋，它注定是个国际化的大都会。中国经济的强大势能还在，怎么刹车都不好使；经济的起起伏伏则是正常现象，再说了，上海什么风浪没见过，还能让一个中介吓得要死？
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接下来说一个超刺激的话题：上海的楼市是不是要崩盘了？
我的答案是：不会。
上海房价卡在这里好几年了，不涨就是跌，是暗跌。有些楼盘的价格则出现了明分跌，但跌幅有限。
跌跌更健康，凭什么只能涨不能跌？
但从总体上看，在可以预见的未来，上海房价跌成白菜价没有任何可能。
这不是说我对上海的楼市有多么大的信心，我只是认为上海的房产比钱跑得快。
你没听错，房产是不动产，但它会动，会跑。
货币是水，房产是船，水涨则船高。
本质上，不是房价在涨，是水在涨；房价是被动上涨。
有兴趣的，自行研究一下M2，把M2研究透了，就会知道风水学里为什么有“水主财”之说。
如果有人总是一脸凝重语重心长地告诉你：现金为王，钱最值钱。那是因为他们对M2一无所知，或者欺负你对M2一无所知。
大都会的房子都不值钱的时候，你还能指望钱值钱？
不过，抱住房产投资不放，是唯一正确的选择吗？当然不是，被房子拖死了的多了去，而且会越来越多。
小心因房返贫。
看看这幅图，这就是小城市空心化带来的结果，房产价值直接归零。
图中的千叶县离东京市中心约60公里。60公里，就是两个世界。60公里这头的房子价值为零，另一头的东京市内，房子一直稀缺，价高者得。
再看看东京某区房产价格走势图，现在又回归到30年前的水平，还创了新高。如果一直持有房产，获取租金收益，泡沫破灭期房价下跌其实没有什么实质的影响。当然，借钱炒房的，必须亏得死死的。
大都会核心区房价不可能是白菜价，即使房产品质就是白菜，那也是五星级饭店里的开水白菜，菜单价必须辣手，让人倒吸一口凉气。
如果是人口净流出的非核心地带，白菜就是白菜，没人消费没猪拱，白菜就烂在地里，成肥料了。
一边是价格天花板，一边是价格地板；一边是总量过剩，一边是局部不足。一边是海水，一边是火焰，是我们必须习惯的新常态。
在所有的国际大都市中，上海最接近东京。但上海跟东京有一点不同，东京人均收入比较高，是平均地高，收入超高的很少。来上海购房的人群里，很多收入是不能看工资表的，只要那什么“GY财产公示制度”没有落实，你永远不知道来上海买房的都是什么人。
复兴路上的外国人跟国内的这些豪客比起来，就是上海话里的“小巴辣子”，英文里叫“small potato”，不值一提。
也就是说，上海的顶级豪宅必须比东京贵。
即使因为某种不可言说的原因，上海楼市像东京那样一头栽下来——那个时候没有哪里的房产能够独善其身——但我坚信上海还能像东京那样，有翻盘活命的机会。
个人看法，仅供扯淡之用，不作投资参考。
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