原创首发 | 金角财经
作者 | 塞尔达
一则“白芒村统租”的新闻，让深圳一个不起眼的城中村，一跃成为中国房地产舆论焦点。
白芒村位于深圳南山，有超过500栋房屋，与广深大多数城中村类似，它相对较低的房租和生活成本，给了不少在一线城市拼搏的人生存空间。
而让这个城中村变为新闻焦点的“统租”，其实是指由政府统一收储城中村房源进行改造，以及周边配套升级，再进行出租。
不过，统租也意味着在房屋改造前，房东要先清退原有租客，这首先就引发了“几万人说搬就搬”的抱怨。
随着舆论进一步发酵，不少人开始担忧在于统租会否引发房租暴涨，尤其是签约人的年龄要求限定在18-40岁，进一步引发是否为变相“清洗低端人口”的讨论，使得一众在深无房的 “高龄”打工人陷入焦虑。
“几万人说搬就搬”
白芒村统租风波，是在深圳大幅度提高保障房规划数量的背景下发生。
据官方资料显示，深圳为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，提高了“十四五 ”规划的任务目标，将建设筹集保障房目标54万套提高到不少于74万套。
提高保障房数量的初衷是好的，但当涉及到要做深圳最大“二房东”时，网友认为就变味了。网上有人发文吐槽称，“我之前以为深圳保障性住房要建多少套呢？搞了半天打起了城中村的主意”。
深圳用“二房东”办法解决保障房问题被质疑
统租意味着在房屋改造前，房东要先清退原有租客，由此产生了大量抱怨声音。
“几万人说搬就搬，让我们搬到哪去？小孩上学怎么办？”面对突如其来的清退通知，不少白芒村租客向媒体表示不满，“所以就这样叫我走，我肯定会反对。”
也有租户称，“还有一个很重要的问题是小孩上学怎么办？目前他们也没给出一个明确的解决方案。这是很多家长非常关心的事情。”
根据相关政策规定，深圳租房入学的都需要提前办理证明材料，而且大部分都要求提前一年。白芒村租客的小孩很多就在村里的白芒小学就读，该小学隶属南山实验教育集团，2022年10月份公布的在校生是1510名。
5月30日，更有网友在人民网“领导留言板”上就白芒村统租造成小孩上学不便的问题进行投诉。
有媒体就上述问题致电相关部门，工作人员表示，“对于那些搬走的租客，他们的小孩仍然可以在白芒小学就读，搬到就近的，到时会安排微型巴士接送；搬到远地方就读不便的，我们会把相关诉求反馈给南山区教育局，由上面统筹安排，尽最大程度去保障小孩上学不受影响。”
租户怨声载道之余，房东的反应也没有想象中兴奋。
尽管网上一度传言政府给出的租金很高，“经过各项的补贴叠加，租金回报可在15年左右回本，比我们自己租出去租金要高2倍以上。”
网传深圳统租成本高
但有白芒村居民称，村里的房东对这次统租的积极性目前并不高，绝大多数还处于观望状态，带头配合的只是村里股份合作公司的工作人员，“给到的租金只是比现在的租金略高一点，并没有网上传的那么高，只是还有其他一些补偿奖励”。
也有房东称，在见到正式合同后感到很意外，因为合同里的一些条款跟之前意向协议书的内容出入很大，与之前宣传的不一样。
此外，根据合同，统租房屋的统租期限为15+5年，统租期限届满15年，再根据到时情况是否续租。
统租合同要怎么签？
除了被租户和房东吐槽，深圳统租的合同问题也备受关注。
比如，合同是第三方公司签约，而不是跟政府签约，存在着中途断供、合同期内政府征收等风险。
除此之外，统租合同还要面对“小产权房”的原生问题。深圳城中村多建成于2009年6月2日之前，法律性质为“深圳农村城市化历史遗留违法建筑”（简称“历史违建”），即深圳版“小产权房”，本质还是没有“准生证”的违法建筑。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，购房合同在国土房管局不会给予备案，拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权，即小产权房只有使用权，没有所有权。
按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
有长期从事深圳小产权房法律服务与研究的律师表示，在小产权房买卖、租赁、拆迁、析产、侵权争议解决上，司法审判实践与上述司法解释一致：
深圳法院对深圳“历史违建”租赁的法律评价一律是合同无效，法律后果是任何一方反悔起诉，一律支持并判决终止履行。
这样一来，相关统租的租赁合同要如何维系运行下去，存在着法律、社会等诸多层面的风险点。
比“统租”来的更快的是租金上涨
当然，更多人关心的问题在于，统租会否导致租金上涨，甚至出现“清洗低端人口”的阴谋论。
租金上涨在此前是有过先例的。
早在2018年，深圳新闻网就重点报道过龙岗甘坑新村“统租”后房租一涨再涨的新闻，彼时的主角是万科。
当年4月初，甘坑新村租户们就陆续收到房东通知，称万科即将进行整体改造，再统一由万科来租赁经营。随后，甘坑新村房租开始暴涨，而万科的统租价格也是不少房东涨价依据。
然而，在密集反对声音下，万科“统租”最终无疾而终。
时间转眼过了五年，历史还在重演。
在成为热点前，白芒村由于距离地铁远，房租在南山区几乎最低，八九百元就能租到一个十多平米的单间，50平的两房一厅，租金大约在两三千元。
统租消息一经传开后，周边空置房源租金立即上涨，单间租金平均上涨500-1000元。
有在白芒村居住6年的“普通打工仔”在网上发文称，“两房一厅从2900元直接涨到4500元，三房目前5800元，也都没房；我找了几天，周边也都普遍涨价500元。”
“关键是没房，为什么？因为4月份平山村也在统租清租，都在西丽商圈，外溢了几万人出来租房，还剩多少轮到我们。白芒小学目前2000多个小学生，至少2000户家庭住在白芒，占比30%-40%，我家两口人想找个一房一厅都难，不知道这些拖家带口的人怎么办？”他补充。
原租户发文称租金暴涨且一房难求
除了租金暴涨和市场饱和难以再租到地方住之外，据大V“财经无间道”发文，“深圳市统租房对签约人的年龄要求是18-40岁，超过40岁就不能以自己的名字去新签统租房。只有签约时不满40岁，居住满40岁以后的可以续签。”
这进一步引发了清洗低端人口的“阴谋论”，毕竟城中村对于深圳来说，向来有稳定片区租金的作用，以适应深圳外来人口的租赁需求，是对庞大低收入外来人口需求的有着天然性的匹配。
“年龄超了40岁的，又在深圳卖不起房的这些人，深圳市希望你们回老家吧，把工作机会留给新来的年轻人。”有网友称。
深圳统租签约或与年龄相关
对于上述种种担忧，深圳有关部门回应称，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。
但市场依然半信半疑，“城中村统租后原则上房租不涨价，一般这么说就是涨价。”微博上有大V称。
市场对深圳回应持怀疑态度的原因不难理解，高于市价的统租收储成本，再加上巨额改造支出，还有银行利息，如果房租原地踏步，而企业又要避免亏损甚至要有微利，恐怕不现实。
“那房租到底涨不涨呢？如果真不涨，城中村改造费用谁出？银行利息谁给？政府补贴？印钱稀释？纳税人的税费？买房人交的地价补贴？最终还要看补贴进了谁的腰包。”上述大V质疑。
事实上，如果真像网上传言的投入5000亿元，即使对于深圳来说也是一笔庞大的开支，最终很可能还是通过发保障房REITs回笼资金，毕竟肯定有散户接盘的钱不要白不要。
但保障房REITs不是随便就可以发，也是有最基本的收益要求，比如IRR不低于5%，净现金流分派率不低于3.8%。在巨大的投入成本和融资利息下，要达到这些收益目标，不涨租金几乎不可能。
保障房REITs有基本收益要求，不涨租金恐难以达到
网传目前深圳有104个城中村纳入统租名单，其中南山13个、福田23个、罗湖10个、宝安35个、龙岗10个、龙华12个、光明1个。长期来看，深圳加快推进统租的大方向不会改变。
网传目前深圳有104个城中村纳入统租名单
但一个城市的温度，不单纯取决于甲A写字楼和豪宅，也要考量是否给底层人留有生存空间，而城中村恰好在深圳扮演这样的角色。统租后，公众更为关心这种生存空间是否还存在。
参考资料：
界面新闻《深圳白芒村统租改造，房东租客最担心什么？》
深圳张茂荣律师《法眼：深圳“统租”合同是否有效？》