最近番禺广场板块,有两件事情,值得一说。

第一,是板块又有地块出让。

番禺好又多地块和广州番禺客运站北侧地块,都会相继出现在接下来的广州土地出让当中。

从目前所了解到的企业意向来看,再在当下土拍行情回暖的基本面下,这两宗地块,大概率有不错的结果。

第二,是优质教育资源的落地。

板块目前在售新盘龙湖金地天峯,在建公立小学正式敲定为广东外语外贸大学附属小学,规模为24班,将于明年开学。

广外附小的含金量,大家还是很清楚的。

这两件事情,让板块热度起来了,询问番禺广场板块行不行的朋友,也多了。

01.

当下的番禺广场板块,有什么明牌。

先是交通,再是商业,另一个则是教育。

前者不难理解。

18号线和22号线的加入,再加上原有的三号线以及未来的17号线和3号线东线,基本奠定番禺广场作为湾区交通中心的核心位置。

至于商业,关键点在于龙湖天街。

最新的2022年财报数据显示,龙湖旗下商场全年平均日客流200万人次,平均到单个项目,日均客流量超过3万人次。

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而且,背靠番禺客运站TOD及番禺广场TOD两大湾区枢纽,龙湖天街也具备将人流变成人留的能力。

对于板块来说,这种商业能级对于板块价值的提升能量,是不能低估的。

至于广外附小教育资源的落地,我们之所以也将其视为明牌变量,是基于未来其对于板块教育能级的提升。

02.

而待拍的地块,则更像是板块的一个潜在变量。

番禺好又多地块和广州番禺客运站北侧地块,分属在番禺广场板块不同的区位。

一个在番禺广场地铁站一侧,一个在番禺客运站附近。

两宗地块我们都看了,虽然位置不同,但基本上都有着这一些标签:

配套成熟,生活氛围浓厚,交通便利,整体区位条件都不错。

比如番禺客运站北侧地块,地块距番禺客运站TOD综合体约200米,附近还有地铁三号线东延段,目前属于在建阶段。

同时还临近主干道亚运大道、市莲路、南沙港快速路,交通出行十分便利。

而番禺好又多地块,也就是番禺区大龙街番禺大道以西BC0613006地块,则更靠近番禺广场主核心。

靠近番禺广场地铁站不说,周边的城市界面也更新。

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根据规划,规划范围内地块拟规划4栋住宅楼、配套9班幼儿园一所等,并配套公交首末站,补充公服配套,打造高品质宜居社区。

如果这两宗地块都能够成功出让,未来入市后,可以进一步补充板块的新房供应。

而如果产品做的不错,对于板块的居住价值,也有一定加成。

03.

在这些明牌和潜在的变量面前,番禺广场板块,能不能买?

绝大多数买家的纠结,还是来自于对板块的传统认知。

近20年以来,番禺在快速发展的同时,进入爆发成长期的板块,更多集中在早前的部分板块。

其中,就包括了番禺广场板块。

以番禺广场为代表的这些板块,人口迅速流入,路网、学校、医院、购物中心等公共资源也在不断敲定完善,成熟度会更高。

历经多年,番禺广场板块已经成为番禺承接中心城区居住人口外溢的重要板块。

但由于相对开发较早,没有太大的存在感,折射到买家的认知,就变成了城市面貌的相对老旧、配套不够。

另外,放在以前,番禺广场板块的规划空间,明显不够出彩,也缺乏一定的产业支撑。

但当下的番禺广场板块,有明牌,也有变量。

所以,当下的番禺广场板块能不能买,我们有这么几点理解:

其一,相比番禺的第一梯队万博板块,番禺广场确实不算突出,变量空间不会突然爆发,这是实话。

其二,此前的番禺产业稿件我们也说了,虽然地处亚运大道经济带,属于专精特新产业经济带,具备产业变量,但并不算是在含金量最高的产业带之上。

当然,并不代表着没价值。

其三,整个番禺广场板块,无论是居住的成熟度,还是配套的完善性,对于自住买家来说,有不错的诱惑力。

其四,随着未来天街等商业配套的正式落地和更多地块的入市,番禺广场板块的整体居住价值会有进一步提升。

其五,番禺广场板块,可选性楼盘不少,尤其是未来地块出让后,新房和二手房,都有不少选择。

但我们的建议是,首选板块基本面更为扎实的楼盘,比如地铁沿线、教育资源突出、靠近核心商圈的。

至于二手房方面,建议只考虑次新盘,楼龄过大的房子,慎选。