上周五就开始吹风，周末一线城市要放松限购，大家没等来。
今天更进一步，官媒直接抛出消息试探口风。
中国经济时报用整版发布了《一线城市房地产限购应适时优化调整》的社论，建议一线城市放松限购。
中国经济时报不是普通媒体，而是由国务院发展研究中心主办，一定程度代表官方声音。
当然这也只是一篇社论，并不是官方声明，不过却代表了当局的想法：再试探试探反馈。
所以用词非常谨慎，什么业内预计，这个业内是哪环二到现在也没想明白。按照房地产业内想法限购早就全面放开了。
更有意思的是，这次又提出了一个新名词：“一区一策”。
一城一策进化到一区一策，领导的创造力是无穷的。
“一区一策”意思是卖的不好的区域，放松限购，激活市场； 卖得好的区域，继续坚持限购，盖住房价。
不过大家别误会，这里的好卖不好卖，更多指的是土地。
二手房能不能卖掉，领导不关心。
五大新城、金山、崇明这些地方肯定优先放松。这里的房东要开心了。
尤其是临港，去年第二批土拍开始就不卖地了，实在没人接盘。
2022年临港供地计划高达190-200公顷，占全市30%以上。
2023年，供地计划只有20-25公顷。短短一年，目标骤减90%。
这样的地方，肯定优先放松限购，激活土地市场。
黄浦、静安、徐汇这些地方，新房依旧一房难求，经常几十家开发商抢一幅土地，完全没必要放松。
如果“一区一策”在上海落地，对楼市会有什么影响？
01
对市区老破小造成重大利空
放松限购的本质是提前割了韭菜，社保没满5年或者二套的都可以买房。
这些新割的韭菜去哪，哪里会迎来机会。
“一区一策”一定是按区域落地，一定是郊区放松市区继续收紧。
那新鲜的刚需客群只能流向郊区新房、次新房，远大新和老破小的战斗中，前者又赢一局。
短期来看，远大新迎来更多客户，市场变得坚挺；
长期来看，提前透支了老破小客户。
一些客户再等等，明后年社保满了可以买市区老破小。现在郊区给了机会，可以直接去买房了。
02
利好外环几个睡城
环二跟大家讲过，限购是最好的选房指南，限购越严格的地方越安全。
限购的原因是房子不够卖的，一个地方房子得靠抢，那一定是最安全的。
不限购甚至鼓励买房的地方，一定最危险。让大家买大家都不买了，你觉得是好东西吗？
所以二线城市，比如青岛，放松限购影响不大。
大家缺的是信心，而不是资质。
五大新城与二线城市类似，限购放松效果有多大环二比较怀疑。
不过限购放松一定利好外环近郊。
“一区一策”，还没进化到“一街道一策“，嘉定放松限购，南翔、江桥也随之放开；松江放松限购，九亭、泗泾也随之放开。
上海市区现在基本健康，刚需还是需要买房，而真正的刚需市区比较集中。
这些睡城是吸附刚需客户最好的地带，新鲜的韭菜优先被这里抓到。
南翔一街之隔的桃浦，因为属于普陀，是市区，可能抓不住红利。
同理，九亭与七宝的房价差距可能缩小。原来以后买七宝的，现在九亭放松限购买九亭就好。
七宝客户外溢到九亭简单，外溢到松江新城困难。
所以近郊机会更大。
03
环沪再次迎来暴击
买环沪的客户中，一大部分是没有上海购房资质。
环二就有几个这样的朋友，比如前几年留学回来的一个朋友，因为错过了落户时间没有办理落户，现在只能买在了苏州。
他们上班在安亭，其实安亭的房子不见的比苏州贵。
如果安亭放松限购，完全可以同价位置换到安亭。
这样的案例肯定不止一个，环沪市场将造成一定碾轧。
其实环沪市场已经崩盘，上海迟迟不放松限购也是担心周边城市——上海放松限购江浙还怎么活？
苏州去年放松限购一天，无锡二手房挂牌量增长近一倍，都想置换到苏州去。
所以大家看到了，苏州新政一日游。
现在为何又酝酿一线城市放松？因为大家发现信心比什么都重要。
房地产市场一直有江苏看上海、浙江看杭州的说法，杭州已经不行了，上海再倒下去，楼市就真彻底完蛋。
无锡出多少新政，可能都不如上海楼市给的信心重要。
所以为了大局，上海还是要稳住。
当然甘蔗没有两头甜，总有一些人要承担代价，现在需要把这个重任交给环沪了。
据说环京早就崩了，法拍房一大堆，当地居民暂且稳定。
04
市区次新房依旧坚挺
环二曾经做过调研： 大家卖房的目的是什么？
除了新天地的一些顶豪业主，大部分人卖房都是为了买房。
所以环二一直说上海楼市没那么惨，其中充斥着大量购买力，只是因为房子卖不掉被锁住了。
上海楼市的起飞逻辑是：刚需入场催动市场上涨。
一名大学生涌入上海，携带父母给的150万首付，贷款200万，买一套350万的房子。
房东有了350万收入，原有存款100万，贷款150万，买一套650万的房子。
上家拿了650万的收入，贷款350万，买一套1000万的房子，这样继续滚动下去：
一个刚需入场，撬动了N次房产交易。
如果郊区限购放松，市场上就多了一些新鲜韭菜，整个链条都存在启动可能。
这个置换链条的重点，就是市区次新房。
金字塔上层的产品，从来都是安全的，除了顶豪。
后记：
1、一线城市放松限购还只是媒体讨论，官方并未发出正式声明，以上只是基于假设做的推论。
2、市场变动需要一定过程，即使限购放松，市场分化也需要一段时间。新政初期，一定是挂牌价普涨。
以上为正文
编辑∣环线咨询