同样是在东中环周边，你宁愿花430万元左右去买一套龙湖滨江·云河颂建面约143m²的房子，还是以500万元左右，买下一套高庐·紫云台建面约240m²的大平层？
如果初看这道“二选一”问题，可能大多数人的第一反应是后者，毕竟约21000元/m²的单价，与前者的价差达到了至少8000元/m²，甚至是目前东中环周边单价最低的项目，看起来很具有诱惑力。
但发哥的同事L女士在纠结一个多月后，最终将房票投给龙湖滨江·云河颂。
号称“半年时间看过城东20个项目”的L女士说，当她第一次走进龙湖滨江·云河颂，她看到了曾经向往的私家入户电梯间和会所；但也曾三次爬楼梯到高庐·紫云台的16楼。
“站在房子里的那一刻，觉得这是这辈子我离200m²大房子最近的一次。”
她说，促使她下定决心的原因在于，看房越多，她越意识到，价格不应该成为购买改善产品唯一的标尺，这个项目的 “便宜”，或许并不好捡。
卖了一年半，还剩100多套
高庐·紫云台第一次亮相成都市场，是在2021年11月。项目占地约64亩，容积率3.0，共规划有6栋31-42F、2梯2户的大平层，共计414套房源。
紫云台所有房源一次性推出，共建面约206m²、240m²和280m²三种户型，精装单价17000元/m²起。
已经修成准现房的高庐·紫云台
有消息称，该项目最初并无对外销售的计划。或许也是因为这个原因，时至今日项目都未在现场修建售楼部，其接待中心位于3公里之外的杉板桥。
据置业顾问透露，目前待售的房源共约100套左右，户型为建面约240m²以及280m²两种，带装修后的均价约为21000元/m²，总价分别在500万元和670万元左右，预计于今年内交付。
按此数据估算，过去一年半时间，高庐·紫云台共计卖出约314套；而根据成都市透明房产网上的数据，截至本文发稿前项目仍有215套可售。
高庐·紫云台立面细节
对比同样处于东中环周边、几乎同期入市，同样定位于200 m²以上户型的新希望·锦麟壹品来看，目前该项目即将清盘，且总价基本都在500万+以上。
也就是说，在和周边约3公里范围内、均有500万+产品的两个项目龙湖·滨江云河颂和新希望·锦麟壹品以及每次开盘都清盘的凯德玖悦华章相比，单价最低的高庐·紫云台反而在销售速度和市场声量都明显落后。
问题到底出在了哪里？
错配的区域和产品
沿着杉板桥路往东三环行驶，行至沪蓉高速南侧，即是高庐·紫云台所在的位置。从地图来看，其位于东二、三环之间的中环，距离成都理工大学直线距离约1.2公里，是该项目的优势；但最后“击退”发哥同事L女士的也在于这一区位。
虽然目前到达项目比较麻烦，但L女士表示，交通的到达性差或随着未来区域道路的打通得到解决，但项目到高速不足百米的距离，即便开发商采用了三层中空LOW-E玻璃，实际生活中噪音的问题或依旧不能彻底消解。
从高速路看到的高庐·紫云台
当L女士三次前往项目的实体样板间看房，窗外的景色也让她打起“退堂鼓”：由于地处成华、龙泉驿区两区交界地带，项目西边、南边有大片城中村和安置房，东边还受铁路线影响。
想着约21000元/m²的单价，她一度安慰自己：“在家的时候少往外面看，春天的时候至少有一边还可以看到油菜花……”
L女士看房时拍下的项目视野
在一位房企负责人看来，对于定位200 m²以上的大平层产品，有一个重要的价值评判依据：窗外的风景。因此，无论从这一理论或L女士实际看房中的体验出发，高庐·紫云台都是一个“生错地方的大平层”。
该人士表示，“在2021年的这个区域，去做建面约120～140 m²的产品，或才是与目标客户总价所匹配的。高庐·紫云台把所有的户型全部定位在200m²以上，所在的地段价值、楼盘本身的产品价值都不足以支撑得起这个价格。”
不够大的大平层
目前，高庐·紫云台已是准现房，园林等也已实景呈现。从现场的踩盘来看，这是一个在产品上长板和短板都很明显的项目。
走进小区，发哥最直观的感受是项目采用半围合式布局，最大超过100米的楼间距，让中庭视野非常开阔。
从公开信息可以看到，项目建筑密度仅22%，中庭景观由贝尔高林操刀，共约3万m²，号称融入了九寨沟的景观体验——先记好这两个数据，后面会提到由此给产品上带来的“对立感”。
高庐·紫云台园林实景图
让人印象深刻的还有装修部分，公区采用了一般只有超甲写字楼才会配备的三菱进口电梯，房屋三大件采取松下中央空调、史密斯地暖、霍尼韦尔新风系统，厨房配置西门子洗碗机、方太油烟机、摩恩垃圾处理器等。
从这一配置水准来看，在市面上能处于中上水平。
高庐·紫云台精装实景图
但当走进室内，会看到户型设计和品牌房企当下流行做法的相逆。
以建面约240m²的户型为例，目前主流的做大是做大面宽，放大客厅和主卧这两个空间。而在高庐·紫云台则提供了另一种思路：做大进深、压制面宽，客厅和餐厅几乎一样大，每个房间的尺寸也几乎是平均用力。
高庐·紫云台240㎡户型图
另外从户型图上分析，虽然没有确定的数据，但高庐紫云台的得房率看起来并不算太高。
回到刚才在中庭和建筑密度那里留下的悬念，一位龙头房企产品负责人告诉发哥，这或许是在3.0容积率下，为了做出一个大中庭，房企就被迫牺牲了密度，并在户型设计上，被迫加大进深。
这位负责人说，“用意虽好，但输在了对户型的整体把控和经验的欠缺上。”
主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：廖兴
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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