突然发现，自己买的房子是违建的，说好的收租只收到一半... 这是一种怎么样的体验？
3年前，楼市君去踩过一个蛮火的公寓，叫黄埔创新中心。
当时，它打着“3地铁、综合体、黄埔核心、重点项目”等的旗号，蹭了不少热度。
黄埔创新中心现场 广州楼市发布摄
关键是，一套产品总价才30+万，不少黄埔买家一掷千金。
最近，竟有粉丝告诉楼市君：我买的公寓原来是违建的，真踩了个大雷！
38万买入使用权公寓
复式乃私自加建而成？
事情是这样的。
2021年1月，L先生在黄埔创新中心，以38万多的总价，购买了一套约45平、其中一层的复式双钥匙的使用权公寓。
当时，销售向L先生介绍这个楼盘，表示是双钥匙产品可以做到上下自由分割，还可以返租出去，获得固定且可观的收益。
现场实拍 广州楼市发布摄
直至最近，有业主查询项目资料，发现这里面大有猫腻。
翻看领导留言板可以发现，有10+名业主投诉该项目：
“项目存在未经政府报批，随意改建房屋的行为，将商业办公用房单层结构改造成上下两层复式结构。”
来源：领导留言板
“项目售卖时宣称的可以由第三方酒店代租赁，不需要另外支付购买家具家电等设备，但目前没有这种模式，并需要额外支付设备费用。”
“增加露面荷载等非法改建房屋等行为，项目的二次消防，并未通过消防部门的验收...”
看完这些业主的投诉内容，他们的不满点集中在这两点：
1、擅自改建复式结构、消防审核未通过，有极大的安全隐患。
2、承诺的托管服务，未能兑现。
也就是说，无论是该项目售卖的产品形态，还是承诺回报，他们认为自己受到了欺骗。
项目现在是怎么个情况呢？
楼市君到现场调查，发现黄埔创新中心仍处于正常销售的状态。 对于是否有返租服务？ 销售人员都没有正面回应，直接甩出两个字：“没有。”
现场实拍 广州楼市发布摄
根据现场人员介绍，项目目前在售的9#、10#为复式公寓，11#、13#为平层公寓，在售建面约27-53方户型。
在营销中心现场的公示栏，只展示了11#平层公寓、16#商业产品的具体信息， 并没有展示复式公寓楼栋所在的建设工程审核书、指标明细表等。
这很难不让人怀疑，复式产品是否合规。
楼市君也查询了规划自然局，关于该项目的建设工程规划许可证上并未显示复式产品，建设规模显示地上22层商业、办公性质建筑。
9#建设工程规划许可证 来源： 广州规划与自然资源局
对此，楼市君咨询了业内人士，对方表示项目钻了流程的空子：
“这一类的使用权公寓，在报建阶段只会报建单层的面积。在通过消防验收等一系列手续后，开发商再擅自变更规划设计搭建成两层交付，改建的面积实为违规面积。”
不过，他也表示，如果像买家所说的消防验收未通过，更多的是涉及安全问题。
根据《国家住宅建筑设计规范》明确规定：
复式楼楼房实际上应按两层的层高进行计算，单层的层高不得低于2.8米，在挑空部分应有5.6米以上；
复式楼归类为一层楼型，但实际使用为2层，每层都应按标准层高建设。
而L先生买的双钥匙公寓，两层的层高只有约4.5米，单层层高只有约2米，远低于规定标准。
虽说复式双层的结构会让房屋添加多几间房，以此增加生活居所的空间面积，但每一栋建筑的设计，都要经过规划、建设等部门的严格审批。
违建有可能破坏原有设计 来源：广东台今日关注
没有按照审批通过的设计图纸施工，私自改建、加建的建筑，乃未经专业机构科学合理的设计，必然会改变房屋的承重结构。
轻则住房墙体开裂，重则桩基受损，影响建筑物主体结构安全性，打破建筑的原有平衡，严重危害居民的安全。
所以说啊，业主的担心并不无道理。
返租金额减半
业主面临两大风险
另外，还有购房者提到：自己购买的公寓收到的返租，和购房协议上完全不一样。
该业主解释道，购房时项目主打两种返租方式：
一种方式为经营利润分成，甲方运营期间产生的经营利润，需要按50%的比例交给购房者，该分成按季度计算。
另一种为保底租金，按照不同的户型进行返租，如果是上下两层的双钥匙套间，首年的租金为4300元/月/套；
如果只拥有双钥匙的单独一层，则首年的租金为2150元/月/间。
无论哪种方案，均按照每两年5%递增。
L先生选择的是保底租金， 按照委托租赁服务协议，项目方每月应该返还业主租金共计2150元。
而实际上，今年4月、5月，他只收到1000元出头的租金，还是通过私人转账形式进账的。
粉丝供图
这种擅自更改租金，并强制执行的事件，并不止L先生一个。
由业主向领导留言板投诉，得到的回复是：
“市民反映的属于合同纠纷，项目与客户签的是租赁合同，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任......”
对于这个问题，有相关律师认为：
按照合同约定，托管公司不可以单方面降低租金。这种做法违反了约定，业主可以要求其承担违约责任，并按照合同约定的标准支付租金。 因此，如果酒店方未经业主同意便降低的租金，从律师的意见来看，业主是可以向对方要回的。
其实，类似的“托管”公寓早已屡见不鲜，开发商往往会承诺稳定的租金回报以吸引投资者。
在L先生的案例中，他面临了两大风险是不能忽视的：
风险一：使用权项目与规范不相符。
早在2019年，广州市政府出台《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，当中规定住房租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年。
租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
来源：《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》
这意味着如此大行其道的卖使用权项目，都与规范不相符。
风险二：项目签约公司与开发商无直接关系。
项目为广州雅景投资有限公司开发，于2019年成立，经营范围包括房屋租赁、自有资金投资等活动。
继续顺藤摸瓜，我们发现这几年陆续有公司人员变更，但项目的收益自然人与雅居乐存在关联。
来源：企查查
而宣传资料显示的项目由千亿房企牵手政府共同开发，股权资料并未显示有这一层关系。
问题在于，与业主L先生签订委托服务协议的，是广州纳百物业管理有限公司。
图源：黄埔生活汇
等到享受租赁服务时，业主则需要联系锦江酒店的工作人员。
购房者推测，广州纳百物业管理有限公司应该是和锦江酒店（中国区）签的合作协议，引入的品牌为锦江酒店（中国区）旗下的非繁城品。
不过，值得注意的是，企查查显示广州雅景投资有限公司和广州纳百物业管理有限公司、锦江酒店并无直接关系。
来源：企查查
要知道，一般这种卖使用权的商铺，最怕的就是开发商卷钱跑路。
当买家所签约的公司和管理物业的公司没有直接关系时，消费者权益又当如何保障？
最后，一般商铺的年回报为3到4个点。 而黄埔创新中心的产品，成本38万，每年能躺着收租2.5万+。
年回报率接近7个点，真的会有这样的好事吗？