01
深圳市场真的冷吗？
上周宝安碧海越秀潮樾府开盘，178套房，备案均价约7.21万/平，一鼓作气卖了171套，去化率达到96%。
据说最后只剩余8套，比7字头的超核中心卖得都要好一些，也是深圳今年西部去化成绩最好的新盘。
要说市场不行了，太冷了，但开盘依旧是还有卖的很好的。
为什么呢？
是市场真的是很冷吗？还是你不知不觉中被楼市的情绪裹挟了呢？
大家对深圳冷的定义，是没有过去那样开盘即光，逢出必抢，逢卖必涨的热闹场面。
没有过去那么火，那就是冷。
难怪，对比物不一样，下的结论就不一样。
但是事实上，我们已经度过了非常难熬的一段时间了。
如果你还有印象，难道 还能有比2022年更烂的行情吗？
从2021的9月开始，到今年的1月足足两年的时间， 每月的网签数量几乎都是只有 1000多套。
甚至2022.2月创下了深圳历史上最低迷的一个月，才872套。
再看现在最新的一组数据。
这是房协提供的网签录入数据，从今年的5月1日到5月28日二手成交已经快要突破3200套。
这个交易量，难道不比过去2年的任何一个月要好吗？实际上深圳从3月份开始，成交量就开始走好。
我一直都 建议大家关注的是最新市场的网签数量，而不是 平时看 到 贝壳公布那些过户数据。
因为网签和过户是两码事， 网 签是指买卖双方签署住建系统录入合同。
但不动产登记中心过户 的数据，从录入合同到过户间隔时间可能还要审批贷款，赎楼等等，周期其实是很长的。
所以很难及时反映最真实的当下市场，与真实的市场会存在严重滞后现象。
一般我都建议大家参考房协提供的网签录入合同来参考真实的市场。
网签有录入，说明有实际的成交。
所以，再看看这3200套的月成交，有必要高喊深圳已凉？
大家稍安勿躁，站在历史的高点来看，深圳市场最冷的时候已经过去了。
02
你是什么心态，你就会看到什么真相。
有人说，今年楼市特别差，而且是全国都差。
那是因为去年的差，大家有疫情影响经济，影响收入的理由。
但今年大家发现，没有疫情之后，经济也没复苏，随之而来的是满屏的失业和降薪。
加上频繁刺激但不见大规模反弹的楼市，于是大家理所当然觉得今年楼市太差了。
所以很多人就会陷入了一个困境——
身边即世界。
身边哪个七大姑八大姨的亲戚，今天裁员了明天做生意亏了，后天说金融危机要来了，楼市要崩盘了要崩溃了。
你越看越崩溃，怎么经济这么差，房子真的不能买了，楼市要完蛋了。
但事实呢？
你以为市场没人买单，实际上二手房每个月还是有3200多套，优质新房一样卖完。
你以为没钱，可能只是你没钱。
别人一边告诉你要冷静，要观望，一边自己却忙着抄底。
最后，只有你真的在观望，你想再等等，等等还会降到底吗。
有人说深圳房价下跌了，对，你家亲戚买的这个盘真的下跌了，但我也能给你找到上涨的案例，那是不是我可以告诉你深圳房价在涨？
我说深圳降价了，抓紧时间买，你说还没降到底，我觉得你在白天做什么梦。
别总是盯着身边的一亩三分田看，感觉全世界都不会再好了。
同样类型的消息，有时候可以所谓解释上涨的原因，有时候却可以成为解释下跌的原因。
所以我一直跟我的粉丝朋友们说，不要被情绪裹挟着决定。
降不降到底，不是你说了算，到底什么是便宜，每个人标准不一样，但只要市场认可，那就是公认的尺，那就是看成交。
03
“横盘必阴跌”，这是楼市基本规律，甚至是多数健康的资产品市场统一的规律。
因为横盘会伴随个别“反市场者”的抛盘，具体他们为啥抛盘，原因不尽相同：有害怕的、有资金成本过高的、有着急换房的....等等。
深圳市场，目前还是以第三种为主。
但是为什么现在还是有很多新盘打折，二手降价都卖不出去呢？
因为价格没有降到市场可以接受的程度。
比如上文提到的越秀潮樾府，为什么卖的这么快这么多？
降价降到有利可图了呗。
本身越秀潮樾府就已经是限价项目，限价7.433万/平。
结果开盘7.21万/平的备案均价，相比拍地限价，还低了2000块一平。
算是最近3年限价地块，开盘价与限价差距最大的项目。
横向对比一年半之前和潮樾府相隔约880米的榕江壹号院，397套精装住宅开盘均价都还要卖到7.03万-8.7万/平。
而且，开盘期间还直接送物业费，认筹期间9.9元送一年停车费，冻资送一年物管费。
还有同地段的一二手房1万-2万/平的倒挂差。
价格够不够给力，高判立下。
然而，为什么还是有很多房子买不出去？
用一个网络上的段子来说：
“我（开发商）做出了除降价外的所有措施，你（意向购房人）做出了除购买以外的所有支持。”
很真实，又很扎心。
很多房子的价格，还是依旧没有降到市场可以接受的区间内，当然还是卖不出了。
所以你还觉得房子卖不出去，是因为大家没钱了吗？
当然了，降价不够诚意是最直接的推动力，其次就是对房价上涨未知的恐惧。
对未知的恐惧，会影响当下的决定，很正常。
但每一次抓到周期的那一部分人，都属于能克服恐惧的那一小撮。
这也就决定了，为什么富人拥有只有一小部分的原因。
最后，再和大家掏心窝子的说两句
当下，只有两种房子可以买：一、倒挂新房；二、大幅降价后的二手房。
市场价的二手房，千万不要买。
现在二手房挂牌量很大，是完完全全的买方市场，买家占据主导地位。
一定要精挑细选，碰到资金链断裂的，或者着急套现打新的房东，大幅砍价之后再入手。
你要做好随时抄底的准备，你要做好笋盘出现第一时间能下定的准备，市场很快反转的准备。
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