北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我和我媳妇都没户口，目前手头有600多万现金，两人工作稳定，年收入约150w左右。想在朝阳或者海淀，买个偏改善型的2居，目前还没小孩。但考虑现在买了预计短期内也不会换了，房子最好能带一定学区属性。
目前重点看了太阳宫片区，太阳宫回迁小区或者环境差一点的小区如（万方，半岛）目前预算能买到，但总感觉差点意思。目前比较中意的小区有金星园，水星园，丰和园和火星园，但这几个小区好点的2居得1200起步。
目前有以下几个想法：
1、先再攒三年左右到时候再买，但害怕未来房价涨起来；
2、选择满五唯一的房源多贷些（需交50w左右的税）；
3、先上车水星园等一居室900w左右的，但怕未来有了小孩不够住；
4、或者还有其他适合的小区推荐（公司在奥森附近，重点关注海淀或者朝阳）。
以上几个方案麻烦章哥给个建议。
A：
1、三年后我不敢说，但认为今年上涨的可能性大，至少没什么下跌空间。看看M2的增速和全国救市的政策吧，钱多了很难不流入楼市。北京房山刚推出，各区也都快了。反正前几次救市都成功了，这次就看政府的决心吧。
2、是否多贷没标准，让中介给算账吧，看是否觉得划算。
3、朝阳有带学区没什么溢价的，没必要非得跟人朝的较劲吧。当然这也得看预算，千万以上的溢价低，普通学区房在哪儿都差不多。900万的一居户型偏大，注重自住的更合适，是否够住看自己了。不过从投资角度来说偏大了，不是太好卖，不如紧凑型的两居。
4、这方案怎么说呢，第一个是买不买，第二个是买多少钱的，第三个买一居，这仨好像没什么可比性吧？我觉得还是先定预算和是否买学区房吧，要不我也不知道说什么，不好建议。
仅供参考。
二
Q:
现在持有东四环凯德锦绣一套三居室，为了孩子想换到海淀，但由于财务能力，也没法去买顶级学区。现在看了三个小区，有比较合适的楼盘，户型还要等。一个是八里庄的观澜国际，一个是永定路的欧洲公馆，还有一个是羊坊店的海淀九号。均价都在10-11左右。
个人觉得欧洲公馆的房子质量可以，但周围环境一般，且学区最差，观澜国际户型不是南北，而且房龄要老10年，海淀九号那边是长安街以南，靠近丰台，距离划片的七一小学也比较远。现在是这三个小区比较纠结。
我对娃教育对顶级学区不看重，还是觉得有个海淀学籍，鸡娃比较靠谱。所以内心倾向欧洲公馆。不知道您有没有什么建议？从5年维度看，这三个楼盘您觉得哪个更有升值和持有的价值？另外欧洲公馆看之前好像新闻很多，不知道建筑质量是不是有问题？外部看，干挂石材还是很不错的。
A：
1、倾向欧洲公馆就买呗，学区也还算不错，生源挺好，就是中学通路说不太好。但学区溢价也不算高，不吃亏。
2、五年的升值，那要想有特殊利好就是看学区的质量了，这不好预测。如果五一欧洲确定万寿路就算利好，不确定那就还这样儿了。羊坊店我觉得如果今年57中要再来几个喜报就真算利好了，看一模的成绩可能性大。但这也是一个小升初通道的问题，能直升才是单独利好，否则就是全学区均分，哪个小区也没多少份额了。所以既然喜欢欧洲公馆就以这儿为主吧，反正都是赌一把，干嘛不选自己喜欢的呢。
3、欧洲公馆是新闻不少，最早是海开的地，海淀区国企，项目叫阳光星期八。后来是恒盛接手，新闻主要都是拆迁和捂盘，老板折腾资本运作，抵押贷款还牵扯到内部集资以房抵债什么的，投资失利和不诚信才导致了一堆的官司。但这和质量没什么关系，开发那会儿正是楼市暴涨的时候，老板赚疯了，为了卖高价就得提升品质，犯不上偷工减料的。外立面就是增加了公摊，也闹的沸沸扬扬的，既然喜欢就无所谓了，维权的都是不喜欢的。
仅供参考。
三
Q:
我现在住海淀温泉镇，老大在和平小学，老二2024年小学，目前是工作居住证，大概3年后能有京户。想买房的话，不知道在哪边合适？预算500万，二套房。只听大家说山后是教育洼地，想着有个差不多中等的学校就行，毕竟好学校的房子价格也承担不了。
是不是只要在海淀上了小学，后面初中高中不管房子买哪里都可以继续在海淀上？看了附近环山村，老破小的5万7是最便宜的，这个价格这个学校我有点接受不了。
A：
1、只要有北京户籍，那有了海淀学籍就初高中都能在海淀上。
2、但在哪儿买房这怎么建议啊？环山村接受不了，这里已经算溢价不高的学区了。估计现在也就10%吧，不超15%，而海淀其他学区的平均值是30%，牛校就更高了。从房子讲就是普通老公房，304和621的为主，地段儿普通。保值什么的参考西山林语吧，这些年没落后北京大盘，但与海淀大盘相比略有落后。和汛期积水的关系不大，主要还是相对偏一些，更适合自住。
3、这我不好有什么建议，如果换其他学区的话还牵扯一个大宝的转学呢。海淀的政策是家长自己去找学校咨询，有学位且同意接收的才能转，否则就得由教委派位了。好点儿的学校不太爱收，或者说都只愿接收天分高成绩好的。那万一是俩孩子两所学校，接送起来可是很麻烦的。尤其目前还是工居证，进入对口校不太容易。不好建议。
仅供参考。
四
Q:
目前在海淀羊坊店有一套占坑房，房山长阳有一套房，俩孩子，老大今年小升初，老二幼升小，都在海淀上学。海淀的房子小，目前租房住，长阳的房目前能卖300多万。问题，现在应该把长阳的房卖了在六里桥和太平桥附近买个小两居自住，还是应该等老二上了初中，把俩房子都卖了，买一个自住的品质好点的小区？夫妻俩人一个在甘家口附近上班，一个在房山良乡上班，不求增值，怎么能保值一些？
A：
1、羊坊店的占坑房，常规建议是用完学位后，在高峰期过去之前置换，没必要承担学区溢价的风险。但也看政策吧，如果是对口小学能直升57中了就留着，57的成绩很好，今年大概率又出现惊喜。如果不直升就意义不大了，溢价不会增加什么。
2、长阳的我猜不出是什么小区，六里桥太平桥的也还是说具体的吧，这么笼统的我不好说什么。
3、谈不上不求增值的保值，能跟上大盘的才叫保值，否则别人的都涨而自己的不动就没意思了。还是说具体的小区吧，我犯不上瞎忽悠。
仅供参考。
五
Q:
目前住海淀北，租房，房子实用面积50平，小两居，一家5口很拥挤，房子是政策房，所以可以上公立幼儿园和小学，但是一旦北京买房了（新买的房子距离单位15公里以内）需要退租。孩子2026年上小学，非京籍（天津户籍），现在手上有250万现金，在考虑是否买房自住改善生活空间兼顾孩子上学，买哪里的房子。
方案一：买距离公司15公里以外的郊区房用来北京落户积分，比如沙河、昌平县城、朱辛庄等地二手房，这样可以保留目前的政策租房。让孩子在海淀北读书（目前孩子可以上海淀公立幼儿园，今年9月入学，2026年可以上海淀上庄西北旺学区的小学，这边属于海淀最差的学区）。这种方案不能解决改善需求，还需要继续挤在小房子里，但保留了政策房，孩子在海淀上幼儿园和小学，虽然海淀北教学质量比较一般。
方案二，退租政策房，买房自住，买15公里以内的新房或者二手房，比如昌平南回龙观北清路，自住同时兼顾孩子去昌平南上幼儿园。这个方案居住空间大了，但孩子没法海淀上学。备注：目前租房的小区环境还是不错，还可以上学，最大问题是空间小，离开也有点舍不得，主要是孩子可以海淀读书，如果积分落户在孩子初三、高一之前下来可以有海淀学籍，但是又纠结海淀北教育并不好。如果离开海淀去昌平，迟早还会回到海淀，也很麻烦。很纠结。
总结困惑点：
1、孩子在哪个区上学；
2、为了积分买郊区房靠不靠谱，可能持有时间非常长，10年或者15年，以后二手房会不会跌，如果积分政策变化，不能不能落户还持有一套贬值的二手老房子；
3、如果买了郊区房（距离公司15公里以外，公司在后厂村）不自住，生活幸福感会很低，如果买了郊区房（15公里以内）自住孩子又不能在海淀读书。很难兼顾；
4、买郊区房是买二手房还是新房，新房要等三年才能拿到房本，积分慢。二手房很旧，目前政策房虽然小，但是新房，所以对于下一套房子不希望太旧。
内容有点长，有劳您了。
A：
1、能在海淀上学就尽量吧，西北旺可不算差学区，看具体的学校了。另外落户必须在中考之前，否则不能在北京上普高。高一落户只是能参加高考，但学校就没什么太合适的了。
2、为了职住分买郊区房子的很多，回龙观就挺好的，保值不落后，昌二学校也不错。这也就是昌平没有顶级高中，否则就已经让码农子弟考出溢价了。新房入手了不都是二手房吗？谈不上什么二手房会不会跌，北京的投资逻辑十多年前就变了，和其他城市不一样。
积分政策就算有变化应该也是新人新办法老人老办法，政策改变之前已经买了的就肯定是加分。
3、不能兼顾这外人不好建议，换了谁都纠结。
4、还是这话，注重居住体验就买新的，保值也未必弱，就是得看运气。注重保值就买二手的，相对更稳妥而已。不希望太旧那就看次新呗，海淀不容易，基本都是昌平了。
仅供参考。
六
Q:
我们现在昌平有套次新，卖掉后首付能凑到750。孩子25年上学。夫妻俩工作在北清路。想兼顾保值（主）和学区（次）。请问：1、现在换房合适吗？还是现在卖了昌平次新，年底再买新的？2、请问您推荐哪里买呢？是推荐二手还是新房呢？现在海淀的新项目没有特别满意的，价格也不低了。
A：
1、如果是卖房后增加预算的话我觉得现在算合适。这两年都是入学高峰期，再叠加上救市的政策，至少今年没什么下跌的可能。
现在卖了年底买，那就是赌一把了。以历次行情来说，年底多数都是后期了。当然也有年中出政策年底才见效的，比如2015年。但这种情况很少，所以如果有投资想法的话，一般不建议和国家政策对赌，最好是顺势而为。这看自己的判断吧，也看运气了。不过说实话没什么必要，赌赢了也就是赚半年的利息，而一旦输了那就多了。
2、保值+学区，既然在北清路，那就海淀清河西二旗一带呗，也没别的地方了。学区溢价不算高，升值多数都挺好。
注重自住就新房，注重其他的就以二手的为主。没特别满意的新房，那就等等呗。
仅供参考。
七
Q:
总预算500w，这价位的西城学区房是否溢价比较低？或者说能否买到性价比更高一些的？我们对自住的要求不是很高，因为有单位宿舍可以住，买了房也能暂时不用交回。孩子还有五年上学，纠结于是否先给他准备出来，怕将来又涨的话就买不起了。
A：
1、500万，这总价的学区房溢价都不低，而且还相对较高呢。因为这是大多数家庭的占坑儿选择，而商品价格是由供需关系决定的，买家越多才会越多的抬升溢价。
可以参照一下西城广外和旁边丰台区的价格，西城500万左右都是老房，单价11万+吧，而丰台同等条件的也就7万多点儿，这中间相差的就是溢价。西城的平均溢价率30%左右，而这总价相对低的则超出这个比例了，所以溢价更高。
2、买不到性价比高的，顶多是看上去高的。比如那些70年的公寓，办公居多的，单价低，能买到面积大的。但这只是看上去似乎挺合适，实际的溢价率都差不多，都是家长们用真金白银试探出来的价格。
3、真要是不自住就买70年公寓呗，租金收益率相对高。但考虑好，之所以单价低，就是因为想买的人不多，所以出手时未必好卖。另外过了高峰期之后这种公寓或许受影响也大些，毕竟房子是用来住的，不太宜居的很难受追捧。
仅供参考。
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