“她来了！”
“姐，这是马陆地铁口的房子，价格比这个项目便宜两千多，带你去看看？”
“不看也没关系，加个微信吧？”
今天6月1日，嘉悦云上开启认购，当我从售楼部径直走向商场的时候，就被蹲守在路边的两个中介盯上了。
似乎他们早就预判了我在这里没有收获，也有可能他们不会放过任何可以推销的人群。
嘉定市场真的很有趣，有些项目红得发紫，没有65分都没人给你讲沙盘规划；有些项目铺天盖地，商场马路上全是广告，但售楼处依旧门可罗雀；有些项目弃号率非常之高……
在市场分化的情况下，如何在偌大的市场里找到确定性的存在，是个好问题。
今天就跟大家分享一下，当下嘉定的新房市场如何，该怎么选到适合自己的房子，以及后市如何。
嘉定的新房市场
据不完全统计，2023年嘉定有19个楼盘入市。
嘉定的新房市场，其实是有点“卷”的。
有我朋友圈的粉丝宝宝都知道，我每天都在跑盘，也会随手跟大家分享一些城市界面、项目、买房小知识等。
在500-600万预算上下，我敢肯定的说，全市范围内，有轨交、不缺好学校、不缺新盘选择的区域，也就嘉定了。
上海实在是太大了，到市中心的距离以及通勤的便利程度，永远是衡量一个板块区域居住舒适度最重要的指标。
11号线途经嘉定、普陀、长宁、徐汇、浦东，在地铁能级排行里面，也是可以排到前五的，抖音以前有一种内容形态非常火爆。
记录住在嘉定每天去长宁、徐汇上班的视频，展示沪漂生活，这也是不少外地人能证明自己与一座城市融合的很好，并且扎根上海的不二之选。
▶️截图来源于抖音，图片做马赛克处理
在2019年的时候，我陪朋友去看房子，五大新城的起跑线几乎是一样的，除了临港还有一些2万多的选择，其他几大新城差不多都在3.5万-4万左右的价格，但从新冠开始后，嘉定新城开始偷偷发力，变成了改善置换板块。
当松江、青浦、奉贤的房东夸自家绿化空气好的时候，嘉定新城已经可以秀学区、医疗、商业了。
所以在2020年4月到现在这一轮行情中，嘉定新城的涨幅是远远高于其他新城的。
扯远了，说回当下的嘉定新房市场。
目前市场的热度，主要集中在四批次的项目中，
嘉定新城的中建万科未来城；
菊园的南山嘉荟领峯三期；
南翔的象屿同进虹桥嘉悦府二期；
马陆的越秀嘉悦云上；
最近这两天，万科未来城认购进行中，这个大佬的出现，对其他楼盘来说，冲击真的很大。
它的推盘量很大，地段也很好，还有TOD 的加持，有商圈、有医院、学校还可以，抛开质子中心的存在以及小书包，最终结果没出来，但预计是个高分盘。
嘉荟领峯三期，算是炮灰楼盘了吧，距离地铁比较远，嘉闵线要到2027年通车，估计很难触发积分，至于南山这家开发商，懂得都懂；
南翔的象屿同进虹桥嘉悦府，距离地铁太远，相当于没有轨交，现在的城市界面比较差，但学校是ok的，医院商圈都不算近，有山姆在建，商业要去到陈翔公路站到南翔印象城，还自带恒温泳池，品质是不错的，开车出行的朋友也是可以考虑的；
嘉悦云上也是根正苗红的地铁盘，一路之隔就是宋校，家门口也有商业，最多被诟病的地方是旁边有个包装城，一时半会拆不了。
不要可不要被这个名字吓到了，包装城还有夜市，还可以买菜，除了松江大学城和这里，上海很难找到其他夜市吧。总的来说，很接地气。
八卦一句，一期没有二期位置好，价格还更贵，所以也传出了维权的风声。
其他的项目，就不一一展开了，感兴趣的朋友可以私信我。
新房市场冰与火
就嘉定市场举例，有个很明显的感觉，只要有很多项目同时推出，大家肯定扎堆去打最好的那个，并且新房项目的优缺点都会被无限放大。
这就会出现一种现象，非常优质的项目扎堆，次一点的项目差强人意，有明显缺点的只能开分销，优点和局限性的地方都会被放大。
与此同时，也会出现非常妖的积分，或者非常高比例的弃号率，市场上的高分客户已经消化了很多，剩下勉为其难上车的，要么是分尴尬，要么是预算尴尬。
比如就有粉丝朋友在未来城和嘉悦云上之间反复横跳，咨询我怎么选更稳妥。
其实放在全市也是一样，前几天在保利光合上城门口遇到一位粉丝，他说是1872的销售推荐他来这里的，理由是他积分太低。
很魔幻，还很现实。
市场就是如此的分化和分外的盲目。
嘉定怎么选
昨天我去嘉定规划展示馆，观看嘉定区的全景模型，伴随着灯光，每个板块的内生购买力也会一览无遗。
嘉定新城在嘉定区属于规划非常好，后来居上的区域，城市界面新，在远香湖的催化下，是改善不错的选择，未来也会是西北地区重要商圈；
南翔属于成型比较早的板块，设施配套完善，4大商超环绕，生态好，11号线进入嘉定的第一站，出行方便；
安亭作为嘉定区产业重地，区域内配套和交通在迅速完善，有点自成一派的意思，深受汽车城内购房者的喜爱；
江桥，真正意义上靠近市区的嘉定板块，最大优势是大虹桥辐射，能承接一部分北虹桥的外溢购买力；不过也有明显的硬伤，垃圾场和动迁房多；
再来说一下丰庄，属于嘉定、长宁、普陀三区交界处，和同样位于“三不管”地带的武宁一样，也是一个非常成熟的居住区。
其他的像外冈、华亭、徐行这样子的区域，从全景模型上来看，绿油油的一片，生态很好。
每个板块都有自己的特点，也会有它的购买力人群，没有高下立见之分。
上海2023年二批次土拍也已经公示了，嘉定区本次拿出了三块优质地块，很让人惊喜，其中就有一块位于能级不错的南翔，周围是商业综合体印象城，城市界面不错，可以说是王炸地块了。
对于后市来说，也是热闹非凡了。
从现有的盘子里来看，
如果你有高积分和不错的预算，自然是可以去搏一搏未来城这样子的项目；
如果积分可以但预算不高，不能随市场焦虑盲目去冲，也要考虑小户型的得房率如何，预期落差能否接受；
如果积分低预算高，有取舍的时候，也要考虑流动性以及周边城市界面；
嘉定的供应量并不算少，积分和门槛也不算特别高，今年的推盘节奏相对来说也很快，奉劝各位买房的朋友，一定要保持清醒的头脑，买到适合自己的好房子是非常重要的。
嘉定区目前的发展已经成型，板块内部的产业能不能导入新的人口，是不是仅靠内生购买力来支撑市场，城市界面如何，都得搞清爽。
市场鱼龙混杂，对于那些既没有官宣认购数据，也没有公开摇号开盘的项目，敬而远之。
做地产这些年，我知道每个人都有自己的地域情节，对于在嘉定买房感到迷茫，还没有上车的朋友，是等新的项目还是在现有的新房里面匹配适合自己的项目，可以私信我，也欢迎加入粉丝群，我们一起交流。