上海四批次新房的认购即将进入尾声,数据显示,上海四批次24盘中已有21盘发布了认购时间。截至目前,16盘已结束认购,5盘处于认购阶段,仅剩3盘尚未启动认购。

从上海四批次新房的认购表现来看,当前仅有7盘触发了积分,但整体的认购表现还算是较为优异的,这在今年也是比较少见的。随着市中心高端项目被“喊停”,下阶段楼市热度或下行,改善项目将扛起大旗。

四批次新盘仅3盘未认购,整体表现抢眼

在已经结束认购的项目中,认购率突破130%的项目有7个,认购率在8成以上楼盘数量接近9成。从认购表现来看,四批次楼盘的接受度是要高于三批次楼盘的。

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四批次新盘认购表现,仅供参考

上周末,第四批新盘也迎来了一波开盘潮,吴泾热门项目象屿招商公园1872北区三批次288套房源,叫到第453号清盘。

大虹桥徐泾的虹桥公馆3期四批次共312套房源开盘,叫到500+号清盘,尽管项目入围分只有20多分的低分,但去化依然迅猛,当日实现清盘,可见大虹桥依然还是热门置业板块。

近年来,大虹桥吸引了大量高积分购房者认购,随着高分购房者逐步消化完毕,低分的购房者也有入围的机会。

此外,位于嘉定菊园的南山嘉荟领峯三期开盘同样日光,项目也触发了积分;桃浦热度颇高的宝华紫薇花园则意外没有触发积分,开盘去化在9成左右,概念打得高大上的桃浦智慧城,依然还需要更多时间来让市民接受。

值得一提的是,云锦东方三期在不久前官宣暂停开盘活动,并且允许客户登记退款,项目后续何时会开盘仍是未知数。

从四批次全市交易情况来看,市区楼盘的整体表现依然稳健,郊区方面,宝山、浦东康桥、嘉定南翔、青浦新城等成熟板块楼盘依然是购房者的首选,而正在认购的中建万科未来城市,首开多达870套房源,目前认购客户已经达到440组。

另外,临港本次出现了比较严重的分化,鹏瑞云璟湾本次认购率接近100%,而中铁项目则意外爆冷,认购率偏低。

尽管认购数据表现突出,但据上海中原地产数据显示,5月上海新建商品住宅成交面积73.1万平方米,环比减少19.4%。增速较此前放缓,后续上海楼市或暂时进入回调阶段。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,5月成交快速下坠除了假期因素外,近期市场情绪也遇到较大影响。一方面,各项经济运行还在有序复苏,还不能满足市场预期;另外,近期二手房市场也出现降温现象,而且比新房市场更明显,目前还是以置换“打新”为重要的消费,二手房交易节奏放缓后,也开始慢慢影响到新房的交易速度。

因此,即便后续供应有所增加,市场的反弹高度也比较有限。此外,徐汇滨江某网红盘开启认筹,但因为巨大的价格倒挂引发市场乱象。预计未来一段时间高价房的入市节奏会放缓,并且不排除认购手续或者规则上做进一步优化的可能,总体上,是净化上海楼市环境的有力举措。

五批次改善项目惹关注,远郊楼盘成色不足

随着四批次新盘认购即将结束,五批次的新盘依然没有上会的消息。据不完全统计,五批次预计入市楼盘有29个,数量和此前批次接近。

其中以外围项目居多,市中心高端楼盘暂时告一段落。尽管“豪宅”缺席,不过对于改善型的购房者来说,五批次依然有不少的亮点盘,尤其是闵行区,多个热盘同时出现在名单中,是“低分捡漏”的好时机。

分区域来看,市中心项目华发静安华府或是五批次内环内唯一的项目。据悉,项目延续了华发此前的风格,只做了107平三房和158平四房的格局。项目地理位置不错,位于3号线东宝兴路站直线距离400多米,周边有大悦城商圈,配套十分能打,不过项目不足在于地块是三角形地块,不太规整。

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华发静安项目效果图

东外滩本次预计两盘入市,延续了此前稳定的推盘量。中海海上合集预计会在五批次入市。尽管鞍山板块整体城市界面受到很多人诟病,但四批次入市的云曜璟庭二期认购情况良好。随着旧改推进,未来整个片区的环境会有所改善。

徐汇滨江豪宅缺位,不过位于徐汇最南端的华之门综合体首发住宅项目雍汇庭预计入市,项目由招商和徐汇城投打造,将推出4栋26层高层住宅,建面约95/155平两种户型,指导价8.1万元/平。华之门综合体是徐汇区南部在建最大体量的综合体。华之门未来开发潜力较大,8万均价也是远低于周边次新房价格,不排除会再次成为徐汇的热门盘。

雍汇庭效果图

市区方面,桃浦的紫薇花园会继续加推,品尊国际也将推出三期产品,500多套房源,上车难度较小。

近郊板块方面,作为市区的延伸,闵行一直都是近郊最为热门的置业区域。五批次,此前热度很高的建发璟院预计加推。该盘是今年认购组数最多的楼盘,当时共2504组客户参与认购,此番加推,势必会再度引起市场关注。

另外,象屿招商公园1872或推出收官房源,共284套。而以品质著称的颛桥紫薇花园同样迎来加推,推出400多套房源。所以,五批次闵行区几乎拿出了各板块最好的项目,后续或很难再有这样的情况。

在五大新城方面,入市楼盘的质量参差不齐,成色略显不足。这里聚焦一些相对热门的项目。青浦新城预计有2大纯新盘入市,分别是新黄浦江南里和悦达玲珑湾。新黄浦项目主打洋房和联排别墅,居住环境较好,不过距离地铁站较远,周边的配套也是一大短板。

悦达玲珑湾是青浦新城又一新盘,楼盘位于佳兆业金茂未来城和首创禧瑞云启中间。此前两盘都有很高的认购率,当然并非产品做得有多好,而是青浦新城地铁站附近的新盘实在太稀缺。

奉贤新城的奉发左岸晶邸位于奉贤新城热度较高的16单元,未来这里也是奉贤新城中央活动区CAZ,西侧是东方美谷。去年,同板块内的中建海樾府、中建海樾境府都有不错的去化表现,目前也都售罄。而本次推出的奉发左岸晶邸将推建面约98-120平高层,约148平叠墅。

虽然奉贤新城在五大新城里并不算突出,不过相比其他新城,奉贤区集全部火力发展奉贤新城核心区域,未来核心区域还是会有良好的居住体验。