文/纵横论市
楼市持续调整近两年，这是房地产快速发展的二十五年时间里不曾见到的。特别是进入今年以来，市场没有因疫情的结束而明显恢复，不少地方的房企为了活下去，开始“有诚意”的打折促销。新房市场不济又反作用于二手房市场，多个城市的挂牌量创新高。网上越来越多的网友喊出“房价不降不买”，确实也道出了很多年轻人的心声。其实，这绝非是一个偶然现象，在懂行人看来，未来几年的房产趋势已经明朗，2024年起，做好“潮水退却”后的准备？并预测：明年房子或将超出想象。
判断房产趋势不看金融政策那就是盲人摸象。这几天人民币接连破7、破7.1，相信很多人都看到了但摸不着头脑。心想，这跟我们的楼市有什么关系呢？都知道，老美从2020年5月份开始印钞累计超30万亿美元，所以，通胀率连续二十多个月创40年新高。但老美也不是傻子，把自己超发的货币融入世界资金池后（各国货币大都以美元挂钩），为了抑制国内通胀率，随后从2022年3月开始启动了连续10次加息。但大多数国家还在经济恢复的开始阶段，此时如果跟随加息的话，势必中断经济恢复，但如果不跟的话，那就是我们现在看到的样子，人民币兑美元呈现持续贬值。
众所周知，如果一个国家的货币对外出现贬值的话，跟股市一样，楼市的外资就会从市场中撤出，房企持有美元外债融资成本增加，开发商为了还债，不得不降价销售快速回笼资金。当然，我们不会坐以待毙，为了主权货币信用，不会让人民币对外持续贬值，但行之有效的措施只能是，控制货币发行速度，用高质量经济发展替代房地产拉动经济。房地产作为资金密集型行业，这些年由于调控分的羹变少，货币降速后只能获得更少的资金。未来几年，没有资金支持的房地产，开发商拿地更慎重，土地价格势必明显下降，面粉价格降了，面包哪有不降之理？
越来越多的研究人士认为，要想恢复当下的楼市，必须从需求端着手。不得不说，问题的根子确实找到了，但已经无解。数据显示，1963年后的十来年，每年的出生人口都在2000多万以上，是新中国成立以来的出生人口峰值阶段，意味着从2024年起，男性们将迎来退休高峰。一般而言，退休后不缺房住，也无能力重新贷款买房。有人说，不是国家鼓励生二胎、三胎吗？有些地方还给他们发生育补贴，可以让他们接棒。就问一句，换作是你，你会为了几千、几万的生育补贴多生吗？答案自然是没那么容易。养活一个孩子容易，但子女教育基金、购房首付款，并不是大部分人所能负担起的。
看到这里有人会发问，虽然货币支持房地产不够，退休高峰来了，生多孩的家庭也不多，可让我们年轻人多赚钱买两套啊。不知道大家有没有关注到一个信息，统计部门数据显示，我国灵活就业人员超2亿人。说白了，没有稳定或者正规工作，你叫他们买房哪来的自信？而且我们的经济发展面临内外的双重压力，大家没钱消费，不就是因为收入不行么。正如前面所言，如果印钞速度减缓，经济恢复将面对更多的压力，未来几年保工作都可能如履薄冰，即便有点积蓄谁敢轻言买房？
此外，还有三个“已然不多”摆在面前，一是现在在城市的年轻人大都是80后、90后、00后，他们有几个家庭是缺房子住的？城镇居民人均住房面积超40平米，已经接近欧美发达国家住房水平，住房面积需求增长的空间已然不多；二是家庭负债率超60%，比新兴国家的家庭负债高出20%，基本接近欧美发达国家负债水平，这其中最主要的就是家庭住房负债，负债率再往上增长的空间已然不多，降的可能性倒是更大，毕竟从长期看，还是要与我们的经济发展水平相适应；三是随着全国不动产信息联网全面完成，房地产税全面开征不过是时间早晚问题，这两个月不少城市二手房挂牌量陡增，其中一部分数据肯定是受此消息影响，给那些房叔、房姐处置投机性房产的时间已然不多。
因此，从明年起，楼市的价格中枢有明显下移的概率大增。其实，对开发商而言，这也不是不能做的事，像前一阵子，广东惠州有开发商打5折卖房仍旧很是很积极，主要原因就是，房地产的利润仍旧丰厚，即便大幅优惠也还有得赚。与此同时，南京也有开发商向房产主管部门表态，即便降了1.5万元/平米，但该楼盘的货值仍旧可覆盖拆迁资金和建设资金，希望降价放行。实际上，无论是开发商大幅促销，还是身边人卖出的二手房价格回到5、6年前，不过是房子贬值潮到来的前哨，对于那些长期生活在房产价格“只涨不跌”蜜罐的人来说，明年或将超出他们的想象。
值得一提的是，当房子“潮水退去”，房市场逐渐回归常态后，虽然在楼市中赚大钱的主体变少了，但不至于市场一直处于僵持状态，比如开发商通过薄利多销获得了宝贵的现金流得以运转下去，地方地价卖低些但开发商敢拿地，同样可以补充宝贵的财政收入，而购房者是直接得益者，他们可以买到心仪、性价比更好的房子。这里面最受伤的估计是前几年高杠杆炒房的，不仅赶在房价和利率最高点，还面临着二手房变现难题。当然，这怪不得谁，“房住不炒”不仅要听，还要落实在行动上，当房子“潮水退去”后，我们更是要有这个心理准备。