前段时间，我们去看了科学城的两个高端新盘项目：
大壮名城和星河湾萝峰。
一个在售A1栋256平大平层，一个主推约130-265平半山大平层。
各有各自的竞争力，卖的也不便宜。
尤其是前者，7.5万/平的大平层均价，算是当下科学城新房市场的一个高价位了。
当然，这个价格在我们分享到一些平台之后，也引发了一些有意思的探讨。
比如有的人说，科学城还不能支撑起这个价格、科学城还是不适合卖高端产品。
但我们的理解是，是否真的如此，要看三个维度：
一看板块的厚度，二看市场的需求度，三看产品的含金度。
01.
先从广度聊起，也就是科学城的基本面。
现在的广州科学城，有着大量冉冉上升的企业，也是「不少企业」区域总部布局的重点选项，充斥着「活力生机」，拔地而起的高楼随处可见。
随意在路边看下指引牌，上面会标注着多个大有来头的总部或者企业。
不完全统计，当下的科学城有黄埔80%的上市公司和60%的科技企业，这其中，就有170多家世界500强企业。
同时，科学城并不是个偏产业的单一板块。
相反，既要科学，又要城的科学城在产城融合上做的不错。
商业中心、教育配套、公园配套基本都配备了。
商业有绿地中央广场、高德汇、万达广场、科学城广场等16个商业中心，公园有科学城体育公园、玉树公园、狮子岭公园等几十个。
至于交通配套也已经基本完善。
从之前《广州市黄埔区、广州开发区交通体系建设“十四五”专项规划（2021-2025年）》来看，科学城的地铁覆盖和交通路网，在整个黄埔当中，算是比较密集的了。
至今不过才短短二十多年左右的时间，广州科学城就已经成为广州高新产业企业集聚度极高的地方，成为了黄埔乃至东部的产业名片，也是搅动起整座城市能量的超级支点。
有了产业的积淀和配套的完善，势必会带来另外一大利好：人口。
我们经常在说一个观点：
一个全新的板块要迅速崛起，除了要有大量的城市配套打底，更重要的还在于要把人真正地留下来。
毕竟有人气，才能迸发出充沛的活力和高级烟火气。
这点，科学城是有底气的。
目前，科学城常住人口超55万人，现在占黄埔人口约四成。(数据来源：广州统计局）
反过来，他能够刺激科学城的楼市有足够的生命力。
中指院的数据来看，科学城板块2022年新房共成交5115套，排名全市第二，成交均价是40899元/平。
并不差吧？
02．
但必须承认，科学城的高端产品，和整个板块过往的主流市场，还是有差异化的。
高端产品要有市场，一个核心维度是，客群是否有这样的需求性。
这一点，我们和板块的一些企业家交流过，他们分享了两个信息点给了我们：
交流的这一部分朋友，虽然不止一套房子，但就业在科学城，见证了板块的成长和居住的便利性、舒适性。
其实对他们来说，如果有符合改善需求的项目，还是促使他们选择在科学城置业居住。
也就是说，越来越好的科学城，也越来越渴望好的改善产品。
但无论是过去几年的次新房，还是近年来的新供应，大户型占比都不高，导致板块内很多改善家庭置换无门。
我们还想分享另一个数据：
在黄埔第一季度140平以上（除别墅产品）的成交数据当中，位于成交前列的楼盘，基本集中在了科学城板块。
这个信息量，其实算得是科学城和高净值人群的双向奔赴了。
03.
当然，产品做的怎么样，也很重要。
以大壮名城来说，作为科学城板块的第一梯队楼盘，地段、学校、配套、产品都不错，这几年的成交数据也足以证明这是实打实的科学城标杆盘。
这是这个项目在产品户型和价格向上进阶的基本面。
说回大平层单位，双园林景观、小区中心位置、户型空间，也算是亮点，当然，对于部分买家来说，也有一些其他的纠结点。
但整体来说，在大壮名城这么多年站稳价值的基本面之上，楼王单位的价格，肯定是往上走的。
据说现在成交的客户，其公司就是在周边，最终购买，是基于对板块和项目的认可，再到对大平层单位的认可。
这个成交情况，可以参考下。
同理，还有话题性更足的星河湾萝峰。
我们对此的理解是，这是一个很有自己想法的改善产品。
它清楚执着可能伴随着争议，客户也未必照单全收，但也用差异化做好了征服市场的准备，希望科学城因为“星河湾”而有新的质地。
或许，这些就是星河湾在项目建造之初就已经明确的产品执念：
只为舒适改善而来。
说直白点，喜欢的客户，会很喜欢。
所以，这么看下来，我们会有这么一个判断：
科学城的改善产品也会越来越多，也会建立起自己的价格体系。
单纯片面去觉得科学城不够价，或者没有高端改善的生存空间。
这一切，都更像是个伪命题。