不得不说,最近楼市的好消息太少了。网上尽是各种楼市负面消息,如谁谁房子亏了多少,这里房价降了,那里房子卖不动了。于是乎,越来越多的专家、学者呼吁出台更多措施拯救楼市,否则,对我们拉动内需、促进经济发展不利,再晚就来不及了。

看专家们的态度,似乎国家不懂得这些,不了解市场的具体情况。实际上,关注楼市的应该知道,我们今年的楼市优化措施超过250次,基本都是渐进式放宽、放松的。比如降低房贷利率、税费减免、发放购房补贴、房票安置、提高公积金贷款额度等等。专家着急就急在,为啥不能一步到位?答案显然是不可能的。

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其实这是一个很浅显的道理。治大国,若烹小鲜,像楼市这么敏感、这么复杂的市场,如果一开始就用大招。那问题就来了,如果真把市场搞得非常火爆,这个时候你是压还是不压?压,必然付出很大的代价,不压,那此前去房地产杠杆的努力就功亏一篑,房地产风险还没出清又积累新的债务、金融风险,真要重蹈日本90年代初房地产市场崩盘的覆辙吗?

所以,我们可看到,国家对楼市的管控一直都非常慎重,针对市场的变化,一直在进行细调微调。一些关键性的环节、影响,都洞察秋毫。我们都知道,新房与二手房市场一直是联动的,是一荣俱荣、一损俱损的关系。今年4月份以后楼市明显降温,新房环比数据出现较大幅度回落,除了前期积累的客户被消化原因外,另一个最重要的原因就是二手房挂牌量过高,库存太大。针对此问题,央媒日前透露了一个楼市好消息,这8个城市的业主先有福了。

央媒经济日报日前在《稳定房地产市场仍需持续发力》一文中,用了两段文字阐述“建设长租市场”:

央行已设立额度为1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”,采取“先贷后借”直达机制,按季度发放,支持相关金融机构于2023年底前,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。
“工商银行密切跟进8个试点城市实施方案的落地情况,积极给予融资支持,目前已在济南落地首笔‘租赁住房贷款支持计划’的贷款投放工作。”中国工商银行公司金融业务部相关负责人表示,下一步,将积极探索长租房市场金融服务,运用政策性金融工具,按照市场化原则,为试点城市的经营主体收购存量住房提供长期贷款支持。

都知道,建设长租市场已经提了好几年了,主要针对房价较高、青年住房问题突出的城市而实行的计划。但这次不同的是,没有提新建长租房,而是为试点城市收购存量房提供长期贷款支持。力度非常之大,8个试点提供的租赁房贷款就达到1000亿元,可以简单概算一下,当试点经验成熟后铺开的话,仅央行投入的资金起码也在万亿元之上,如果再算上地方、社会的自有资金,那将是数万亿元的资金池子,给市场带来的变化必将是显而易见的。

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为什么这次不是通过棚改、货币安置去新房库存,而是另辟蹊径开启去存量房库存新招,释放了什么重要楼市信号?

啥叫存量房?就是有房产证的二手房,我们在各中介平台看到的挂牌房子基本就属于存量房,广义上来说,不居住的二手房都属于存量房。通过用市场的方式购买二手房作为长租房有两个好处:

一是我们的存量房已经足够多,如果还去新房库存的话,只会让开发商越建越多,终究是增加了市场的总库存,解决不了根本问题,到最后受拖累的还是市场。二是不易引起市场过度反应,不少人对此前楼市去库存还心有余悸,牵涉的主体太多,环节不好把控,而且代价巨大,开发商、拆迁主体、银行等等各方都是需要很大的成本,过手留油就是这个道理。通过直接购买二手存量房,就是一个签订买卖合同、交易过户的问题,除了一点税费,基本不会有其他成本。

这里还需要注意一个字眼,即“按照市场化原则”。顾名思义,就是通过市场在资源配置中发挥决定作用,随行就市。翻译成白话就是,在合适的时候在市场上购买二手房用作租赁,一是指按市场价买,二是从市场上买。不过,按照楼市平稳原则,国家不可能在房价较高、市场较热的时候购买,应该是在市场较冷、二手房挂牌量较多的情况下实施。从这个意义上讲,国家购买二手存量房,可发挥调节楼市冷热的作用,作为楼市长效机制建设的政策储备工具之一。

给这8个试点城市二手房业主带来的好处是显而易见的。

众所周知,当市场低迷时,二手房业主变现比较难,一些改善置换都不能顺利进行。某全国连锁的大型中介平台数据显示,这8个城市的二手房挂牌量着实不小,处于历史高位,而且有继续增加的趋势。截至5月底,二手房挂牌量方面,重庆主城20万套,济南18万套,郑州27万套,成都19万套,青岛主城10万套,天津17万套等等,二手存量房挂牌量均超过了10万套大关。毫无疑问,这些城市的二手房到了该化解的关头了。

通过市场价方式去化二手房库存,有利于急卖业主变现,为市场提供租赁房源同时,又可把改善客户引导到新房市场,达到二手房和新房市场共振,有利于巩固当下楼市回暖成果,延续回暖走势。

我们的如果联想到前一段时间国家对房产中介整顿,包括降低中介费、实行买卖方双边收费,均是为盘活存量房市场,让购房者愿意出手,让巨量的二手房挂牌量降下来,最终实现活跃市场的目标。有理由相信,随着针对二手房市场的组合拳实施,楼市的活跃度会有提升。

总结一下:试点购买存量房去化楼市存困,不可能一蹴而就,从试点到全面铺开需要一个过程。而且正如前面所述,虽然对二手房业主有利,但当市场回暖到一定程度,到楼市能够自身造血、良性循环后,完全可以调节收购节奏,毕竟,房住不炒,保持房地产市场健康平稳发展的大方向不会改变。还是那句老话,有些老旧房,能变现就不错了,切不可错过机会。对整体市场而言也不用悲观,毕竟,平稳是主基调,当市场过于弱的话,有的是措施来修正,随着我们对楼市调控经验越发成熟,料我们的楼市不可能出现大起大落的情况,看中的好房子该买还是买,没必要过于纠结。

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