嗨，各位好，我在飞机上给大家问好
有一阵子没有写一些观点文字了，但是最近其实情绪挺浓的，关于现在当下的二手房
其实也不需要再用什么数字来表达，大家已经能够感受到市场的艰难
如果没有意外的话，5月的成交会比4月更差
这个下滑的趋势什么时候可以止住我不知道，会在什么程度上止住我也不知道
哪怕我知道，我也觉得这些都不重要
但是今天要说的几件事很重要
因为从目前的趋势来看，其实已经不可避免的要发生了
今天整理一二和大家分享，全都是主观的个人判断，希望可以给大家一点启发
如果能因为我的一两句话各位可以提前做点准备，我想这或许就是我文字最大的意义
那，我们就开始吧
01、每卖一套市场的焦虑就增加一点
是的，这是市场很罕见的情况
就是现在上海楼市每成交一套二手房，新增的挂牌量比新增的客户量要多
换句话来说，每一次的成交，不论降多少钱，不会带来更多客户进入楼市
反而推动更多的房东开始挂牌
这是楼市量价齐跌的开始，也是在现在拥有的端倪
成交没有给买家信心，成交反而给房东焦虑，卖一套市场就多一套房子，楼市僵局局面已破，这一次憋不住的是房东
02、买家的观望内核已经变了
现在的市场上没有购房者么
不是的
哪怕是二手房市场，依然有足量的购房者存在
但是每一个购房者都在观望，不出手选择观望
但是观望的理由已经开始变了
过去买家观望，是观望后市，关于楼市未来的预期到底怎么样，未来的房价会如何
这也是这么久以来大家都在解读政策的重要原因
但是现在的客户，观望的已经不再是后市
大家观望的是当下的房东，到底谁能够降价到最狠
在足量的挂牌面前，购买者颇有一股选牌的感觉
因为总有房东等不住，总有人愿意出比想象中底线价格更低的价格出现
所以所有中介同行此时也不要试图在朋友圈打鸡血，好好地斡旋买卖双方或许更有意义
03、卖家中介费渠道化
行业内前阵子还在讨论二手房中介费率是否降低的情况
很遗憾，这件事依然不会发生
甚至中介费率还会攀升
但是
这一次的付出方是房东
房东付中介费的趋势不可逆
而且会越来越接近一手房的渠道标准
什么意思
就是有人愿意为了卖掉自己的房子付出两个点、三个点甚至更高的费用
为什么一手房就有项目愿意开高佣金
因为在淡市面前开发商终于意识到，卖不掉的房子一点价值都没有
这个现实慢慢的也会在一些房东心中产生
在一些不太好的资产面前，在需要紧急变现面前，或者说在着急去买更大利润空间产品面前，眼前的房子用更高的佣金去卖掉，这再正常不过了
04、是中介专业服务失去的一年
是的，今年我最大的悲观是中介
上海楼市二手房好不容易形成的服务理念，可能会在未来一年时间里消失
现在的中介需要什么
为了争取和笼络买家，会更多的向房东砍价
服务理念又被搁置在另外一个角落，市场主要的服务以砍价为主导
05、得一手客户得二手市场
这句话是写给中介的
如今的上海楼市，谁能得到一手房市场的客户，谁就能主导二手房的格局
因为很明显，一手房的客户都是卖掉二手房去买一手房的客户
而且如今市场理性的购房者都优先选择一手市场
如果有哪个中间商，可以帮助客户选到更好的一手房，那么毫无疑问就能够占据更多的二手份额
而且当下上海的近郊和远郊一手房项目清一色也开出了渠道口子
换句话来说匹配了一个客户对内可以产生两套的业绩
如果这一轮行情调整会有胜出的中介，那么一定是清晰地认知到哪些客户在买一手房的中介
06、会出现新的中间商
其实每年都会有各种各样的机构来试图做二手房生意
最后发现无非是把线下的模式在线上重新做一遍，或者用更低的价格来博个噱头
但是我觉得这一轮的变化会出现新的服务商
就是真正意义上横跨一二手赛道之间，且以购买者为核心的中间商在串联彼此
因为行业最大的变化就是
一手在笼络二手的客户，但是二手又为一手提供购买力，然后客户的重要性此时又胜过了房源
这种相邻关系都是之前楼市不曾出现的
我判断下一个切入交易市场的中间商，会是一个内容平台
事实上也真的有机构这么和我说过
如果你感兴趣，欢迎你找我，我悄悄告诉你
07、好房子的判断标准换了
什么是好房子
能卖掉的房子才是好房子的第一标准
关于房产的价值判断会被重塑，能够稳定流通的房子才是房产的第一要义
不能清晰认知这一点的购买力会在未来五年受到严重的打击
如果大家文章看到这里觉得我说的还行，一定要判断此时你买的房子未来五年是不是能卖得掉
房子的同质化越来越严重
没办法解决这个问题的房子，未来的宿命就是要么比你降价狠，要么比你渠道费用开的高
一定要让你的房子在同类目里保持稀缺
不论是面积段、品质、后期运营，持有量……
这些维度起码涵盖2个以上指标的稀缺，你的房子才有可能保持稳定的流动可能性
08、以上内容都是主观
如果觉得说的对的，不图其他欢迎给个赞
如果觉得我说的不对的，那就是你对
以上为正文，来自真叫卢俊
