这些年，在临深楼市中，东莞松山湖已经活成了神话。
14年松山湖房价不足7500元/平，到23年均价5.45万/平。
现在提起松山湖，不少深圳人两眼放光，只恨自己没早买，还有些是后悔当初没多买。
而惠州的大亚湾、惠阳，却不知埋葬了多少深圳购房客。
至于现在深圳人提起惠州楼市，不管有没有动过买的念头，内心深处都会冒几个大问号：
惠州还能买么？哪些地方最值得？
其实这些问题，可以通过另一个问题来回答：
在惠州，谁最有松山湖相？
01
对惠州的灵魂拷问
提起惠州，很多人会下意识的认为它是一个三四线城市。
然后依据“楼市下半场，三四线城市尽量别碰”的共识，对其敬而远之。
其实不然，惠州是一个妥妥的二线城市。
论绝对实力，2022年惠州GDP为5401亿，在大湾区排名第5，放眼全国与内陆省会城市哈尔滨、太原、贵阳一个段位。
在新一线城市研究所的榜单中，惠州与昆明、厦门、福州、济南一起，位列二线城市。
更重要的是，惠州是货真价实的“临深概念”城市。
这种地缘优势是大湾区内外围的肇庆、江门，甚至珠海、中山都没法比的，也是绝大数内陆城市羡慕不来的。
所以，如果有机会买惠州，肯定比买在内陆的老家城市强。
当然，惠州也有惠州的问题，在大湾区，这座城市给人的气质就是中庸。
实力不弱，没有明显的糟点，但似乎也没有抓人眼球的发展焦点。
大湾区时代，几乎每一个湾区城市都有自己的金矿可以挖、都有自己的故事可以讲，并以此吸引着湾区人财物的流入：
比如深圳有前海；广州有南沙；东莞有松山湖，东部又搞了个滨海湾新区；珠海有横琴；中山有马鞍岛。
惠州呢？
相信很多人会一脸懵逼。
大湾区时代一个根本性的不同就是，城市正在打破行政的藩篱加速融合。
在资源要素的流动中，在产业拼图的重构中，在城市功能角色的再分配中，一些区域板块将会上演命运的狂飙。
其中以松山湖的崛起最为典型，其正是以华为为代表的深圳高科技产业外溢结出的果。
如火如荼的马鞍岛也正在力求复制松山湖的奇迹。
而惠州在大湾区时代最大的想象，就是承接深圳东莞的外溢红利。
02
为什么说
仲恺最有松山湖相
惠州很大，是深圳+东莞的两倍多，真正能称得上临深的地方有三处：仲恺、惠阳、大亚湾。
但这三个板块上演的深圳故事内核是不一样的。
惠阳南站新城的置业逻辑是高铁站、地铁14号线延长线。
大亚湾更多胜在旅游资源，石化产业。
这两个地方的问题在于，既没有政府层面的高规格、大手笔的规划定位，又缺乏高质量的产业支撑。
因此这两个地方很难通过产业汇聚更多的人，本质上扮演的是深圳睡城角色，目前来看，连睡城都算不上。
而国外城市发展经验表明，睡城的上限是很低的，这也是为什么惠阳、大亚湾房价一言难尽，套了无数深圳买家的底层原因。
反观仲恺，要规划有规划，要产业有产业，是惠州最有松山湖相的地方。
1、战略定位
仲恺是首批国家级高新区之一。
科技部火炬中心发布的22年度国家高新区（169个）综合评价结果，惠州仲恺高新区排名全国第32名，同比上升3位。
2、产业实力
仲恺主要聚焦于新能源、电子信息、科技创新、高新制造等高新技术产业，和松山湖很像。
板块内的高新技术企业达906家，增量、存量均居惠州第一。
2022年仲恺R&D（研究与发展经费）投入占GDP比重达到7.73%，是惠州全市的2.3倍。仲恺实际利用外资34.65亿，占惠州全市的33.4%。
2023年在惠州重点建设项目中，仲恺拿下了两个“第一”
项目数量第一，96个；
2023年计划投资额第一，266亿；
从类别上看，基本都以高新技术为主。
3、经济实力
虽然在深圳人的印象里，仲恺的名头并没有惠阳、大亚湾响亮，但它的实力一点都不输后两者。
得益于高质量的产业，仲恺也正在成为惠州经济增长的火车头。
2022年，仲恺区GDP为905.98亿元，仅次于惠城区的1032亿，大亚湾的915亿，高于惠阳的803亿。
比隔壁松山湖的GDP还多出130多亿。
从增速上看，同比增长6.4%，分别高于全市、全省、全国2.2、4.5和3.4个百分点。
交通，同样是仲恺的一个加分项。
这里有赣深高铁仲恺站，不到30分钟就能达到深圳北，到东莞南就更近了。
这里有莞惠城际陈江南站，到松山湖也就半小时左右。
此外还有将要动工的深惠城际，2站到龙岗，直达前海。
可以说，仲恺与深圳的交通链接度比松山湖、马鞍岛更具优势。
所以，不管从哪个方面，仲恺都是最能代表惠州参与大湾区舞台竞技的选手。
如果未来惠州也要打造自己的前海、松山湖，最有可能的选址就是仲恺。
之所以一直在强调仲恺的经济产业，是因为房地产下半场，还有一个常识：
买房置业跟着经济、跟着产业走，聚焦城市发展高地。
为什么松山湖的房价那么高？
就是因为高质量的产业聚拢来了高质量的人群，要支撑有支撑，要有预期有预期。
当然，目前仲恺的产业底子还没法和松山湖比，但大方向是对的，剩下的只是时间问题。