这是韭菜坟场音频：00:0007:18
先和大家说件事。
混知房产公众号有如下栏目，分别是：“买房卖房不迷路”、“混知房产解读”、“混知房产小剧场”、“混知房产测评”。
其中——
“买房卖房不迷路”是城市行情分析、楼市趋势分析；
“混知房产解读”主要是楼市政策、经济趋势、宏观数据的分析；
“混知房产小剧场”主要围绕房企的人、事、物和经营情况进行分析；
“混知房产测评”主要针对单个项目的优劣进行深度测评；
上述文章的主笔分别是混哥、混知房产团队、特邀团队。
而文章的作者是“恰饭”的时候，都是我们接的广告文章。
我想，还是和大家把这些情况说清楚，避免浪费大家的时间。
01原因
我父母每年冬天都会去惠州的十里银滩住上几个月。
之所以选择惠州十里银滩原因有几点：
便宜：在十里银滩水蓝天两房的租金是1千元/月，随时租随时退；
钓鱼：我父亲喜欢钓鱼，我妈喜欢“凑局子”打麻将，这两点在十里银滩都能实现；
我父母粗略算了一下——
这些年从深圳到惠州，来来回回租赁房子也有大几万了。
父母就想在十里银滩买一套房子，毕竟总价不高，。
他们的想法是：“ 如果他们活得年纪再大一些，这租金都赶上房价了”。
他们这种想法，被我果断地制止了。
因为惠州的房子，真的是个大坑。
很多人分析惠州楼市，原因都是人口、产业、投资客户等等，其实呢，这些都不是最重要的原因，最重要的原因是：
惠州，城市规划的缺失。
我给大家举两个例子，大家就明白了。
第一个例子。
惠州大亚湾从“概念”到现在也有小20年了。房地产项目一个接着一个的建设，但是能称得上好学校的小学、初中真的太少了。
而且，整个大亚湾只有一所公立高中。
第二个例子。
惠州因为地形原因，海岸线比较长，这些年临海的土地一个接着一个的卖，项目销售价格一度达到1.4万/㎡。
可15年过去了，旅游度假项目早已连成片、早已成规模，但连一家三甲医院都没有。
这些案例说明什么？
说明地方城市只管杀不管埋。
只管卖地，卖地之后区域的发展完全由开发商“自导自演”。
开发商在项目建设初期，为了销售还能做到“概念——规划——建设——运营”，再后来，就没有后来，只剩概念和忽悠了。
去过惠州的朋友都知道，现在惠州海岸线的污染根本就没有人管。
各个项目物业只管理小区内部，对于小区外部的海岸线垃圾、生态完全是放任的状态。
大亚湾、惠东比邻深圳，车程时间也不足1小时，这些优势一度成为“深圳一小时生活圈”故事的主角，成为深圳客户投资、外溢客户购买的高地。
只是时间拉回现在，惠州这两个地区的房价都已经腰斩。
有句笑话怎么说来着~
如果你恨一个男人，就给他生十个孩子，如果你想害他，就怂恿他去惠州买房。
比如，
惠州大亚湾豪宅项目玖御府叠墅两年前的备案价格是29999元/㎡，现在的销售价格是9999元/㎡，跌幅超过65%。
我之前也和大家说过，不要被错配的产品力吸引。
什么是错配的产品力？
来~看看图
这种容积率、绿化率、建筑品质，看着心动吧！要是这些硬件条件放到深圳或者惠州核心区域都算产品力匹配。
但放到惠州大亚湾这种地方，开发商把项目品质提升一个档次，定位为“豪宅”，然后甩出冠绝区域的售价，这就是区位与产品力错配。
这种区域与产品力错配的项目，一直都是“坑王”，从来都是跌得最惨。
再来看看这些年“吸引外地人”的旅游度假胜地，最具代表的项目就是十里银滩了。
最近，十里银滩成交了一套4房，价格已经腰斩再腰斩了，153平米，38万。
这套销售单价2484元/㎡的房源，最初买入的价格是多少钱呢?
7500元/㎡。
现在整个惠东旅游度假地产项目的价格都在暴跌。
虽然没有上图这套跌幅超过75%，但大部分项目的跌幅都在50%左右。
从目前的趋势看，到2023年年底之前，大亚湾和惠州旅游度假地产项目的价格还会继续下跌。
我父母和我说：要不是我拦着，这两年就亏掉十几年的租金。
我告诉父母，不着急，这些地方的房价还会跌，等到看海的两房跌到十几万一套，咱们就出手。
毕竟——
100万一套还有跌的空间，一套两房十几万，跌都没得跌了。
02惠州楼市是个什么状态呢？
惠州在售二手房全部按照业主放盘价6折左右进行评估。
这是什么意思呢？
就是不管业主放盘‘叫价’多少钱，银行贷款的评估价都按6折计算，自然而然，贷款也跟着这个标准走。
事实上，现在惠州的房子要想成交，降价二千、三千根本没有客户，只有降价幅度达到4千、5千才有客户抱着“捡笋”的心态去看房。
在这样的背景下，新房行情直接被二手房拉胯。
来，先看看惠州楼市的供需情况。
从数据维度看——
一方面是成交量下降。
惠州4月份一手住宅总成交61.30万㎡，共5687套，成交面积环比下降39.61%
另外一方面是供应持续井喷。
4月惠州全市一手住宅总供应面积89.30万㎡，8471套，供应面积环比上涨36.26%。
供应增加，需求下降，随之而来的问题就是：高库存。
截至目前，惠州住宅库存消化周期是29.8个月。
也就是说，没有任何新增项目入市，现在的库存量还可以销售两年半。
再看4月份的新增供应量和销售进度，预判5月份库存去化周期就会超过30个月。
朋友们，突破30个月意味着什么？
崩盘啊!
老项目卖不动，新项目不断入市，怎么办才好？
开发商除了降价抢跑别无他路。
这不，惠州市大亚湾区臻悦府项目4.8折促销的消息，直接拉爆市场。
来，看看降价幅度。
大亚湾安顺四路7号的臻悦府项目，销售均价为14425元/平方米。
但近期开发商进行了打折降价，该项目低楼层价格仅6800元/平方米，而中高楼层价格约7000元-7200元/平方米；
按低楼层售价计，相当于打了4.8折。
惠阳区的东方铂悦府紧随其后，之前备案均价1.5万/㎡，“520”期间直接把价格降到了8600元/㎡起。
销售价格直降5000元，这还不算“520”我爱你，开发商为了表达”我爱你”，还送车位费、物业费。
大家猜猜，这个价格一出来，反应最大的是谁？
地方城市嚒？还真不是。
人家地方城市很善解人意的解释说：这不是扰乱市场，这是“取消装修”后才降价的。
这消息一出来，反应最大的竟然是客户~
首先是购买客户。
在惠州楼市全面下跌的情况下，东方铂悦府项目1天竟然成交了153套，可见惠州楼市低价还是可以成交的。
可惜，一套也没完成签约。
为啥？
因为另外一波购房者不同意。
东方铂悦府之前购买的业主分成三波，第一波去售楼处拉横幅，第二波是去房管局，第三波去住建局。
最后，在老业主的“炸锅”下，在住建局的见证下，东方铂悦府开发商和老业主竟然签订了“妥协”协议。
开发商承诺已经销售的153套房源全部退房，以后销售也不再有送车位，更不会有大降价的行为。
这么稀奇的事情，会是个例嚒？
不，这仅仅是惠州楼市全线下跌的一个缩影。
来，看数据。
惠阳白云新城标杆楼盘万城名座，从单价1.7w变成了1.3w；
卓越东部蔚蓝海岸，备案价1.8w直接74折，折后单价1.3w；
华润曦江润府降价很厉害，从1.7-1.8w元/㎡，降到1.3-1.4w元/㎡
惠州楼市此起彼伏的降价已经成为趋势。
文章看到这里，大家不禁问：惠州房价为什么跌得这么狠？
因为之前卖地太爽了啊！
惠州土地面积11599平方公里，是深圳(1996.85平方公里)的5.8倍，要产业没产业，要人口也就600多万，不卖地就只能卖肾了！
所以啊~
深圳过去30年才销售了189万套商品房，惠州10年就销售了120万套商品房。
超量供应、超量供地才是惠州楼市的下跌的根源。
03理性与现实。
常有粉丝问我：买不起深圳，只够买惠州，怎么办？
在以前，我都告诉他们，有两个选择：要么等一等，攒多一些钱；要购买惠州，要“预着”亏是大概率。
现在不同了，我都会告诉他们：
不要去惠州，深圳刮东风，十四五规划增加89万套，其中54万套公共住房，你在深圳排队不香么。
之前，惠州作为深圳高房价外溢的洼地，一直承担着深圳刚需客外溢置业的使命。
现在好了，老大哥钢刀一挥自宫为敬，惠州这个使命就剩下“屎”了。
最后说一句——
今天文章主要针对投资惠州买房而言，惠州工作的自住选房逻辑是另外一套逻辑，毕竟惠州也有区域、也有项目相对坚挺。