前段时间，韩国房价崩盘闹得沸沸扬扬。
房价连跌11个月，成交膝斩，百万购房者断供，不少租户承受不住压力，血溅天台。有媒体用“噩梦”形容韩国楼市，说死神30年前敲碎了日本房价泡沫，如今是韩国。
有人在评论区担心，噩梦会不会在下个30年找上自己。
网友打趣，30年后你都退休了，正在响应专家号召的“老年再就业”，哪有时间做噩梦？
还有一部分网友更生猛，磨刀霍霍，准备组团去韩国抄底。
不过出国买房挑战太大，更别提抄底，一不小心裤衩都抄没了，贫穷的狗蛋没那个实力，更没梁静茹给的勇气，只能暗叹一声“艺高人胆大”。
狗蛋突然想起前几年，也有一大群人喊着口号去东南亚买房抄底，不知道这些人后来都怎么样了？
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一个东南亚房圈流传已久的故事：
有一位中国包工头，用1万美金，在柬埔寨中心广场边上租地盖房，房子还未封顶，就被一家酒店以14万美金的价格连租12年，粗略计算赚了1亿元人民币。
外国人，人傻钱多。
事情的真假已无从考证，但这个故事曾被一众柬埔寨房产中介吹得神乎其神，迷倒了无数中国家庭。
“金边就是30年前的深圳，20年前的上海，10年前的新加坡。”
也许国人没见过柬埔寨的首都金边，可是他们见过深圳，也见过上海，要是时光能倒回，20年前就是砸锅卖铁也得在上海买套房，现实是时光不能倒回，那就抓住下一个“上海”。
2017年前后，金边的中国买家咨询量猛增550%，有新盘几百套住房，一天之内被中国炒房团连锅端。
有钱人出钱，没钱的中介帮你想办法。
各种贷款撬杠杆，资金腾挪、信用卡套现，甚至有中介专门成立了套贷群，美其名曰“资金互助小组”分享套贷经验。
多少金边开发商挤在售楼处的角落里窃喜：
外国人，人傻钱多。
到2022年，金边平均房价翻倍，核心区均价从2000美元/㎡一路狂飙到6000美元/㎡，部分地区从2500美元/㎡卖到了13000美元/㎡，5年翻了5倍。
相当于一个中国三线经济水平的城市，卖出了直追北京二环的价格，有人说：
柬埔寨楼市是一个奇迹。
狗蛋说，中国炒房客善于创造奇迹。
隔壁的泰国、越南、马来西亚表示赞同，当年这几个国家和柬埔寨一起并称为“东南亚炒房四小龙”。
泰国曾政府表示，国内房产近一半是由外籍人士持有，中国人比例最高。有刚从普吉岛旅游回来的网友吐槽：
自己到当地租房，发现10个房东有8个都会说中文，还以为他们为了接待中国旅客专门学习中文，十分感动。
结果仔细一问，哎呀妈呀，东北老乡，全是中国人。
马来西亚炒房团同样疯狂，即使当地政府规定：外国人只能购买划定几个特定区域的房产，并且只能买24万美金以上的房产。
吉隆坡，新山，槟城，马六甲的房产依旧被中国人买断了货。
眼看东南亚房产市场如此火热，中国的开发商也坐不住了，都是中国人的钱，怎么能让外国人赚走呢？
大手一挥，纷纷下南洋。
2016年，位于马来西亚的人工岛屿上的碧桂园“森林城市”横空出世。
横幅从春晚拉到NBA，再拉到奥运会赛场，甚至连说相声的德云社，20周年庆典上都有“森林城市”的广告。
最后，“森林城市”全年销售突破10000套，创下全球纪录。保守估计，其中有七成以上卖给了中国人。
除了碧桂园，那几年绿地、富力等国内多家头部房企，都在布局东南亚市场，而买房者，多数也是中国人。
中国人在国外买了中国人的房子，狗蛋说，那时候就大家已经注重内循环了。
2
2022年4月，有消息称，李嘉诚的长江实业集团，将与越南女首富张美兰的万盛发集团合资，在胡志明市开发高端房地产项目。
6月，玩加密货币差点破产的前华人首富赵长鹏来到越南，积极与当地政府寻求合作，顺手还发了一条推特：
“我爱越南”
其中，“爱”用的是红爱色心的表情包，网友评价：媚气十足。
两位前华人首富几乎同时向越南抛去橄榄枝，舆论炸锅，有人看着越南年均8%的GDP增速说：
越南是继亚洲四小龙后的下一只亚洲猛虎。
早在李嘉诚来越南之前，国内炒房团就已经按捺不住了，想要在越南重现一个“柬埔寨奇迹”，而且这次的目标更宏大：
5年10倍。
宣传词都已经想好了，也和柬埔寨差不多：
前十年看上海，未来十年看胡志明市。
2018年起，越南房价彻底进入了狂飙期。每年平均房价的上涨幅度都在20%左右，炒房团偏爱的胡志明、河内等核心区域，最高涨幅突破了74%。
截至2022年，胡志明市的商品房从均价5000元涨到了2.2万元/㎡，豪宅区域平均价格来到了6万元/㎡，最高价格接近13万元/㎡。
5年5倍、10倍，一个个造富神话在东南亚上演......好像每个去东南亚炒房的人，都身价狂飙，赚得盆满钵满，但情况真的是这样吗？
现实是，击鼓传花到最后有价无市，发财梦被套牢了。
据当地房地产公司的数据，2022 年第四季度到2023年第一季度，胡志明市、仁泽市、边和市、隆安市和平阳市5市，房屋销量暴跌80%-90%。
有人想卖房变现，回国别墅靠大海，却发现：自己的房子挂给中介小半年，都没卖出去。
将近5个月，平均一个月只有一两组人来看房，几乎都是中国人，一问到价格就没音讯了......
开发商也急了，开始打折卖房。
首都河内，当年被誉为“越南投资性价比最高区域之一”的黄梅郡，因为卖不出房，开发商甩出高达6折的折扣……
但据中介透露，即便开发商已经打骨折，还是没人买，为啥？
一方面，本地人买不起。
以胡志明市为例，2022年工人的平均工资为2171元人民币，平均房价为2.2万元人民币/㎡，普通人一年的工资不吃不喝，才有可能买一平方米的房。
工资买不起，还可以贷款呀？
但是，越南每年的贷款利率高达13%-14%，贷款10年相当于2倍价格买房，多数越南普通人，只能先存款再买房。
另一方面，炒房客也买不起。
准确一些说，是不想买，性价比太低。以胡志明、河内的人口基数和经济发展来看，在中国不过是三线城市的水平，房子却卖出了一线城市的价格。
虽说炒房客行动逻辑简单粗暴，但人家也不傻。
房产的价值逻辑都是相通的，“越吹”为啥敢说房价“5年10倍”，因为越南近几年都保持着7%以上的GDP增速，在全世界都称得上独树一帜。
但他们不会告诉你，GDP高增速背后的畸形：2022年，越南出口占其经济总量的比例高达95%。这意味着，一旦国际需求萎缩，本国经济立刻伤筋动骨。
2023年第一季度，国际贸易受挫，越南GDP增速直接膝斩，仅达到3.32%。
对内，对外无人接盘，最后中国炒房客得到的，只是纸面上的财富，无法变现，高位站岗。
狗蛋觉得，韩国的噩梦，可能会先找上越南。
3
越南炒房团的悲剧，同样弥漫在东南亚炒房四小龙头上。
创造“奇迹”的柬埔寨金边，大学生毕业月收入不到400美金，普通工人月收入不到300美金，压根支撑不起当地近3000美金的房价。
无数炒房客被原地套牢，陷入和越南一样的困境。
在泰国，房产没有住宅概念，只有公寓和别墅的区别。
泰国法律规定，外国人不能以个人名义购买别墅，大部分炒房团只能买公寓，但这类公寓的二手房，本地人基本上不会买。
为啥？
新房0首付，同时泰国贷款最高可以贷50年，谁还傻乎乎花大价钱从你手里买二手房，有这钱买个新房，或者买个别墅不香么。
一大堆公寓烂在手里，想租出去回血，结果一栋楼80%都是炒房客买的，全在寻租，租金一跌再跌，血亏之下，只能咬牙打折，忽悠下一波炒房客来接盘。
最后，全是中国骗中国人的把戏。
前两年，就有泰国媒体的报道，一个东北高管，因为在泰国买了30多套公寓卖不出去，与中介机构大打出手，随后遭到报复不治身亡。
投资之前，是老婆孩子热炕头，投资后只剩老婆和孩子了，炕头没了，人也没了，人生最痛苦的事莫过于此。
还有些炒房客，默默接受了现状，只希望当初开发商承诺的配套落地，能为自己的房产增加一点价值。
结果，还是高估了东南亚的基建速度。
微博上就有人吐槽，2017年自己买了胡志明的“地铁房”，几年过去了别说地铁了，连地道都没见到。
你以为全世界都和中国一样，出了国才发现，处处不一样。
前段时间，有个纪录片叫《出海》非常火，讲的是一群出国创业者的经历。
其中就有一个叫“黎叔”的去越南创业，做直播带货。黎叔在当地招了一批员工，结果他发现，这些员工比他像老板。
规定9点上班，员工10点都没到齐；中午吃完饭，2点多了员工还在睡午觉；刚睡醒没干一会儿事儿就快下班了，哗一声全走了……
什么加班奋斗内卷，统统不存在。
基层不一样，高层也不一样，国家新的领导人上台，政策翻脸得比翻书还快。
当年碧桂园“森林城市”，就因为马来西亚新领导人上台，一句“房子不能卖给外国人”，开发商都被当场套牢。
柬埔寨西港，因为博彩合法神似澳门，房价炒得多凶，50美元地价10年涨到5000美元。
结果当地政府先手扫黄打黑，后脚颁布《新博彩法》限制博彩业，西港经济一路下滑，大量开发商卷款跑路。
2020年，西港楼盘烂尾比例甚至达到了70%以上，无数中国炒房客血本无归……
多少年过去，那一边，东南亚楼市还在用相同的故事，收割着相同的韭菜。
这一边，韭菜地里好像撒了“金坷垃”，出口了一茬又一茬……